Na polskim rynku mieszkaniowym balkon od lat postrzegany jest jako jedno z najbardziej pożądanych udogodnień. Wydawać by się mogło, że podwyższa ono cenę nieruchomości. Pod prąd idzie rynek deweloperski, gdzie za metr kwadratowy mieszkania bez balkonu czy ogrodu zapłacimy średnio 16% więcej niż za lokal z takim udogodnieniem. Z czego to wynika?
Wciąż must-have czy standard, którego już nie doceniamy?
W czerwcu 2025 roku mieszkania z balkonami stanowiły największy udział w podaży na sprzedaż, czyli ponad 131 tysięcy lokali, z tarasami jest ich ponad 27 tys., a z ogrodami blisko 26,5 tys. W porównaniu rok do roku podaż mieszkań z balkonami odnotowała znaczny wzrost, tj. o 7260 ofert nieruchomości. Podaż mieszkań z ogrodami również nieco wzrosła, podobnie jak tych z dostępem do tarasu. Tym samym 61% ofert mieszkań na sprzedaż i tyle samo ofert najmu posiadało balkon. Udział takich lokali wzrósł o 2% rok do roku, co pokazuje, że deweloperzy i właściciele mieszkań coraz częściej dbają o obecność dodatkowej przestrzeni w swoich ogłoszeniach. Co ciekawe, udział wyszukiwań zawężonych do konkretnych udogodnień (balkon, ogród, taras) pozostaje niski. Tylko 3% wszystkich wyszukiwań mieszkań na sprzedaż dotyczyło balkonów, 1% ogrodów i tarasów.
– To sugeruje, że tego typu udogodnienia zewnętrzne są postrzegane jako standard rynkowy a nie element premium nieruchomości mieszkaniowych. Balkon mniejszy czy większy to przestrzeń, która wielu klientom wydaje się czymś oczywistym – sugeruje Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Anomalia rynkowa, czyli z balkonem taniej niż bez?
Jednak najciekawszym zjawiskiem są różnice w średnich cenach za metr kwadratowy. Analiza cen od Otodom pokazuje, że mieszkania z balkonami na rynku pierwotnym kosztują średnio 12 400 zł/mkw (czerwiec 2025), co oznacza wzrost o 3,5% rok do roku. Natomiast na rynku wtórnym średnia cena to 13 200 zł/mkw, również z rocznym wzrostem. Co ciekawe, mieszkania bez balkonu lub ogrodu od deweloperów osiągają najwyższą średnią cenę za metr – aż 14 400 zł/mkw oraz największy wzrost cen rok do roku (niemal 6%). Tymczasem w segmencie mieszkań z drugiej ręki to właśnie mieszkania bez takich udogodnień jak dodatkowa przestrzeń zewnętrzna są najtańsze (12 300 zł/mkw).
– Z badań Otodom wynika, że dla mieszkańców Polski balkon, taras lub ogród to jedne z najważniejszych czynników, które pozytywnie wpływają na poczucie szczęścia w miejscu zamieszkania. Raport „Szczęśliwy dom” wskazuje, że ogród jest udogodnieniem numer jeden dla 37% respondentów, a balkon lub taras to ważna przestrzeń aż dla 33% badanych. Fakt, że balkon jest ważnym dla nas miejscem domu potwierdza też to, że jest jednym z dziesięciu podstawowych filtrów zaznaczonych podczas wyszukiwania mieszkania na sprzedaż lub wynajem – obok ceny, metrażu oraz liczby pokoi. Jednak na rynku mieszkaniowym widoczne jest obecnie zjawisko świadczące o tym, że rynek deweloperski rządzi się swoimi prawami. Jeżeli nieruchomości bez balkonów czy tarasów budowane przez deweloperów są droższe od tych z tymi udogodnieniami, to znaczy, że dla wielu klientów bardziej liczy się na przykład lokalizacja oraz wysoka jakość wykończenia lokalu niż balkon – komentuje Milena Chełchowska.
Balkon to szczęście dla większości
Z raportu „Szczęśliwy dom. Badanie dobrostanu mieszkańców Polski”[1] wynika, że najbardziej zadowoleni ze swojego lokum są tak zwani przodownicy szczęścia, w drugiej kolejności normalsi, a najmniej zadowoleni – nieszczęśliwi. Jednakże, co ciekawe, poszczególne grupy zapytane o cechy dobrego miejsca zamieszkania odpowiedzieli nieintuicyjnie. Na liście top 10 cech mieszkania lub domu, którego szukaliby przodownicy szczęścia, istotnie częściej pada: ogród, taras, balkon, miejsce parkingowe lub garaż, widok z okna, obecność terenów zielonych takich jak parki, skwery czy lasy, dostępność tras rowerowych, dobre nasłonecznienie mieszkania, bezpieczeństwo okolicy, warunki do spacerów z psem lub kotem czy zadbane otoczenie.
– Możemy zatem przypuszczać, że dla zdecydowanej większości poszukujących swojego wymarzonego miejsca zamieszkania balkon, taras lub ogródek jest wyznacznikiem dobrostanu. Jest jednak grupa nabywców mieszkań nowych, dla której wśród kluczowych kryteriów ważniejsze są prestiżowa lokalizacja, wyróżniający się standard wykończenia lub także inne udogodnienia zastosowane w mieszkaniach jak nowoczesne systemy, klimatyzacja czy przestrzenie wspólne typu siłownia lub strefa SPA. Co prawda, stanowią oni mały odsetek klientów, ale na tyle istotny, że znajduje obecnie odzwierciedlenie w cenach takich mieszkań na rynku deweloperskim – podsumowuje Chełchowska, ekspertka Otodom.
[1] Raport „Szczęśliwy dom. Badanie dobrostanu mieszkańców Polski” 2023.
