W 2016 roku rynek magazynowy może pobić rekord wszech czasów z 2014 roku, gdy wartość transakcji inwestycyjnych przekroczyła 700 mln euro. Zainteresowanych polskim rynkiem magazynowym inwestorów jest coraz więcej, również w dalekiej Azji.
– Patrząc na transakcje, które już są zawarte, oraz na te, w których negocjacje są na bardzo zaawansowanym poziomie, mówimy o obrotach rzędu 400 mln euro. Do tego należy dodać około 200 mln euro na obiekty, których marketing na pewno się rozpocznie. Dodatkowo, kilku właścicieli zachęconych atrakcyjnymi z ich punktu widzenia stopami kapitalizacji zdecyduje się najprawdopodobniej na wystawienie kilku znaczących portfeli nieruchomości na sprzedaż. Oznacza to, że mamy szansę na znakomity wynik transakcyjny w segmencie nieruchomości magazynowych, wyższy nawet niż dotychczasowy rekord, czyli ponad 750 mln euro z 2014 roku – mówi agencji informacyjnej Newseria Inwestor Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości magazynowych i biurowych w JLL.
Z raportu JLL wynika, że w ubiegłym roku obroty na polskim rynku magazynowym były niższe od tych z 2014 roku i wyniosły 473 mln euro. Zamknięcie części transakcji przesunęło się na 2016 rok, co podbija szanse na zdecydowanie wyższy wynik w tym roku. Dodatkowo rysuje się perspektywa wyższych cen transakcji.
– W 2016 roku ze względu na kompresję stóp kapitalizacji będziemy mówili o wyższych cenach niż w 2015 roku – przekonuje Tomasz Puch. – Stopy kapitalizacji były na rekordowo niskim poziomie. Najlepsze obiekty zeszły nawet poniżej 5,5 proc., ale to były obiekty wyjątkowe, niepowtarzalne, spełniające wszystkie kryteria inwestycyjne. Przy obiektach bardziej standardowych, ale również tych z kategorii tzw. prime mówiliśmy o stopach kapitalizacji rzędu 6,5 proc. i jest widoczna tendencja do kompresji tych stóp. Oznacza to, że 2016 rok transakcje będą bardziej agresywne niż te, które widzieliśmy w 2015 roku.
Stopa kapitalizacji to relacja rocznego dochodu z nieruchomości do jej wartości. Im niższa stopa kapitalizacji, tym wyższa wartość nieruchomości.
– Inwestorzy w tym roku poszukują zdecydowanie projektów o dużej skali i ich zainteresowanie skupia się na kluczowych i dobrze rozwiniętych rynkach – mówi Tomasz Puch. – Co nie oznacza, że pozostałe lokalizacje będą notowały mniejsze zainteresowanie, ponieważ jest grupa inwestorów, którzy, aby osiągnąć wyższe zwroty, są skłonni ponieść większe ryzyko.
Kapitał na polski rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych płynie z coraz odleglejszych rejonów świata.
– Widzimy napływ coraz większej grupy inwestorów, również bardziej egzotycznych, czyli z Dalekiego Wschodu. To są inwestorzy, którzy już zainwestowali i wyrażają chęć inwestowania dalej – mówi dyrektor JLL.
Z danych JLL wynika, że w 2015 roku na polskim rynku magazynowym wynajęto 2,2 mln mkw. magazynów, a poziom pustostanów spadł do 6,2 proc. Zasoby powierzchni magazynowej przekroczyły 9,7 mln mkw. i według prognoz w br. pokonają barierę 10 mln mkw., gdyż blisko 800 tys. mkw. jest w budowie. W 2015 roku największym zainteresowaniem najemców cieszył się region Polski Centralnej (wokół Łodzi), Warszawa i okolice oraz Górny Śląsk. Tam dokonano transakcji najmu największej powierzchni. Widać też wzrost znaczenia mniejszych rynków, takich jak Szczecin, Bydgoszcz, Lublin czy Rzeszów.
