Początek 2025 roku na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce upłynął pod znakiem stabilizacji – zarówno po stronie deweloperów, jak i najemców. Według raportu „At A Glance – rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce” podsumowującego pierwszy kwartał 2025 roku, całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 1,11 mln m kw., co oznacza wzrost o 16% rok do roku. Jednocześnie aż 56% tej powierzchni stanowiły odnowienia dotychczasowych umów, co wskazuje na ostrożne podejście firm do zawierania nowych kontraktów.
Mniejsza aktywność deweloperów
W omawianym okresie oddano do użytku blisko 700 tys. m kw. nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej, co oznacza spadek o 20% względem analogicznego okresu roku poprzedniego. Najwięcej nowych obiektów powstało w regionach: Dolny Śląsk (269 tys. m kw.), Górny Śląsk (118 tys. m kw.) oraz w strefie Poznań (61 tys. m kw.).
Całkowity wolumen powierzchni w budowie osiągnął poziom 1,37 mln m kw. – to o 41% mniej niż przed rokiem i 22% mniej niż w IV kw. ubiegłego roku. Do największych realizowanych obecnie projektów należą: Panattoni Park Zgierz II (68 tys. m kw.), Park Magazynowy Tuszyn (59 tys. m kw.) oraz 7R Park Lublin (57 tys. m kw.). Największa aktywność deweloperska skoncentrowana była w strefach: Warszawa II (326 tys. m kw.), Górny Śląsk (270 tys. m kw.) oraz Polska Centralna (253 tys. m kw.). Obserwowany w Polsce spadek liczby nowych inwestycji przemysłowo-logistycznych wpisuje się w globalny trend ograniczania tempa rozwoju sektora magazynowego.
– Budowy spekulacyjne będące swoistym papierkiem lakmusowym sektora powierzchni przemysłowo-logistycznych są ograniczone, a deweloperzy rozpoczynają inwestycje zabezpieczone odpowiednio wysokim poziomem przednajmu. W kolejnych kwartałach raczej nie spodziewamy się większych zmian: udział odnowień umów nadal będzie dominował w strukturze popytu brutto, a aktywność deweloperów pozostanie na niskim poziomie, co w dłuższej perspektywie może wpłynąć na obniżenie wskaźnika pustostanów – komentuje Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.
Przewaga odnowień umów najmu, w czołówce firmy 3PL
W I kwartale 2025 wolumen transakcji najmu wyniósł ponad 1,1 mln m kw., a największy popyt na powierzchnie przemysłowo-logistyczne odnotowano w regionach: Warszawa II (246 tys. m kw.), Górny Śląsk (228 tys. m kw.) i Polska Centralna (152 tys. m kw.). Wśród największych transakcji znalazły się: nowa umowa najmu 67 tys. m kw. w 7R Park Gdańsk III, odnowienia umów najmu 55 tys. m kw. w Prologis Park Chorzów przez Moto-Profil oraz 50 tys. m kw. w P3 Łódź II przez OBI.
Według analityków BNP Paribas Real Estate Poland, średni poziom wynajęcia projektów w budowie przekroczył 58%. W okresie od początku stycznia do końca marca największy udział w popycie brutto miały firmy z sektora 3PL, które odpowiadały za 33% wszystkich transakcji najmu. Na drugim miejscu znalazły się firmy handlowe z 15% udziałem w całkowitym wolumenie.
Choć dominowały przedłużenia umów (56%), a nowe najmy stanowiły 36% wolumenu, popyt na powierzchnie przemysłowo-logistyczne w Polsce pozostaje na stabilnym poziomie. Jego utrzymaniu sprzyjają solidne fundamenty gospodarcze, strategiczne położenie Polski w europejskich łańcuchach dostaw, rosnące znaczenie nearshoringu, konkurencyjne koszty operacyjne, dostępność wykwalifikowanej kadry, rozwinięta infrastruktura oraz dostęp do rynku UE.
Na rynku pojawili się nowi gracze – CIRRO E-Commerce, dostawca rozwiązań logistycznych dla e-commerce, oficjalnie zadebiutował w Polsce, natomiast litewski fundusz inwestycyjny Nordspace planuje budowę stu parków biznesowych w segmencie Small Business Units.
Czynsze stabilne, wzrost pustostanów
Po wcześniejszych wzrostach, czynsze za powierzchnie przemysłowo-logistyczne uległy stabilizacji. Na koniec I kwartału 2025 roku stawki za standardowe obiekty wahały się od 3,20 do 8,50 EUR/m kw./miesiąc – najwyższe notowano w lokalizacjach miejskich, takich jak Warszawa i Kraków. Najemcy obiektów typu SBU płacili wyższe stawki, natomiast rynki z większym poziomem pustostanów oferowały większe pakiety zachęt.
Wskaźnik pustostanów na koniec marca 2025 roku wyniósł 8,5%, co oznacza wzrost o 1,0 p.p. w ujęciu kwartalnym. Najwyższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano w strefie Zachód (20,1%), a najniższy – w strefie Opole (2,4%). Łącznie na rynku dostępnych było 2,9 mln m kw. powierzchni niewynajętej.
Self storage zyskuje na znaczeniu
Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę na rosnące znaczenie rynku magazynów samoobsługowych (SelfStorage), którego dynamiczny rozwój szczególnie widoczny jest w dużych aglomeracjach. Obecnie w Polsce działa blisko 200 obiektów tego typu.
Wzrost segmentu self storage napędzany jest przede wszystkim rosnącym zapotrzebowaniem na elastyczne i efektywne rozwiązania magazynowe – zarówno wśród klientów indywidualnych, jak i firm unikających długoterminowych umów najmu. Szczególnie chętnie z takiego rozwiązania korzystają firmy z sektora e-commerce, który znajduje się na wczesnym etapie rozwoju w Polsce, ale jego tempo ekspansji jest obiecujące.
Magazyny a bezpieczeństwo energetyczne
Postępująca automatyzacja produkcji i procesów magazynowania towarów zwiększa zapotrzebowanie na niezawodne źródła zasilania. Nawet krótkie przerwy w dostawie energii elektrycznej mogą generować istotne straty dla firm czy najemców, co czyni bezpieczeństwo energetyczne kluczowym aspektem działalności operacyjnej.
– Do najczęściej stosowanych środków zaradczych, które mają zminimalizować ryzyko i potencjalne straty spowodowane przez przerwy w dostawie prądu, należą systemy zasilania awaryjnego, zapewniające ciągłość działalności operacyjnej przedsiębiorstwa przez pewien czas. W ostatnim czasie na popularności zyskują również instalacje fotowoltaiczne i wiatrowe. Kluczową rolę w tym kontekście odgrywają jednak magazyny energii, które standardowo służą do gromadzenia nadwyżki wyprodukowanej ze słońca lub wiatru energii – podsumowuje Robert Pawłowski, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland
