Pierwsze półrocze 2026 r. przyniosło wyraźny wzrost liczby pozwoleń na budowę i stabilną aktywność inwestorów. To dobry sygnał dla rynku, ale warto pamiętać, że pozwolenie na budowę jest zwieńczeniem wieloletniego procesu przygotowania inwestycji. Dlatego wydłużający się czas procedur administracyjnych już dziś przesądza o podaży mieszkań w kolejnych latach.
Wyniki GUS za pierwsze półrocze 2026 r. pokazują, że mimo wyzwań związanych z procesem inwestycyjnym aktywność deweloperów pozostaje wysoka, szczególnie w obszarze rozpoczynanych budów i uzyskiwanych pozwoleń na budowę.
Rozpoczęte budowy: solidne półrocze, świetny drugi kwartał
W minionym półroczu inwestorzy rozpoczęli budowę 69,6 tys. nowych lokali, co stanowi wzrost o niecałe 2% względem pierwszych sześciu miesięcy 2025 roku. W samym czerwcu natomiast rezultat ten wyniósł 11,6 tys., co oznacza spadek o 308 lokali miesiąc do miesiąca.
Wysoką dynamikę nowych wprowadzeń obserwowaliśmy przede wszystkim w drugim kwartale, w którym zainicjowano budowę 38 736 lokali. Liczba ta stanowi drugi najwyższy wynik dla pojedynczego kwartału, licząc od początku pełnoskalowej wojny w Ukrainie. Więcej w jednym kwartale budowano tylko w pierwszych trzech miesiącach 2024 roku, ale wówczas silnym impulsem podażowym były działające oraz zapowiadane programy wsparcia kredytowego.
– Silna kumulacja budów inicjowanych wiosną wynika częściowo z przesunięcia związanego z niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi panującymi tej zimy. Możliwe zatem, że kolejne kwartały nie będą pod tym względem tak pozytywne. Podtrzymujemy jednak prognozę na ten rok, zakładającą utrzymanie poziomu wprowadzeń z 2025. Być może po udanych wakacjach będziemy mogli zrewidować ją o kilka punktów procentowych w górę – komentuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Sytuacja rynkowa jest stabilna: inwestorzy kontynuują wprowadzanie do oferty nowych projektów, a popyt na lokale wzrósł w związku z cyklem obniżek stóp procentowych.
– Oczywiście jest to pewne uogólnienie. Sytuacja różni się bowiem w zależności od rynku. Warszawa czy Trójmiasto, gdzie popyt pozostaje dobrze zrównoważony z podażą, znajdują się w zupełnie innej sytuacji niż Katowice czy Łódź, które charakteryzują się wysoką ofertą mieszkań i wolniejszym tempem sprzedaży – podsumowuje ekspert PZFD.
Pozwolenia na budowę
Optymistycznie wygląda natomiast liczba udzielanych inwestorom pozwoleń na budowę. W pierwszym półroczu wydano zgodę na budowę 95 963 lokali, aż o 25,4% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Miesiąc do miesiąca czerwiec przyniósł natomiast 17% wzrost z wynikiem 16 439 mieszkań.
Wyniki te są dobrym sygnałem i wskazują, że inwestorzy nadal są skłonni rozpoczynać nowe przedsięwzięcia. Sprzyjają temu dobra sytuacja gospodarcza oraz niższe stopy procentowe.
Warto jednak pamiętać, że pozwolenie na budowę nie rozpoczyna procesu inwestycyjnego, lecz go kończy. Zanim inwestor złoży wniosek o jego wydanie, musi często przejść przez wielomiesięczną procedurę uzyskiwania decyzji środowiskowych, pozwoleń wodnoprawnych, uzgodnień oraz innych rozstrzygnięć administracyjnych. Dopiero na końcu tego procesu wydawane jest pozwolenie na budowę.
Tym bardziej niepokoją dane firmy Walter Herz, z których wynika, że w Warszawie średni czas potrzebny na uzyskanie samego pozwolenia dla budynku wielorodzinnego wydłużył się z 82 dni w 2016 r. do 485 dni w 2026 r.
– Oznacza to, że cały proces przygotowania nowych inwestycji trwa dziś znacznie dłużej niż jeszcze dekadę temu. W konsekwencji coraz trudniej będzie utrzymać odpowiednią podaż mieszkań, co może przełożyć się na wzrost kosztów przygotowania inwestycji, finansowania oraz – w efekcie – cen mieszkań – uważa Patryk Kozierkiewicz.
