„Kawalerki”, czyli  de facto mieszkania 1-pokojowe, od zawsze cieszyły się sporym zainteresowaniem kupujących, niezależnie od tego czy były nabywane na własny użytek, czy w celach inwestycyjnych. Czy tak jest również i teraz? Czy po wprowadzeniu rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% zainteresowanie tego typu lokalami jest nadal duże? Na jakie ceny za m kw muszą być przygotowani kupujący? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich w kraju. 

Maciej Jurczak, P. O. Kierownika ds. Sprzedaży i Obsługi Klienta PROFBUD

W pierwszym półroczu 2023 roku kawalerki oraz mniejsze mieszkania 2-pokojowe cieszyły się dużym zainteresowaniem wśród kupujących. Są one bowiem traktowane przez wielu jako dobre rozwiązanie na „start” dla singli, par, młodych rodzin z dzieckiem, a także dla inwestorów. Tego typu lokale są oczywiście tańsze zarówno jeśli chodzi o ich zakup, jak i późniejsze koszty utrzymania. Ich cena jest też atrakcyjna dla wielu pod kątem możliwości i zdolności kredytowych, zwłaszcza biorąc pod uwagę obecny program rządowy „Pierwsze Mieszkanie 2023” umożliwiający otrzymanie kredytu z atrakcyjnym oprocentowaniem wynoszącym 2%. Z takiego założenia wyszło wielu Klientów nabywających mieszkania np. w inwestycji Osiedle Złota Oksza w warszawskim Ursusie. Obecnie, pomimo 280 lokali w całym budynku i planowanego zakończenia budowy przypadającego na III kw. 2024 roku, wszystkie kawalerki w inwestycji zostały już sprzedane natomiast z 2-pokojowych mieszkań pozostały jedynie 2 wolne lokale.

Piotr Baran, Prezes Zarządu PCG Sp. z .o.o.

Tak, zainteresowanie kawalerkami wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, choć oczywiście jest to uzależnione od miasta i segmentu projektu. Widoczny jest też wyraźny trend inwestycyjny – szczególnie właśnie w przypadku kawalerek i niewielkich mieszkań dwupokojowych. Takie lokale wymagają mniejszego nakładu finansowego, niż większe metraże. Cena globalna nieruchomości jest niższa, a co za tym idzie więcej osób może sobie pozwolić na zakup. Stopa zwrotu jest też bardziej atrakcyjna, z uwagi na zapotrzebowanie rynku i wciąż rosnące ceny najmu.

W PCG bierzemy to pod uwagę i z roku na rok każda następna inwestycja jest odpowiednio zbilansowana i dostosowana do potrzeb zarówno przyszłych mieszkańców, jak i potencjalnych inwestorów. Znajomość struktury społecznej, zasobności portfela i potencjału samej lokalizacji pozwala na opracowanie celnej strategii już na etapie projektowania inwestycji.

Najlepszym przykładem jest nasza premierowa inwestycja Novaforma przy ul. Chojnowskiej w Legnicy, gdzie kawalerki stanowią ponad 20% całości osiedla. Ich ceny oscylują w okolicach 9000 zł/m2. Zaplanowaliśmy odpowiednią konfigurację mieszkań, dostosowaliśmy układy i wielkość lokali tak, by jak najlepiej odpowiedzieć na zapotrzebowanie występujące na tym rynku mieszkaniowym.

W miastach poza wielką szóstką, ale położonych strategicznie w pobliżu specjalnych stref ekonomicznych, takich jak właśnie Legnica, pobliski Jawor czy Wałbrzych, jest ogromne zapotrzebowanie na małe mieszkania dla pracowników międzynarodowych koncernów z całego świata.

Małgorzata Wiśniewska, Dyrektor Sprzedaży w Cordia Polska

Decyzja o zakupie mieszkania zawsze zależy od indywidualnych potrzeb, możliwości i celów. Stopy procentowe ustabilizowały się, jednak pozostają wysokie; rosną ceny nieruchomości i kosztów utrzymania. To sprawia, że mieszkania nadal są atrakcyjną formą lokowania kapitału, a te o niewielkiej powierzchni są zarazem najbardziej dostępne dla inwestorów. Z kolei rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%” ze swoimi warunkami finansowania podbija zainteresowanie małym metrażem wśród osób kupujących na własny użytek – szczególnie na popularnych osiedlach dużych miast.

W Cordii kawalerki dostępne są obecnie w dwóch inwestycjach – w poznańskiej Modenie oraz Villi Jaśkowa Dolina w Gdańsku. Średnia cena za mkw w tych dwóch projektach wynosi 15 200 zł, co jest kwotą zbliżoną do średnich rynkowych cen kawalerek w największych miastach. Znacznie większy udział w naszej ofercie mają lokale 2-pokojowe. Na przykład na Osiedlu Jerozolimska w Krakowie stanowiły aż 127 ze wszystkim 159 mieszkań. Jak wynika z analiz, takie rozwiązanie jest dla klientów najbardziej atrakcyjne. Przemawiają względy praktyczne – jest to opcja dająca większe możliwości zarządzania przestrzenią mieszkalną. Również w przypadku zakupu w celach inwestycyjnych, pod wynajem, mieszkania 2-pokojowe sprawdzają się dużo lepiej. Na taką ofertę częściej zdecyduje się para, co czyni inwestycję stabilniejszą i bardziej opłacalną.

Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL

Tzw. „kawalerka”, czyli mieszkanie 1-pokojowe, jest produktem głównie kierowanym do odbiorców inwestycyjnych lub osób poszukujących pierwszego mieszkania. Często jest ono dla nich kapitałem na dalszy czas, ułatwiającym przeprowadzkę do większego lokum.

Popyt na „jedynki” zależy przede wszystkim od rodzaju inwestycji oraz sytuacji na regionalnym rynku. Przeważnie tego typu lokale stanowią kilka proc. w strukturze sprzedażowej naszych inwestycji.
Tam, gdzie budujemy z myślą o rodzinach, ich znaczenie jest marginalne. W dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, mamy ich w ofercie więcej, gdyż więcej jest także potencjalnych klientów na nie. Ponadto wiele mieszkań 1-pokojowych znajduje się w inwestycjach typu premium,
a więc ze względu na wyższy standard kosztują więcej. Ceny uzależnione są także od specyfiki danego rynku lokalnego i szczegółowej lokalizacji.

Przykładowe ceny kawalerek z naszej aktualnej oferty:

Inwestycja Masarska 6 Apartamenty, Kraków – 35,02 mkw. – 644 368 zł
Inwestycja ATAL City Square IV, Wrocław – 28,35 mkw. – 385 767 zł
Inwestycja ATAL Sky+ II, Katowice – 38,13 mkw. – 459 930 zł
Inwestycja Francuska Park VII, Katowice – 30,99 mkw. – 319 543 zł

Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce

Mieszkania jednopokojowe lub typu studio, przysłowiowe „kawalerki”, to produkty, które na rynku nieruchomości cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Zwykle w projektach są to mieszkania wynikowe, a nie projektowane intencjonalnie. Są to też, z racji metrażu, zwykle najdroższe mieszkania w odniesieniu do ceny jednostkowej. Od lat klienci decydują się na ich zakup głównie w celu inwestycji lub jako pierwsze własne M.

Tomasz Kaleta, Dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A. 

Mieszkania 1-pokojowe są popularne na rynku i na ogół nabywcy wybierają je jako pierwsze po rozpoczęciu sprzedaży inwestycji. Powodem jest nie tylko niższa cena, ale także ich uniwersalność. Kawalerki kupowane są przez singli szukających swojego pierwszego mieszkania, rodziców, których dzieci wyjeżdżają na studia do innego miasta, a także klientów inwestycyjnych z przeznaczeniem na wynajem. Koszt ich wykończenia jest relatywnie niski, podobnie jak nakłady na eksploatację. Zazwyczaj nie ma też problemu z ich odsprzedażą. Często projektujemy takie lokale w naszych inwestycjach. Ich ceny różnią się od lokalizacji, standardu osiedla czy dodatkowych udogodnień. Najtańsze kawalerki w warszawskiej inwestycji Aleje Praskie kosztują od 16,5 tys. za m kw. W przypadku Krakowa będzie to osiedle Centralna Park z najniższą ceną 12,4 tys. zł za metr, a w Gdańsku – Południe Vita to 10 400 zł za metr.

Paweł Muchowicz, Dyrektor Sprzedaży YIT Polska

Kawalerki od lat cieszą się niesłabnącą popularnością zarówno wśród klientów inwestycyjnych, jak i tych poszukujących swojego pierwszego mieszkania. Choć na ogół cechują się najwyższą ceną za metr kwadratowy, to dzięki swojej kompaktowej powierzchni ich cena całkowita sprawia, że są produktem dostępnym dla najszerszej grupy kupujących. Mniejszy metraż oznacza również niższe koszty wykończenia mieszkania oraz jego utrzymania, zaś dla potencjalnego wynajmującego – niższy czynsz. Nie bez znaczenia jest także fakt, że 1-pokojowe lokale z reguły najszybciej znajdują swoich nowych nabywców, kiedy właściciel decyduje się na ich sprzedaż na rynku wtórnym.

W ofercie YIT kawalerki dostępne są w każdej z naszych inwestycji. W zależności od projektu oraz lokalizacji, ich ceny wahają się w przedziale od 15 000 zł do 19 500 zł/mkw. Oznacza to, że każdy z lokali kwalifikuje się obecnie do programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Małgorzata Ostrowska, Dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Kawalerki w naszych inwestycjach nieustająco cieszą się powodzeniem kupujących. Najpopularniejsze — zarówno wśród osób poszukujących swojego pierwszego mieszkania, jak i inwestorów — są głównie małe mieszkania dwupokojowe, projektowane na powierzchniach do 40 mkw. W naszej prestiżowej inwestycji Osiedle Horizon w Gdańsku, z której rozpościera się widok na panoramę miasta i Zatokę Gdańską, zostały sprzedane już wszystkie lokale o małym metrażu. Jednak kupujący mogą je znaleźć również w innych projektach, m.in. w Stacji Centrum w podwarszawskim Pruszkowie, Nad Odrą w Szczecinie czy Osiedlu Kościuszki w Chorzowie. Ceny mieszkań jednopokojowych do 40 mkw. wynoszą od 250 tys. zł w segmencie popularnym do ok. 600 tys. zł w inwestycjach premium.

Andrzej Gutowski – Wiceprezes, Dyrektor Działu Sprzedaży RONSON Development

Kawalerki, a więc mieszkania o najniższym budżecie, cały czas cieszą się dużym zainteresowaniem wśród klientów, a tendencja pokazuje, że stanowią one atrakcyjną lokatę kapitału oraz formę inwestycji pod wynajem, generując wyższe przychody z wynajmu za metr kwadratowy.

Warto zauważyć, że kawalerki, pomimo wyższej ceny za metr kwadratowy, pozwalają klientom zaoszczędzić na całkowitym budżecie zakupu, dzięki czemu stanowią przystępniejszą cenowo alternatywę dla kupujących. W konsekwencji obserwujemy globalny trend zwiększonego zainteresowania mniejszymi mieszkaniami.

Również analiza tempa sprzedaży pokazuje, że mieszkania jednopokojowe wciąż wyprzedają się najszybciej. Jeśli zaś chodzi o cenę, to dla przykładu w naszej inwestycji na Białołęce w Warszawie, cena tego typu mieszkania zaczyna się od 350 tys. zł. Dla porównania w tej samej inwestycji cena mieszkania dwupokojowego to koszt od 440 tys. zł.

Michał Witkowski, Dyrektor ds. Sprzedaży Lokum Deweloper

Zainteresowanie kawalerkami na przestrzeni lat nie maleje. Warto jednak zauważyć, że na popularności zyskały nieduże mieszkania 2-pokojowe. Takie kompaktowe lokale doskonale sprawdzają się jako pierwsze mieszkanie lub zakup inwestycyjny zarówno pod najem krótko-, jak i długoterminowy. Często wybierane są przez rodziców, których dzieci rozpoczynają studia. Po zakończeniu nauki przeznaczane są na cele inwestycyjne, a rodzice mogą czerpać zyski z wynajmu. Ogromną zaletą mieszkań 1- oraz 2-pokojowych o małym metrażu jest stosunkowo nieduży początkowy nakład inwestycyjny – niska cena zakupu oraz mniejsze koszty wykończenia i wyposażenia oraz eksploatacji, co przekłada się na atrakcyjne stopy zwrotu z inwestycji. Udział takich jednostek w strukturze mieszkań zależy od lokalizacji i potencjału danej inwestycji. Jest to zazwyczaj kilkunastoprocentowy odsetek wszystkich lokali. Najmniejsze mieszkania najczęściej wyprzedają się na wczesnym etapie sprzedaży danego projektu. Nasze lokale 1- oraz 2-pokojowe charakteryzuje przemyślana, wygodna i ustawna przestrzeń, co jest niezwykle ważne przy mniejszych metrażach. To pozwala na efektywne wykorzystanie każdego m2 powierzchni i przekłada się na atrakcyjność tych jednostek. Obecnie w ofercie mamy jeszcze dostępnych kilka kawalerek, ich ceny zaczynają się we Wrocławiu od 365 tys. zł, a w Krakowie – od 379 tys. zł.

Ewa Przeździecka, Wiceprezes Zarządu Unidevelopment SA

Z naszych stałych obserwacji preferencji klientów wynika, że w ostatnich latach osoby poszukujące niewielkich mieszkań, chętniej wybierają lokale dwupokojowe zamiast kawalerek. W odczuciu wielu z nich wydzielenie osobnej sypialni, nawet w przypadku małych metraży, ma ogromny, pozytywny wpływ na komfort życia. Projektując nowe inwestycje, bierzemy to pod uwagę. Z tego powodu najmniejszymi mieszkaniami, które zwykle mamy w naszej ofercie są kompaktowe, dobrze rozplanowane lokale dwupokojowe.

Kawalerki pojawiają się oczywiście w naszej ofercie. Wynika to jednak bardziej ze specyfiki poszczególnych projektów, w tym charakterystyki danej lokalizacji czy różnego rodzaju uwarunkowań technicznych niż ogólnej strategii firmy. Przykładowo na III etapie naszego osiedla Fama Jeżyce zlokalizowanego w sercu Poznania ofertę otwierają niewielkie mieszkania jednopokojowe. Cieszą się one przede wszystkim zainteresowaniem inwestorów poszukujących mieszkań pod późniejszy wynajem, którzy zdają sobie sprawę z popularności tej części miasta wśród młodych osób.

Autor: RynekPierwotny.pl