Polska doświadcza dużego deficytu mieszkaniowego, mimo systematycznej budowy mieszkań na sprzedaż i domów jednorodzinnych. Nowe lokale są dostarczane przede wszystkim przez deweloperów mieszkaniowych, budujących mieszkania przeznaczone na sprzedaż indywidualnym nabywcom. W zeszłym roku zrealizowali oni 62 proc. wszystkich nowych mieszkań, a w dużych miastach nawet 90 proc. – wynika z raportu CBRE „Poland Real Estate Market Outlook 2025”. Ich działalność w dużym stopniu zależy od popytu, a więc możliwości i nastrojów konsumentów, które obecnie nie są wysokie. Urosnąć mogą za to zasoby nowych mieszkań przeznaczonych na wynajem w posiadaniu inwestorów instytucjonalnych. Z ich planów wynika, że wzrost sięgnąć może 37 proc. w skali roku.
– Potencjalne potrzeby mieszkaniowe w Polsce znacznie przekraczają istniejące zasoby. Większość nowych mieszkań jest dostarczana przez deweloperów, w związku z tym ich liczba w dużej mierze zależy od możliwości indywidualnych nabywców, a więc dostępu do finansowania czy programów rządowych wspierających zakup nowych mieszkań na własne potrzeby. Oprócz tych czynników, perspektyw konsumentów nie poprawiają także wysokie ceny mieszkań i czynszów. Rynek czeka na pozytywny impuls, którym może być na przykład obniżka stóp procentowych. Obecnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce należy do najwyższych w Europie – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.
Kumulacja czynników, które negatywnie wpływały na popyt na mieszkania, a co za tym idzie i na podaż nowych lokali, miała miejsce na przełomie 2022 i 2023 roku. Choć ograniczenie liczby nowych mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie zaobserwowano w całej Europie, to w Polsce było ono znacznie głębsze.
Nowe mieszkania na wynajem
Nadzieję na zwiększenie zasobów mieszkaniowych daje za to działalność inwestorów instytucjonalnych. Lokale przeznaczone na wynajem w Polsce są w większości w posiadaniu pojedynczych, prywatnych właścicieli. W ostatniej dekadzie nastąpił jednak dynamiczny rozwój sektora Build to Rent, a więc mieszkań budowanych przez inwestorów instytucjonalnych z przeznaczeniem na najem. Na koniec grudnia 2024 roku w największych polskich miastach takich lokali było 23,4 tys., a więc o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. W 2025 roku wzrost może być jeszcze wyższy. Biorąc pod uwagę plany inwestorów, może wynieść nawet 37 proc. w ujęciu rocznym. Coraz więcej deweloperów rozważa tworzenie platform mieszkań na wynajem w ramach spółek z innymi podmiotami lub samodzielne budowanie portfela takich nieruchomości. Do końca 2027 roku zasoby takich lokali w Polsce mogą przekroczyć nawet 40 tys.
