Od kilku miesięcy rynek deweloperów zaczyna krzepnąć. Mimo to, spółki dalej notują kolejne rekordy a dotychczasowe sygnały świadczą raczej o delikatnym, cyklicznym spowolnieniu.
Dynamika wprowadzania nowych lokali do sprzedaży zaczęła od połowy 2016 r. słabnąć. Jak wyliczają analitycy REAS, w trzecim kwartale br. do oferty deweloperskiej trafiło o 20 proc. mniej mieszkań niż kwartał wcześniej. Jednocześnie podaż nowych „M” w sześciu głównych miastach w Polsce nie ulega zmianie, pozostając na poziomie 51 tys. przy czym w Warszawie, Trójmieście i Łodzi panuje stabilizacja, podczas gdy w Poznaniu i Krakowie pula mieszkań lekko wzrosła a we Wrocławiu – spadła. Jednocześnie eksperci REAS zanotowali spadek popytu – w III kw. sprzedano 14, 1 tys. lokali, czyli o 6,3 proc. mniej niż kwartał wcześniej.
– Stabilna liczba oferowanych mieszkań, przy spadku popytu oznacza, że deweloperzy błyskawicznie reagują na zmiany rynkowe, i obserwując mniejsze zainteresowanie ze strony klientów, wstrzymują się ze sprzedażą kolejnych projektów, dopóki rynek nie wchłonie „nadwyżek”. Dzięki tym decyzjom całkowita podaż pozostaje bez zmian, dopasowana do potrzeb aktualnego popytu – tłumaczy Dariusz Krawczyk, Prezes Zarządu Polnord SA.
Wyższe ceny, mniej gotowych
Spadek popytu to wyraźny sygnał wieszczący koniec trendu wzrostowego na polskim rynku mieszkań, który trwał nieprzerwanie od IV kw. 2014 r. Ale zarazem niedawno padł kolejny, rekordowy „roczny” wynik – w ostatnich 4 kwartałach wolumen sprzedaży wyniósł prawie 58 tys. lokali.
– Spadku sprzedaży można było się spodziewać, ze względu na wyczerpanie się na początku lipca br. pierwszej puli środków na dopłaty dla inwestycji kończonych w 2017 r. – podkreślają w raporcie przedstawiciele REAS.
Ponadto wpływ na decyzje zakupowe Polaków mają drożejące kredyty. Jak bowiem wskazują analitycy Lion’s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl, przez ostatnie 19 miesięcy zakup mieszkania zdrożał już prawie o 10 proc. – Cały czas mamy do czynienia z pogarszającymi się warunkami kredytowymi i rosnącym oprocentowaniem długu. Banki chcą pożyczać znacznie mniej niż przed dwoma laty, wzrosły marże kredytowe, a także coraz odważniej mówi się o potrzebie podniesienia stóp procentowych, co wprost miałoby przełożenie na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Gdyby tego było mało, dziś trzeba mieć 15-proc. wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt, a od stycznia 2016 r. banki zaczną wymagać 20 proc. ceny mieszkania w gotówce, jeśli kredytobiorca nie chce płacić za dodatkowe ubezpieczenie – zauważa Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.
Według REAS liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań skurczyła się w ciągu ostatniego roku o 20 proc. W efekcie dziś coraz trudniej o lokum dostępne od ręki, które wyróżnia się atrakcyjnym rozkładem, dobrą ceną i w dodatku w korzystnie zlokalizowanym i skomunikowanym osiedlu. Wyjątkowo szybko znika oferta gotowych lokali w Trójmieście, oscylując na poziomie ok. 10 proc. Na przykład, spółka Polnord ma do sprzedaży ostatnie gotowe mieszkania na wybudowanym I etapie inwestycji Brama Sopocka przy ul. Sopockiej 2 w Gdyni. W sprzedaży znajdują się również mieszkania z nowych etapów, których odbiór planowany jest na II kwartał 2017r. Aktualna oferta obejmuje mieszkania o powierzchni od 57 m2 oraz większe 3-, 4- i 5-pokojowe, idealne dla rodzin ceniących przestrzeń i widok na niezabudowane zielone tereny Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego. Jak podaje Wioletta Kleniewska, dyrektor Sprzedaży i Marketingu Polnord S.A. szczególnym zainteresowaniem cieszą się lokale z antresolami i dużymi tarasami, które dają możliwość kreatywnej aranżacji wnętrza. W każdym z budynków zaprojektowano tylko sześć apartamentów, po dwa na jednej kondygnacji. Niezaprzeczalnym atutem Osiedla Brama Sopocka jest jego lokalizacja w bezpośredniej bliskości infrastruktury transportowej Gdyni. – zapewnia Wioletta Kleniewska.
Niskie stopy i MdM
I nawet jeśli popyt dalej będzie słabnąć, trudno liczyć na znaczny wzrost puli mieszkań, zwłaszcza pochodzących z ukończonych projektów, bo deweloperzy, bogaci w doświadczenia z kryzysu sprzed 8 lat, będą z wyprzedzeniem reagować na wszelkie symptomy spowolnienia rynku. Aczkolwiek nikt dziś nie przewiduje większego tąpnięcia w mieszkaniówce.
– Sygnały o wolniejszym niż prognozowano tempie wzrostu gospodarczego, którego główną przyczyną było wyhamowanie nowych inwestycji w sektorze publicznym, związane ze zmniejszonym napływem funduszy unijnych, wydają się na razie nie wpływać istotnie na sektor mieszkaniowy, choć mogą, w połączeniu z wyczerpywaniem się środków na dopłaty w ramach MdM, zaowocować w niedługim czasie pewnym wyhamowaniem popytu – prognozują analitycy REAS.
Dariusz Krawczyk dodaje, że w zbliżającym się roku na skalę obrotów firm deweloperskich będą pozytywnie wpływać stopy procentowe, o ile pozostaną na dotychczasowym, niskim poziomie, zachęcając kolejnych inwestorów do wyciągania środków z lokat bankowych i kupowania lokali na wynajem. – W pierwszej połowie przyszłego roku rynek z pewnością rozbuja nowa transza finansowa programu MdM. Wówczas średnia cena ofertowa mieszkań może się nieco obniżyć, gdyż sporo deweloperów będzie obniżało stawki, dostosowując je do wymagań MdM – przekonuje Dariusz Krawczyk.
