Mieszkanie jak marchewka na targowisku? „Różnice cen ofertowych i transakcyjnych mogą się znacząco różnić”.
Rynek nieruchomości powoli szykuje się do podsumowania I kwartału roku 2026. Prognozy są dobre, zainteresowanie rośnie, ale rosną także… ceny. Szczególnie na rynku pierwotnym. Czy to oznacza, że niebawem przyjdzie nam płacić za mieszkania jeszcze więcej? – Wzrost cen jest swojego rodzaju złudzeniem optycznym – mówi wprost ekspert rynku nieruchomości Mirosław Król. – Ceny są często ustawiane wyżej po to, by negocjacje były pełniejsze. Klienci chcą mieć możliwość wpływu na cenę. O ile na rynku wtórnym regulacja zależy tylko od relacji klienta i konsumenta, tak na rynku deweloperskim po zmianie ustawy i wprowadzeniu jawności cen deweloperzy są mniej skłonni do promocji i ofert specjalnych – mówi Mirosław Król.
„Rynek wtórny bardziej elastyczny niż deweloperski”
Pierwsze miesiące roku 2026 są kontynuacją zapowiedzi dobrej koniunktury na rynku. Stopy procentowe są niższe, ceny wydają się być stabilniejsze, a Polacy ostatnie miesiące zwykle mocno oszczędzali, by móc kupić swoje wymarzone lokale. Na rynku wtórnym jest mnóstwo ciekawych ofert w atrakcyjnych cenach. Co więcej, zapowiadane wzrosty cen, zwykle są wzrostami tylko teoretycznymi.
– Na rynku wtórnym jest mnóstwo interesujących ofert. Zdarzają się mieszkania w dużych miastach w cenach około 8-9 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Oczywiście wszystko zależy od stanu nieruchomości, lokalizacji i miasta. Trudno spodziewać się, by w Krakowie, Trójmieście, Poznaniu czy w Warszawie mieszkania trafiały na „wyprzedaże”. Jedno jest jednak pewne: te ceny są dużo atrakcyjniejsze niż jeszcze rok temu. Wynika to z faktu, że ruch jest większy i klienci są zainteresowani zakupem, a sprzedawcy na rynku wtórnym są bardziej ugodowi, bo niektórzy od miesięcy próbują sprzedać mieszkania – przyznaje Mirosław Król.
Na rynku wtórnym mówi się nawet o „studniówkach” lub „rocznikach”.
– Zdarza się, że sto dni, pół roku albo nawet rok mieszkanie czeka na nabywcę. Tutaj zwykle mamy do czynienia z właścicielem, który też nie chce negocjować ceny, a to właśnie te negocjacje poszczególnych nabywców często interesują najbardziej – dodaje Król.
– Rynek wtórny musi być bardziej elastyczny. Podaż mieszkań na rynku deweloperskim mocno spadła. Na rynku wtórnym też widzimy częściej „wracające oferty” niż używane mieszkania wystawiane na sprzedaż kolejny raz – dodaje ekspert.
Do 20% różnicy? „Czas negocjatorów”
Jak mocno różnią się ceny ofertowe od transakcyjnych? Rekordy to nawet ponad 70 tysięcy złotych. To kwestia licytacji? Niekoniecznie. Dla sprzedających często istotną rolę odgrywa np. gotówka lub czas sprzedaży.
– Przykład to mieszkanie w Poznaniu, które ostatnio sprzedawałem. Cena startowa wynosiła 800 tysięcy złotych, potem 775 tysięcy, a ostatecznie piękne, przestronne mieszkanie zostało sprzedane za równe 700 tysięcy. To kwestia jednej informacji: mam 700 tysięcy złotych w gotówce, umowę możemy podspisać choćby dzisiaj. Właściciel mieszkania właśnie wykańczał wymarzony dom i wizja czekania kolejnych miesięcy lub sprzedaży taniej, ale za gotówkę i od razu, okazała się kusząca – mówi Mirosław Król.
– Takie negocjacje nie są codziennością, ale rozbieżność między cenami ofertowymi, a transakcyjnymi na rynku pierwotnym i wtórnym są znaczące. U deweloperów to negocjowanie jest trudniejsze, a na rynku wtórnym może sięgać nawet 15-20%, czyli faktycznie kilkudziesięciu tysięcy złotych. Wiele zależy od naszej cierpliwości, ale także faktu czy posiadamy całą kwotę na mieszkanie. Trudniej negocjować gdy naszym kapitałem jest obietnica kredytu – przyznaje wprost Mirosław Król.
Eksperci dodają, że najtrudniej negocjuje się ceny małych mieszkań.
– Tutaj ceny ofertowe i transakcyjne są minimalnie różne. Negocjacje zaczynają się od mieszkań typowo rodzinnych, czyli dwa pokoje lub więcej. Kawalerka wciąż jest produktem deficytowym i bardziej inwestycyjnym niż kupowanym pod potrzeby konkretnej osoby. Oczywiście nie ma tutaj reguły – przyznaje Mirosław Król.
