Inwestycja w mieszkania na wynajem to jeden z najpopularniejszych i najbardziej rentownych sposobów na lokowanie kapitału w Polsce. Obecnie umożliwia nawet 3-krotnie wyższą rentowność niż lokaty bankowe. Gdzie można osiągnąć najwyższą stopę zwrotu z wynajmu lokalu mieszkalnego? Jak pokazuje analiza w raporcie E-VALUER INDEX 2017, niekoniecznie tam, gdzie byśmy się tego spodziewali. Co więcej, na horyzoncie pojawiają się nowe perspektywy inwestycji w ten segment rynku.
Raport E-VALUER INDEX 2017 zawiera analizę rynku najmu dla wybranych 8 miast wojewódzkich, przygotowaną przez ekspertów od wyceny nieruchomości z Emmerson Evaluation. Raport pokazuje, że w niedawno wybudowanych budynkach (oddanych do użytku w latach 2014-2016) zakres stóp zwrotu[1] z wynajmu dla analizowanych miast osiąga wartość nawet do 6%. Co ciekawe, zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem wcale nie są najwyższe w największych polskich aglomeracjach. To miasta takie jak Lublin, Białystok, Szczecin czy Łódź mają wyższą stopę zwrotu z wynajmu, mieszczącą się w zakresie 5-6,1%. W Warszawie wskaźnik ten waha się już między 4,6-5,4%.
– Duża część mieszkań kupowanych w ostatnich latach była nabywana za gotówkę. Według naszych danych, w 2016 r. takie zakupy stanowiły aż 60 proc. wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Spora część z nich była z pewnością formą lokaty kapitału. Nic dziwnego, bo zwrot z inwestycji w nieruchomość na wynajem jest nadal dużo wyższy niż z innych bezpiecznych form lokowania oszczędności – komentuje Dariusz Książak, Prezes Zarządu Emmerson Evaluation. Średnia rentowność wynajmu mieszkań może być bowiem nawet 3-krotnie wyższa w stosunku do oprocentowania na lokatach bankowych, dodaje ekspert.
Eksperci Emmerson Evaluation podkreślają zarazem, że atrakcyjność inwestycji w nieruchomości pod wynajem jest uzależniona od wysokości stóp procentowych ustalanych przez NBP. Wzrost stóp przekłada się np. na korzystniejsze oprocentowanie lokat bankowych, a jednocześnie podnosi koszt kredytów hipotecznych, które też są zaciągane pod niektóre inwestycje. Efektem jest niższa atrakcyjność zakupu mieszkania pod wynajem jako formy lokaty kapitału.
Inwestujemy najczęściej w 2-pokojowe mieszkania
Eksperci Emmerson Evaluation dokonali także analizy rynku najmu nowych mieszkań (oddanych do użytku w latach 2014-2016) w wybranych miastach pod względem liczby pokoi. Wyniki jasno wskazują, że zdecydowanie dominuje tam najem mieszkań 2-pokojowych. Takie lokale stanowią zwykle ponad połowę wynajmowanych, przy czym ich udział waha się od 50% w Białymstoku do nawet 68% w Poznaniu. W drugiej kolejności wynajmowane są mieszkania 3-pokojowe, które największą popularnością cieszą się w miastach Wschodniej Polski – Białymstoku (38%) i Lublinie (30%). Wśród analizowanych lokalizacji tylko w Poznaniu minimalną przewagę nad nimi uzyskały kawalerki (16%).
Rynek najmu przyciąga nowych inwestorów
W kontekście rynku najmu warto poruszyć także kwestię programu Mieszkanie Plus, który ma zapewnić możliwość wynajęcia nowego mieszkania przez osoby, których nie stać na zakup własnych czterech kątów. W założeniu programu, czynsze w tych inwestycjach mają być niższe o ok. 20% niż średnia rynkowa. – Niższe stawki najmu w ramach programu Mieszkanie Plus miałyby jednak zapewnić inwestorom porównywalne stopy zwrotu z uzyskiwanymi obecnie na rynku. Głównie dzięki tańszym technologiom, które mają być zastosowane przy budowie mieszkań objętych programem – przypomina ekspert.
Specjaliści z Emmerson Evaluation podkreślają także w raporcie, że w dłuższej perspektywie możemy spodziewać większego zainteresowania rynkiem najmu wśród podmiotów instytucjonalnych posiadających portfele kilkudziesięciu czy kilkuset mieszkań. – Za pakietowymi zakupami mieszkań rozglądają się też inwestorzy z zagranicy. Co więcej, część deweloperów rozważa możliwość budowania inwestycji, które będą przeznaczone nie na sprzedaż, a właśnie pod wynajem – dodaje Dariusz Książak.
REIT-y nową opcją dla chcących inwestować w wynajem?
REIT-y (skrót od ang. Real Estate Investment Trust) to fundusze inwestujące w lokale na wynajem. Często charakteryzują się specjalnym statusem podatkowym, są np. zwolnione z większości podatków firmowych. Obecnie nad wprowadzeniem REIT-ów do obrotu gospodarczego w Polsce pracuje Ministerstwo Finansów. W pierwszych założenia ustawy o REIT-ach podmioty te miały być ograniczone tylko do inwestowania na rynku nieruchomości komercyjnych, jednak aktualnie Ministerstwo rozważa również opcję dopuszczenia funduszy na rynek mieszkaniowy. Za taką formą realizacji inwestycji w ramach programu Mieszkanie Plus optuje także Fundusz BGK Nieruchomości, który widzi w REIT-ach szansę na współfinansowanie przez inwestorów rozwoju programu Mieszkanie Plus. Nic więc dziwnego, że Ministerstwo chce wprowadzić odpowiednie regulacje jak najszybciej, być może już na początku przyszłego roku. – Gdyby faktycznie od początku 2018 roku REIT-y zostały dopuszczone na polskim rynku, to drobni inwestorzy indywidualni zyskaliby nową możliwość inwestowania poprzez nabywanie udziałów w REIT-ach. Udział w nich zapewnia bowiem coroczną wypłatę z zysków uzyskanych przez fundusz z wynajmu posiadanych nieruchomości – zauważa ekspert Emmerson Evaluation.
[1] Stopa zwrotu z wynajmu została obliczona jako relacja rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu nieruchomości do ceny transakcyjnej mieszkań, w ośmiu polskich miastach. Przyjęty model uwzględniał szacunkowy koszt opłat administracyjnych w poszczególnych lokalizacjach, zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związanej z 1,5-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie nowego najemcy.
