Mija dziesięć lat od wprowadzenia ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej. Od 1 lipca zacznie obowiązywać jej nowelizacja. Co zmieni się w przepisach, kto na tym skorzysta, a kto straci i czy wpłynie ona znacząco na rynek nieruchomości oraz ceny mieszkań? – Wyjaśnią eksperci Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich oraz Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl.
Ustawa deweloperska, zaczęła obowiązywać 29 kwietnia 2012 roku. Jej głównym celem było zapewnienie większej ochrony dla kupujących nieruchomość, którzy często decydowali się nabywać mieszkania od deweloperów, gdy inwestycja była jeszcze na etapie tzw. „dziury w ziemi”.
– Wejście w życie tych przepisów z pewnością zmniejszyło ryzyko po stronie nabywcy, głównie finansowe oczywiście. Przedtem wpłacane przez nich środki nie były w żaden sposób chronione przed ewentualną niewypłacalnością deweloperów. Dodatkowo ustawa z 2012r. nałożyła na deweloperów obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego, dzięki czemu kupujący mieli dostęp do wszelkich informacji dotyczących interesującej ich inwestycji. Dokument ten załączany jest do umowy deweloperskiej i jasno określa termin przeniesienia praw własności na kupującego – mówi Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl.
Nowa rzeczywistość dla deweloperów
Nowa ustawa deweloperska zacznie obowiązywać już od 1 lipca. Największą zmianą w niej zawartą jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, na którego konto deweloper zostanie zobowiązany do wpłaty dodatkowej, bezzwrotnej składki w wysokości do 1% wartości każdego sprzedanego lokalu. Co to oznacza w praktyce?
– Deweloper w zależności od tego czy buduje daną inwestycję korzystając z zamkniętego lub otwartego rachunku powierniczego, będzie musiał od każdego przelewu od klienta odprowadzić opłatę do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – od 0,1% do 1% wartości danej kwoty brutto. Oznacza to, że jeśli klient na jakimś etapie wycofa się z umowy deweloperskiej, to wpłaty, których już dokonał deweloper przepadają. Nowelizacja ustawy nakłada szereg nowych obowiązków na dewelopera, a co za tym idzie wzrost kosztów prowadzenia działalności i będzie to miało realny wpływ na ostateczną cenę nieruchomości, którą zapłaci klient – podkreśla Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24.
Kolejna ważna zmiana tyczy się regulacji dotyczących sprzedaży gotowych mieszkań i domów, a także miejsc parkingowych i komórek lokatorskich. Również wypłata z rachunku powierniczego będzie wypłacana później niż dotychczas.
– Obecna ustawa deweloperska dotyczy jedynie mieszkań i domów jednorodzinnych w budowie i miała chronić klientów przed ewentualnymi, nieuczciwymi deweloperami lub złymi zapisami w umowie. Zmiany, które mają wejść w życie dotyczą już gotowych lokali z pozwoleniem na użytkowanie, czego do tej pory nie było i toczy się dyskusja na ten temat, czy rzeczywiście ustawa powinna obejmować gotowe lokale. Nowe regulacje powodują, że rachunek powierniczy trzeba utrzymywać do samego końca, czyli do podpisania aktu notarialnego z klientem, a nie jak do tej pory do zakończenia budowy. Wszelkie kwoty, w tym za garaże i komórki lokatorskie, również muszą być wpłacane na rachunek powierniczy a co za tym idzie do 1% na konto Funduszu Gwarancyjnego, a nie jak dotychczas bezpośrednio na konto dewelopera – zauważa Katarzyna Tworska.
Deweloperzy, którzy chcą uniknąć dodatkowych kosztów, mają jeszcze ponad dwa miesiące, na sprzedaż lokali na starych zasadach.
– Jeżeli deweloper rozpocznie sprzedaż inwestycji przed 1 lipca i podpisze chociażby jedną umowę deweloperską, to przez dwa lata zwolniony będzie z przestrzegania zasad z nowej ustawy. Osobiście uważam, że warto to zrobić, ponieważ stary system nie nakłada dodatkowych kosztów na dewelopera i będzie to również korzystne dla nabywców, bo cena będzie z pewnością niższa – podkreśla Maciej Dymkowski.
Większe bezpieczeństwo dla nabywców
W myśl nowych przepisów klient będzie mógł samodzielnie naprawiać wady uznane za nieistotne, których nie będzie chciał naprawić deweloper, na jego koszt. Dodatkowym zabezpieczeniem jest także umowa rezerwacyjna, która od lipca będzie miała regulacje prawne, czego dotychczas nie było.
– Nowa ustawa z pewnością daje większe poczucie komfortu i bezpieczeństwa po stronie kupujących. Oprócz tego, że kosztami napraw nieistotnych zmian zostanie obciążony deweloper, to w sytuacji napraw istotnych, może to być podstawą do odstąpienia od umowy przez nabywcę. Dodatkowym zabezpieczeniem są gromadzone środki w Funduszu Gwarancyjnym, które pozwolą na wypłaty ewentualnych odszkodowań, jeśli deweloper ogłosi upadłość. Najważniejsza jednak zmiana dotyczy umowy rezerwacyjnej, której obecna ustawa deweloperska, w ogóle nie obejmowała. Do tej pory nie były nawet określone warunki, na jakich ma być zawarta. Teraz będzie musiała mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, wyraźnie określona jest wysokości opłaty rezerwacyjnej oraz warunki jej zwrotu – podkreśla Katarzyna Tworska.
