Który kredyt hipoteczny jest dziś tańszy? Stała czy zmienna stopa

Źródło: Raport Otodom „Rynek mieszkaniowy w połowie 2026 roku”, lipiec 2026, Katarzyna Kuniewicz

Co ciekawe, jak pokazują najnowsze dane Otodom, w czerwcu na warszawskim rynku mieszkaniowym odnotowano spadek średnich cen ofertowych o 1,5 proc.

Źródło: Raport Otodom „Rynek mieszkaniowy w połowie 2026 roku”, lipiec 2026, Katarzyna Kuniewicz

Niby niewiele, ale może to oznaczać przełamanie pewnego trendu. W efekcie wielu z nas może zacząć zastanawiać się, jaki kredyt hipoteczny wybrać – z okresowo stałym czy zmiennym oprocentowaniem. Pojawia się też pytanie, dlaczego, mimo że Rada Polityki Pieniężnej od maja 2025 r. systematycznie obniżała stopy procentowe, a od marca 2026 r. utrzymywała je na niezmienionym poziomie, oprocentowanie kredytów hipotecznych ze stałą stopą tak dynamicznie zmieniało się w ostatnim czasie. Diabeł, jak to zwykle bywa, tkwi w szczegółach.

Źródło: Raport Otodom „Rynek mieszkaniowy w połowie 2026 roku”, lipiec 2026, Katarzyna Kuniewicz

Kredyty o zmiennym oprocentowaniu

W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu kwestia ustalania ich kosztu jest stosunkowo prosta. Oprocentowanie takiego kredytu składa się ze stawki WIBOR, najczęściej jedno-, trzy- lub sześciomiesięcznej, w zależności od oferty banku, oraz marży bankowej. Sama stawka WIBOR zależy natomiast od poziomu stóp procentowych, a te z kolei są uzależnione między innymi od oczekiwań inflacyjnych członków Rady Polityki Pieniężnej. Jeżeli RPP uzna, że inflacja może przyspieszyć i wymknąć się poza cel inflacyjny NBP wynoszący 2,5 proc. ± 1 pkt proc., rośnie prawdopodobieństwo podwyżek stóp procentowych, a tym samym wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych.

Z drugiej strony, jeżeli zdaniem Rady inflacja w kolejnych kwartałach pozostanie w pobliżu celu i nie pojawią się nieoczekiwane czynniki mogące ją znacząco podbić, pojawia się przestrzeń do dalszych obniżek stóp procentowych. Jeszcze niedawno scenariusz wyglądał jednak zupełnie inaczej. Wybuch konfliktu na Bliskim Wschodzie oraz gwałtowny wzrost cen ropy naftowej zarówno WTI, jak i Brent, które momentami przekraczały 110 dolarów za baryłkę, sprawiły, że inwestorzy zaczęli uwzględniać możliwość podwyżek stóp procentowych. Obecnie sytuacja jest nieco bardziej stabilna. Dzięki względnemu uspokojeniu napięć wokół Cieśniny Ormuz oraz relatywnemu uspokojeniu relacji między USA a Iranem presja na dalszy wzrost cen surowców wyraźnie zmalała. Choć Waszyngton i Teheran nadal prowadzą dyplomatyczną grę nerwów, co objawia się przejściowym „prężeniem dyplomatycznych muskułów” i epizodami eskalacji konfliktu, ryzyko gwałtownego i poważnego pogorszenia sytuacji jest dziś mniejsze.

W efekcie wydaje się, że scenariusz podwyżek stóp procentowych w Polsce został na ten moment odsunięty – potwierdzają to również notowania kontraktów terminowych FRA, pokazujące obecne oczekiwania rynku w tym zakresie.

Źródło: Raport Otodom „Rynek mieszkaniowy w połowie 2026 roku”, lipiec 2026, Katarzyna Kuniewicz

Dość optymistycznie w kontekście możliwych dalszych obniżek stóp procentowych brzmią ostatnie wypowiedzi płynące z NBP. Obecne nastawienie RPP określane jest jako „ostrożnie gołębie”, co oznacza, że członkowie Rady są dziś raczej bardziej skłonni rozważać kolejne obniżki niż podwyżki stóp procentowych. Nie brakuje też głosów wskazujących na możliwość jeszcze jednej obniżki w tym roku, o 25 punktów bazowych, choć to na razie indywidualna opinia, a nie stanowisko całej Rady.

Co istotne, obniżki stóp procentowych mają dla nas podwójne znaczenie. Z jednej strony oznaczają niższe raty kredytów i więcej pieniędzy w portfelach, a z drugiej, dzięki wzrostowi zdolności kredytowej, pozwalają kupić większe mieszkanie.

Przy niezmienionych pozostałych warunkach (ceteris paribus) krótkoterminowe perspektywy dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu wyglądają obecnie dość optymistycznie, pod warunkiem, że nie pojawią się nagłe, nieprzewidziane wydarzenia, które w dłuższej perspektywie mogłyby zwiększyć presję inflacyjną w polskiej gospodarce. To dlatego część potencjalnych kredytobiorców przedkłada poczucie bezpieczeństwa nad potencjalnie niższy koszt kredytu w przyszłości i wybiera finansowanie ze stałym, przewidywalnym oprocentowaniem. Rodzi się jednak pytanie, dlaczego oprocentowanie kredytów ze stałą stopą tak mocno się w ostatnim czasie wahało, skoro same stopy procentowe pozostawały na stabilnym poziomie.

Kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu

W przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem sytuacja wygląda zupełnie inaczej niż przy kredytach opartych na zmiennej stopie. Tutaj kluczowe znaczenie ma nie tyle obecna wysokość stóp procentowych NBP, ale to, jak rynek wycenia koszt pieniądza w kolejnych latach. W tym przypadku istotny jest wskaźnik IRS. Najprościej mówiąc, IRS pokazuje, ile kosztuje dziś „zamrożenie” stopy procentowej na określony czas, na przykład na pięć lat. Jest to cena, po której instytucje finansowe mogą zabezpieczyć się przed zmianami stóp procentowych w przyszłości.

Bank, oferując klientowi kredyt ze stałym oprocentowaniem, musi bowiem sam zabezpieczyć się przed ryzykiem, że za rok czy dwa koszt pieniądza mocno się zmieni. Nie może przecież przez pięć lat pobierać od klienta stałej raty, a jednocześnie ponosić rosnących kosztów finansowania. Dlatego banki korzystają z rynku instrumentów finansowych, gdzie zawierane są transakcje IRS. W uproszczeniu wygląda to tak – bank „zamienia” niepewność związaną ze zmiennymi stopami procentowymi na znany z góry koszt. Dzięki temu wie, mniej więcej, ile będzie go kosztowało finansowanie kredytu o stałej stopie. To właśnie dlatego oprocentowanie kredytów ze stałą stopą może zmieniać się nawet wtedy, gdy Rada Polityki Pieniężnej nie podejmuje żadnej decyzji. Na przykład dzisiaj bank może oferować kredyt ze stałym oprocentowaniem na poziomie 6,8 proc. Za miesiąc ta sama oferta może wynosić 6,5 proc., a kilka miesięcy później 7,5 proc., mimo że stopa referencyjna NBP cały czas pozostaje na tym samym poziomie.

Powód? Zmieniła się cena zabezpieczenia na rynku, czyli właśnie IRS. Jeżeli inwestorzy spodziewają się, że w przyszłości stopy procentowe będą spadać, IRS również może spadać, a bankom łatwiej jest oferować tańsze kredyty ze stałym oprocentowaniem. Jeżeli natomiast rynek zaczyna obawiać się wyższej inflacji, wzrostu cen energii czy dłuższego utrzymywania wysokich stóp procentowych, IRS rośnie, a wraz z nim zwiększa się koszt nowych kredytów ze stałą ratą.

Bank i klient – przezorny zawsze ubezpieczony

Ten mechanizm był dobrze widoczny na przykładzie niedawnych napięć wokół cieśniny Ormuz. W praktyce oznacza to, że kredyt ze stałym oprocentowaniem jest swego rodzaju ubezpieczeniem.

Źródło: Raport Otodom „Rynek mieszkaniowy w połowie 2026 roku”, lipiec 2026, Katarzyna Kuniewicz

Kredytobiorca kupuje sobie pewność, że przez kilka lat jego rata się nie zmieni, ale płaci za to cenę w postaci rezygnacji z ewentualnych korzyści, gdyby stopy procentowe zaczęły szybko spadać. Z kolei kredyt ze zmienną stopą daje możliwość skorzystania z obniżek stóp, ale oznacza też ryzyko, że rata wzrośnie, jeśli inflacja ponownie przyspieszy i bank centralny podniesie koszt pieniądza.

Na szczęście wchodzimy w okres przedwyborczy zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Polsce, dlatego istnieje spora szansa, że uczestnikom sceny politycznej zarówno tej krajowej, jak i międzynarodowej będzie zależało na stabilizacji nastrojów niż na eskalowaniu kolejnych konfliktów. To jest zawsze dobry sygnał również dla rynku kredytów hipotecznych.