Pytanie „kupić czy wynająć biuro” dotyczy nie tylko kwestii finansowych. Co najmniej równie istotna jest strategia rozwoju firmy i jej model biznesowy. Na rynku nieruchomości biurowych tylko ok. 10% ofert to powierzchnia na sprzedaż. Analizujemy komu, kiedy i gdzie opłaca się kupić biuro, a dla kogo lepszy będzie wynajem.
Jeśli można przewidywać, że liczba pracowników będzie regularnie rosła lub firma będzie rozbudowywała swoje zaplecze techniczne, to lepiej powierzchnię biurową wynająć. Zwłaszcza w przypadku młodych firm liczy się przede wszystkim elastyczność. Poza tym kupno biuro wymaga znacznego kapitału. Jeśli firma dopiero rozpoczyna działalność, to lepiej zainwestować go w ludzi czy sprzęt.
Zalety wynajmu
- Większa elastyczność
- Więcej środków na rozwój firmy
- Brak odpowiedzialności za utrzymanie powierzchni
W innej sytuacji są firmy ustabilizowane. Zwykle mają już zdolność kredytową lub mogą sobie pozwolić na zamrożenie kapitału. Decyzja o kupnie lub wynajęciu biura zależy jednak od branży, charakterystyki klientów i wybranego modelu biznesowego.
Zalety kupna
- Niezależność od właściciela
- Pełna swoboda w aranżacji
- Możliwość odzyskania zainwestowanych środków
- Wzmocnienie wizerunku
Kiedy biuro wzmacnia firmę
W przypadku niektórych branż i profesji niebagatelne znaczenie ma lokalizacja biura. Na przykład prestiżowy adres w dłuższej perspektywie wzmacnia wizerunek firmy, budując poczucie stabilności i zaufania. Dzięki temu partnerzy oraz klienci biznesowi postrzegają jej rynkową pozycję jako mocno ugruntowaną. Wszystko to wartości nie do przecenienia w biznesie. Kto szuka tego rodzaju biur?
– Przede wszystkim kancelarie prawne, firmy z branży finansowej, usług medycznych, a także IT i multimediów oraz reklamy. Przy czym oprócz najwyższego standardu i najlepszej lokalizacji biorą pod uwagę także wartość otoczenia oraz dodatkowe usługi. Takie firmy mają sprecyzowane potrzeby – mówi Ewa Omasta, manager ds. sprzedaży i marketingu OVO Wrocław, inwestycji oferującej m.in. luksusowe biura.
Biura w OVO, wielofunkcyjnym obiekcie w centrum stolicy Dolnego Śląska, oferują m.in. 24-godzinny dostęp, wejście przez osobną klatkę schodową, prestiżowe lobby, sale centrum konferencyjnego, jak również dostęp do usług hotelu DoubleTree by Hilton i innych części budynku, w tym możliwość korzystania z basenu czy fitness clubu.
Czy biuro tego rodzaju lepiej kupić czy wynająć? – Warto wziąć pod uwagę, że pięciogwiazdkowe powierzchnie biurowe nie zawsze są dostępne od zaraz. Nieraz trzeba na nie czekać przez dłuższy czas. Tym bardziej, że na rynku zdecydowanie dominują oferty biur na wynajem. W sumie tylko ok. 10% to powierzchnie na sprzedaż. Dlatego w przypadku biur najwyższej klasy, jeśli mamy taką możliwość, to lepiej zdecydować się na kupno – mówi Krzysztof Jabłoński z Iglica Nieruchomości.
Dobrze to policzmy
Kupno biura oznacza oczywiście znaczny jednorazowy wydatek lub konieczność spłacania kredytu. Z kolei w przypadku najmu musimy się liczyć z comiesięcznym czynszem, zwykle wysokim w przypadku najciekawszych lokalizacji. Który wariant jest najbardziej opłacalny? Inwestorzy OVO Wrocław przygotowali analizę finansową, przy założeniu, że chodzi o biura klasy A+ o powierzchni 140 mkw., w okresie 10 lat.
– Wzięliśmy pod uwagę wszystkie najważniejsze czynniki, w tym oprocentowanie kredytu na kupno, wysokość czynszu, inflację, kwestie podatkowe, a nawet koszt wyposażenia. Przyjęliśmy ostrożne wartości bazowe, ale z analizy wynika, że zdecydowanie korzystniejsze jest kupno biura niż jego wynajem – mówi Sylwester Roszewski, dyrektor finansowy w spółce Wings Properties.
Różnica pomiędzy kosztami wynajmu, a kupna i następnie sprzedaży, to aż 751 tys. zł. Po sprzedaży biura po 10 latach całkowity koszt wyniósł jedynie 152 tys. zł.
– Kupno tego rodzaju biura można potraktować jak inwestycję długofalową. Podaż powierzchni poza centrum stale będzie rosła, natomiast naprawdę dobrych lokalizacji, a do tego ze świetną dostępnością komunikacyjną, jest niewiele – dodaje Krzysztof Jabłoński.
