CONDOHOTELE czy mieszkania na wynajem. Co się opłaca?

Zainwestuj w apartament w condohotelu i zarabiaj przez wiele lat bez ryzyka – tak deweloperzy zachęcają inwestorów, obiecując im 10% zysku w skali roku. Spora rzesza inwestujących w nieruchomości już uległa obietnicom ponadprzeciętnego zarobku bez ryzyka. Czy jest to dobra strategia inwestycyjna czy mamy jednak do czynienia z kolejną modą, która w dłuższym okresie może wygenerować straty?

Zyskowna inwestycja bez ryzyka czy przepis na długookresową stratę?

Bardzo niskie stopy procentowe oferowane na lokatach bankowych zachęcają Polaków do poszukiwania zyskowniejszych możliwości inwestycyjnych. Od kilkunastu miesięcy bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w nieruchomości, zwłaszcza w mieszkania na wynajem. Oferują one zwrot z inwestycji na nieporównywalnie wyższym poziomie, niż najpopularniejsze narzędzia inwestycyjne. Od niedawna, coraz większym powodzeniem cieszą się także apartamenty w tzw. condo. Jakie realne zyski i inne korzyści oferują te inwestycje? Jakie zagrożenia są z nimi związane? Czy lepiej inwestować w condohotele czy jednak w mieszkanie na wynajem? Eksperci z Rentier.io przeanalizowali oba rodzaje inwestycji i podpowiadają.

Ile można zarobić?

Deweloperzy zachęcają inwestorów gwarantując w reklamach stopę zwrotu na poziomie 7% w skali roku, a coraz częściej nawet 10% wartości nieruchomości w trakcie trwania umowy, czyli standardowo od 5 do 10 lat. Czasami model ten zawiera element zmienny, np. stałe 5% rocznie plus proporcjonalny udział w 50% zysków condohotelu, zależny od wielkości posiadanego pokoju. Poza kuszącym oprocentowaniem spółki oferują zarządzanie nieruchomościami. Najczęściej tworzona jest do tego druga firma zajmująca się tylko administrowaniem takiego obiektu. Dzięki temu inwestor nie musi szukać najemcy, a ma gwarantowany wpływ środków co miesiąc. Wystarczy zatem zakupić pokój lub apartament w condohotelu, a według obietnicy deweloperów, reszta powinna dziać się sama. Dodatkowo, część deweloperów oferuje również możliwość korzystania z posiadanych lokali przez określony czas w roku we własnym zakresie. Jeśli ktoś zainwestował np. w Kołobrzegu, wówczas może co roku pojechać tam na wakacje i wypoczywać  własnym apartamencie.

Najpopularniejszy rozmiar tego typu pokoju czy apartamentu waha się pomiędzy 15 a 30 metrów kwadratowych – w przypadku apartamentów z aneksem kuchennym. Cena zależy od lokalizacji i zaczyna się od 200 tysięcy złotych. Średnio jest to od 300 do 400 tysięcy złotych, choć coraz częściej spotkać można wyższe, które przekraczają 0,5 miliona złotych. Zatem, cena za metr wynosi więcej, niż w przypadku mieszkania w stanie deweloperskim. Wynika to także z faktu, że apartament w condohotelu kupuje się zazwyczaj z pełnym umeblowaniem.

Słabe strony condo

Poza benefitami tego typu inwestycji, eksperci Rentier.io zalecają przeprowadzenie analizy rentowności oraz zwracają uwagę na zagrożenia związane z daną strategią inwestowania. W przypadku inwestycji w condohotele należy pamiętać o tym,  że:

• gwarancja zysku ograniczona jest tylko do czasu trwania umowy (5- 10 lat);
• apartament w condohotelu jest jednostką typowo hotelową i często nie nadaje się do najmu długoterminowego;
• nie każdy condohotel generuje zyski. Aby takie osiągnąć potrzebna jest dobra lokalizacja, właściwy personel zarządzający obiektem hotelowym, know–how oraz doświadczenie i wyczucie rynku;
• ryzyko inwestycji leży po stronie inwestora, tzn. jeśli inwestycja nie wypali, np. będzie za małe obłożenie hotelu, zarządzający może ogłosić upadłość, a inwestor „zostanie na lodzie”;
• condohotele to branża turystyczna, a nie budowlana; przy wyborze inwestycji warto więc dokładnie sprawdzić, jakie doświadczenie w tym zakresie ma deweloper, jak i firma administrująca hotelem i czy faktycznie obiecywane zyski mają szanse trafić do inwestorów. Rozmowy z dotychczasowymi klientami takich firm, analizy i kalkulacje na pewno pomogą w ocenie czy obiecywane zyski są w ogóle realne, a partner wiarygodny;
• oferta dewelopera budującego obiekt powinna być dokładanie sprawdzona. Dobra lokalizacja hotelu, może być kluczowa. Ważne są także drogi dojazdowe i ich stan, a także jakie są atrakcje na terenie hotelu lub w okolicy. Obiekt blisko lasu, ale w głuszy, bez dobrych dróg dojazdowych i atrakcji, w cale nie musi oznaczać tłumu klientów. Deweloper może zapewniać, że condohotel odniesie sukces podobny do ośrodka w Arłamowie, osamotnionego kompleksu wypoczynkowego w Bieszczadach, jednak to wcale nie jest to takie oczywiste i w pełni gwarantowane;
• często zakup apartamentu w condohotelu jest wyższa niż mieszkania, ze względu na oprocentowanie tak jak lokalu użytkowego, tj. 23% VAT, a nie tak jak mieszkalnego 8% podatkiem;

• za budowę hotelu odpowiada spółka nr 1 i to ona gromadzi środki finansowe od inwestorów. Natomiast zarządzaniem obiektem zazwyczaj zajmuje się firma nr 2, niepowiązana w żaden sposób ze spółką nr 1. To oznacza, że do pierwszej firmy trafia największa część zysków, a druga spółka – zarządzająca obiektem – jest odpowiedzialna za wypłacania zysków z najmu. W przypadku kiedy apartamenty nie są często lub nawet w cale wynajmowane, może to oznaczać bankructwo tej drugiej firmy, a dla inwestora znikome lub zerowe zyski z wynajmu obiektu. Jak pokazuje historia, nie jest to wcale taki rzadki scenariusz;

• finansowanie kredytem hipotecznym może być niemożliwe w przypadku lokali użytkowych, a kredyt inwestycyjny jest droższy, więc w trakcie analizy może się okazać, że jest to nieopłacalna inwestycja.

Zainwestować zatem w condo czy mieszkanie na wynajem?

Obecna sytuacja na polskim rynku jest korzystna dla inwestycji w condohotele i wykazuje potencjał do dalszego wzrostu. Wydawać się może, że jeżeli inwestor ma gwarancję zysku w okresie 5 lub 10 lat, a cała inwestycja ma się zwrócić w ciągu 15 lat, to całkiem prawdopodobnie, że inwestycja w condo okaże się opłacalna. Jednak zanim inwestor podejmie ostateczną decyzję, powinien rozważyć kilka scenariuszy, które mogą się wydarzyć.

– Załóżmy, że deweloper spełni wszystkie warunki umowy, nieruchomość będzie dobrze zarządzana oraz goście dopiszą przez cały okres inwestycji. To jednak po 15 latach inwestor zostaje z pokojem w hotelu i dużą konkurencją w postaci innych apartamentów w tym samym budynku. Wówczas istnieją dwa rozwiązania. Pierwsze, w którym apartament zostaje przekazany w zarządzenie firmie zewnętrznej, która będzie pobierała opłatę, co oczywiście spowoduje zmniejszenie dotychczasowego ROI właściciela nieruchomości. Drugie rozwiązanie wymusza zaangażowanie inwestora, tzn. m.in. jego środków finansowych w promocję apartamentu, tak aby goście wybierali jego lokal, a nie podobny, należący do innego właściciela w tym samym hotelu czy miejscowości. Dodatkowo, zmuszony jest też do obsługi gości czy sprzątania, a nie zawsze jest to możliwe ze względów logistycznych czy braku czasu. Dodatkowo, za 15 lat rynek nieruchomości może nie być aż tak atrakcyjny i wówczas inwestorowi będzie dużo trudniej sprzedać pokój czy apartament w hotelu, niż nawet najmniejsze mieszkanie w dużym mieście – wyjaśnia  Anton Bubiel, prezes zarządu Rentier.io.

Oczywiście inwestowanie w mieszkania na wynajem również nie jest pozbawione ryzyka, ale w odczuciu ekspertów inwestycja w mieszkania na wynajem daje więcej możliwości, niż posiadanie pokoju w condohotelu. Jednak ostateczna decyzja o wyborze przedmiotu inwestycji, zawsze pozostaje po stronie inwestora.