Sprzedaż mieszkań z drugiej ręki wyraźnie zwolniła. W niektórych miastach takich jak Opole na kupującego trzeba dziś czekać nawet 76 dni, czyli o blisko 30% dłużej niż rok temu. Najszybciej znikają z rynku niewielkie mieszkania, zwłaszcza te w dużych miastach i… do remontu. Najnowsze dane Otodom pokazują, że dziś liczy się nie tylko lokalizacja, ale też metraż i potencjał inwestycyjny.
Sprzedający na rynku wtórnym nie mają dziś zbyt wiele powodów do optymizmu. Choć liczba ofert sprzedaży mieszkań wciąż utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, rotacja ogłoszeń wyraźnie spowalnia. Mniej transakcji oznacza, że mieszkania dłużej pozostają na rynku, a proces sprzedaży staje się bardziej wymagający. Zmniejsza się również aktywność kupujących – w maju liczba odpowiedzi na ogłoszenia była niższa niż miesiąc wcześniej, co potwierdza ostrożniejsze podejście po stronie popytu.
Jak w tym kontekście kształtuje się realny czas sprzedaży mieszkań? Które lokalizacje i typy nieruchomości cieszą się największym zainteresowaniem, a które wymagają od sprzedających większej cierpliwości? Odpowiedzi dostarczają najnowsze dane Otodom.
Sprzedający muszą uzbroić się w cierpliwość
W II kwartale 2025 roku najdłużej na nabywcę czekali właściciele mieszkań w Opolu – mediana czasu trwania ogłoszenia w tym mieście wyniosła aż 76 dni. To o niemal trzy tygodnie więcej niż w Rzeszowie (59 dni) i w Szczecinie (56 dni), które uzupełniają trójkę miast z najdłuższym czasem sprzedaży mieszkań z drugiej ręki. Po przeciwnej stronie zestawienia znajduje się Poznań, gdzie mieszkania z rynku wtórnego sprzedają się najszybciej – mediana to tylko 38 dni. W Katowicach (39 dni) i Warszawie (40 dni) również nie trzeba długo czekać na nabywcę.
– W ciągu ostatniego roku w niemal wszystkich miastach wojewódzkich mediana czasu trwania ogłoszeń w kategorii „mieszkania na sprzedaż” na rynku wtórnym wzrosła, a sprzedający muszą dziś dłużej czekać na kupujących niż przed rokiem – komentuje Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom – Co jednak istotne, w szerszym ujęciu czas publikacji ogłoszeń zmienia się powoli. W ostatnich sześciu latach tempo wzrostu tego wskaźnika nie przekraczało 1% z kwartału na kwartał, co pokazuje, że rynek wtórny mimo wszystko pozostaje stabilny – dodaje.
O ile dłużej niż rok temu muszą dziś czekać sprzedający na rynku wtórnym? W Gdańsku, Kielcach, Opolu, Rzeszowie i Wrocławiu mediana czasu sprzedaży mieszkań wydłużyła się aż o około 30% w porównaniu z II kwartałem 2024 roku. W Białymstoku, Krakowie i Warszawie wzrost ten sięga 20–25%. Wyjątek stanowi Szczecin, gdzie czas oczekiwania na nabywcę pozostał bez zmian, oraz Bydgoszcz – jedyne miasto wojewódzkie, w którym mieszkania sprzedają się dziś szybciej niż przed rokiem (spadek mediany o 5% r/r).
Lokalizacja i metraż mają znaczenie
Sprzedaż mieszkania z drugiej ręki w najmniejszych ośrodkach miejskich to większe wyzwanie. W miastach do 50 tys. mieszkańców ogłoszenia pozostają aktywne średnio przez 65 dni. Dla porównania w średnich miastach (od 50 do 100 tys. mieszkańców) czas ten skraca się do 44 dni, a w największych aglomeracjach nabywcę można znaleźć już po około 41 dniach.
Również metraż mieszkania ma wpływ na tempo sprzedaży, a im większa powierzchnia, tym dłużej trwa znalezienie kupca. W maju 2025 roku mediana czasu publikacji ogłoszenia dla mieszkań o powierzchni powyżej 90 m² wyniosła 69 dni. Tymczasem lokale o metrażu poniżej 40 m² znajdowały nabywców znacznie szybciej, bo po zaledwie 46 dniach.
– Na rynku wtórnym doskonale widać, że mniejsze mieszkania sprzedają się szybciej. Wynika to z faktu, że są bardziej dostępne pod względem ceny całkowitej, a tym samym atrakcyjniejsze dla szerokiej grupy kupujących, zarówno inwestorów, jak i osób szukających własnego M. Co ciekawe, na rynku deweloperskim sytuacja wygląda nieco inaczej: choć kawalerki i małe mieszkania rzeczywiście znikają najszybciej, to zaraz po nich kupowane są także te największe. Najdłużej natomiast czekają na nabywców mieszkania średnie o powierzchni od 60 do 90 m². Jednocześnie warto zauważyć, że to właśnie rynek wtórny charakteryzuje się dziś wyraźnie szybszą rotacją ogłoszeń niż rynek deweloperski – komentuje Milena Chełchowska.
Mieszkania do remontu znikają szybciej
Choć mogłoby się wydawać, że lokale wymagające nakładów finansowych będą czekać na nabywcę dłużej, dane Otodom pokazują coś zupełnie odwrotnego. W ostatnim kwartale mieszkania z rynku wtórnego oznaczone w ogłoszeniu jako „do remontu” znikały z portalu średnio po 50 dniach. Dla porównania, lokale bez takiej adnotacji potrzebowały o 2 dni więcej, a ich mediana czasu publikacji wyniosła 52 dni.
Co ciekawe, przewaga tej pierwszej grupy nie jest chwilowym zjawiskiem. W ciągu ostatnich sześciu lat tylko raz zdarzyło się, by to mieszkania do remontu czekały na nabywcę dłużej – i to zaledwie o jeden dzień. Średnio ogłoszenia z tej kategorii znikają z rynku o 5 dni szybciej niż te w lepszym stanie technicznym. Dlaczego? Tego typu nieruchomości często postrzegane są jako okazje inwestycyjne lub dają większą swobodę w aranżacji, a to przemawia zarówno do inwestorów, jak i osób planujących zakup „na własnych warunkach”.
– Mieszkania do remontu bywają postrzegane jako te z dużym potencjałem. To często lokale w atrakcyjnych lokalizacjach, które wymagają modernizacji, ale dają możliwość podniesienia wartości nieruchomości. Dlatego interesują się nimi nie tylko osoby szukające mieszkania dla siebie, lecz także inwestorzy oraz tzw. flipperzy, którzy zawodowo zajmują się zakupem, remontem i odsprzedażą nieruchomości z zyskiem – podsumowuje Milena Chełchowska.
