Ponad 60% agentów przewiduje, że w I kwartale 2026 popyt na mieszkania z rynku wtórnego umiarkowanie wzrośnie. Ceny pozostaną na razie stabilne, ale osoby kupujące powinny liczyć się z tym, że większa dostępność kredytów może ponownie podbić stawki w drugiej części roku – wynika z Nastrojometru rynku nieruchomości po IV kwartale 2025, przygotowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl.
61% w przypadku większych mieszkań i 54% w przypadku kawalerek – tylu pośredników prognozuje wzrost popytu na mieszkania z rynku wtórnego w I kwartale 2026 r. Większość agentów zaznacza jednak, że nie będzie to gwałtowny wzrost zainteresowania, ale umiarkowana poprawa względem końcówki ubiegłego roku.
– Popyt na mieszkania w pierwszych miesiącach roku może wzrosnąć, bo obniżki stóp poprawiły zdolność kredytową części kupujących i na rynek wraca popyt odroczony z lat 2024-2025. Do tego ceny są na razie raczej stabilne, a więc łatwiej podjąć decyzję bez presji. Swoje robi też sezonowość: początek roku to czas planów, nowych budżetów i powrotu do tematu przeprowadzki – komentuje Rafał Bieńkowski z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Wyniki Nastrojometru rynku nieruchomości – badania, które przeprowadzono wśród 1465 pośredników – wskazują też na możliwe większe zainteresowanie domami i działkami. W tych kategoriach również przeważały prognozy o wzroście popytu w I kwartale (domy – 46% głosów, działki – 47%), chociaż niemałe grono agentów przewiduje też utrzymanie ruchu z jesieni ubiegłego roku. Zapowiadana reforma planowania przestrzennego sprzyja temu segmentowi. Działki z wydanymi warunkami zabudowy (WZ) cieszą się największym zainteresowaniem, ponieważ eliminują ryzyko formalne i skracają czas realizacji inwestycji.
Ceny mieszkań to znak zapytania
Prognozy dotyczące cen mieszkań w I kwartale 2026 r. pokazują, jak dużą niewiadomą pozostaje dziś rynek.
Widać to szczególnie w kategorii mieszkań większych niż kawalerki – tutaj wskazania na wzrost, spadek i stabilizację rozkładają się niemal po równo (32-34%). W przypadku kawalerek wprawdzie najwięcej agentów wskazuje na stabilizację (42%), ale niewiele mniejsza grupa spodziewa się wzrostów, a co piąty liczy się ze spadkami. To pokazuje, że nawet profesjonaliści, którzy są najbliżej transakcji, nie widzą dominującego scenariusza. W najbliższych miesiącach wiele będzie zależy od uwarunkowań lokalnego rynku, dostępności kredytów, realnego zainteresowania kupujących czy poziomu cen wyjściowych.
Największe szanse na lokalne obniżki tradycyjnie mogą pojawiać się przy mieszkaniach do remontu, z dużym metrażem, zlokalizowanych na peryferiach, z niekorzystnym układem czy z wadami prawnymi. Ceny raczej utrzymywać się będą natomiast przy najbardziej popularnych mieszkaniach 2- i 3-pokojowych, dobrze skomunikowanych, położonych w dobrych lokalizacjach, czy też lokalach inwestycyjnych pod wynajem w miastach akademickich.
– W 2025 r. w wielu miastach ceny mieszkań były dość stabilne, bez dużych wahań. Z prognoz części uczestników badania wynika, że w 2026 r. presja na wzrosty może wrócić wraz z odbudowującym się popytem i lepszą dostępnością kredytów. Ale jeśli już będzie to widoczne, to raczej w drugiej połowie roku niż w I kwartale – mówi Rafał Bieńkowski z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
W przypadku domów pośrednicy najczęściej spodziewają się stabilizacji cen (44%), ale pozostałe opinie rozkładają się już niemal po równo między wzrosty (26%) a spadki (28%). To pokazuje, że rynek domów jest mocno zależny od lokalizacji oraz standardu.
Z kolei przy działkach również dominuje scenariusz stabilizacji (44%), ale wyraźniej widać tu przewagę oczekiwań wzrostów (34%) nad spadkami (21%). Wzrost cen działek budowlanych jest prognozowany szczególnie w segmencie działek z wydanymi WZ, co potwierdzają również wypowiedzi pośredników wskazujące na większą presję cenową w tym obszarze. Grunty wciąż mają opinię segmentu, który łatwiej trzyma cenę, zwłaszcza tam, gdzie popyt na budowę domów pozostaje wysoki.
Przybędzie ogłoszeń z większymi mieszkaniami
Wyniki Nastrojometru Nieruchomosci-online.pl wskazują, że rynek mieszkaniowy wciąż jest rynkiem klienta. Liczba ogłoszeń jest większa niż popyt i wiele wskazuje na to, że w I kwartale 2026 r. oferta może jeszcze umiarkowanie powiększyć się – w przypadku mieszkań większych niż kawalerki przewiduje tak 55% pośredników. Uszczuplenia oferty spodziewa się tylko co dziesiąty agent.
– Ale sama duża liczba ofert to tylko część obrazu. Pośrednicy zwracają uwagę, że sporo ogłoszeń jest wciąż przeszacowanych – i właśnie cena decyduje o tym, czy mieszkanie sprzedaje się szybko, czy „wisi” miesiącami. Rozsądnie wycenione oferty znajdują nabywców, a te z ceną oderwaną od rzeczywistości po prostu zalegają w portalach – dodaje Rafał Bieńkowski.
Jak zwracają uwagę autorzy badania nastrojów, w przypadku domów i działek trzeba pamiętać o sezonowości, która na tych rynkach działa mocniej niż w mieszkaniach. Początek roku bywa okresem „rozruchu” – część właścicieli wstrzymuje się z publikacją ogłoszeń do wiosny, kiedy łatwiej pokazać nieruchomość, kupujący chętniej jeżdżą na prezentacje i zaczynają planować budowę czy przeprowadzkę. Dlatego prognozy pośredników sugerują raczej utrzymanie podaży na zbliżonym poziomie lub jej lekkie zwiększenie. Ale z zastrzeżeniem, że wyraźniejsze ożywienie po stronie liczby ofert może przyjść tradycyjnie dopiero wiosną.
––––
„Nastrojometr rynku nieruchomości – IV kwartał 2025” to cokwartalne badanie nastrojów rynkowych w ocenie pośredników. Zostało przeprowadzone przez Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu w grudniu na grupie 1465 agentów.
