1 lutego 2022 – Zgodnie z ogłoszonymi ostatnio przez Główny Urząd Statystyczny wstępnymi wynikami Narodowego Spisu Powszechnego, w porównaniu do 2011 roku wyraźnie zwiększył się udział ludności w wieku poprodukcyjnym – z 16,9% do 21,8%, Oznacza to, że w ciągu dekady przybyło ponad 1,8 miliona osób w grupie wieku 60/65 i więcej. Pokazuje to, że kwestia silver economy będzie odgrywać coraz większą rolę na rynku inwestycyjnym. Zmiany demograficzne skutkują ewolucją podejścia do opieki nad seniorami. Dostosowanie oferty mieszkaniowej do preferencji, oczekiwań i uwarunkowań zdrowotnych będzie miało wpływ na długofalowe zmiany na rynku mieszkaniowym w Polsce i zwiększy zainteresowanie inwestycjami z zakresu senior living.
PRS-y na fali – pociągną za sobą senior living?
W ciągu 10 ostatnich lat o 5% wzrosła liczba osób w wieku poprodukcyjnym. Obecnie jest to 1/5 społeczeństwa, a szacuje się, że do 2025 roku co trzeci Polak będzie w wieku 65+. W perspektywie najbliższych lat możemy się zatem spodziewać wzrostu popytu na rozwiązania mieszkaniowe dostosowane do seniorów. W Polsce obecnie 30% instytucji dla osób starszych stanowią placówki publiczne, 70% to placówki prywatne (nie uwzględniając rozwiązań assisted living, czyli mieszkań wspomaganych, w których seniorzy otrzymują wsparcie w codziennych obowiązkach, jak zakupy, kąpiel itd. . Widoczne jest już jednak rosnące zainteresowanie inwestorów z sektora PRS (Private Rented Sector), którzy szukają odpowiednich działek, ale i gotowych obiektów oferujących średnio 60-70 małych, najlepiej dwupokojowych mieszkań dostosowanych do potrzeb osób starszych.
Już teraz 25% ludności w krajach Unii Europejskiej stanowią osoby starsze (w wieku 60+), a dane Eurostatu wskazują, że odsetek ten może wzrosnąć do 40% w 2050 r. Nie dziwi więc fakt, że inwestycje z zakresu senior living, czyli budownictwa senioralnego, są już popularne w krajach Europy Zachodniej, szczególnie w Skandynawii. Tworzone są z myślą o osobach starszych, które nie wymagają stałej opieki zdrowotnej a bardziej asysty, możliwości współdzielenia dnia codziennego z innymi i życia w społeczności. Takie obiekty oferują sale do rehabilitacji, sale sportowe, wspólne zajęcia, dostęp do ogrodu czy doraźną pomoc pielęgniarki. Często oferowane są również usługi dodatkowe takie, jak robienie zakupów czy wyprowadzanie psa. Stopień rozwoju tego segmentu różni się zależności od kraju – jego sytuacji ekonomicznej i zamożności społeczeństwa, a także siły relacji międzypokoleniowych. Jest to koncept dla osób samodzielnych, które potrzebują jednak dedykowanej przestrzeni zaprojektowanej pod kątem ich potrzeb.
Budownictwo senioralne jako podsegment najmu instytucjonalnego może wypełnić lukę między profesjonalnymi domami opieki a prywatną opieką nad osobami starszymi. Również w kwestii kosztów mieszkania wspomagane mogą stanowić korzystne rozwiązanie, ponieważ koszty te powinny być porównywalne z najmem zwyczajnego mieszkania (nie uwzględniając usług dodatkowych). Istotna jest również lokalizacja – obecnie większość obiektów dedykowanych seniorom mieści się na peryferiach miast, natomiast uwaga inwestorów zainteresowanych sektorem senior living skupia się w tym momencie jednak na obiektach zlokalizowanych bezpośrednio w ośrodkach miejskich.
Pierwsze jaskółki zainteresowania inwestorów
Pierwszym zwiastunem zainteresowania inwestycjami z zakresu budownictwa senioralnego jest zauważalny trend na certyfikowanie obiektów mieszkalnych jako „Obiektów bez barier” – a więc spełniających określone standardy dostępności dla osób o ograniczonej możliwości poruszania się, w tym i dla osób starszych. Zakres audytu, który poprzedza przyznanie certyfikatu, dotyczy m.in.: najbliższego otoczenia budynku, parkingu, wejść do budynku, dostępności komunikacji pionowej, kolorystyki budynku, dostępności istotnych pomieszczeń w budynku oraz wyposażenia, oświetlenia i parametrów instalacji elektrycznej. Częściej pojawiają się również pomieszczenia służące integracji, np. świetlice międzypokoleniowe. Inwestorzy będą coraz większą wagę przywiązywać do tego typu rozwiązań, żeby po pierwsze – wyróżnić się na rynku, a po drugie – uwzględnić w swoich działaniach coraz istotniejsze dla firm kwestie diversity&inclusion i ESG.
Rozwiązanie z potencjałem
Polski rynek – choć jeszcze nie w pełni ukształtowany – w dłuższej perspektywie charakteryzuje się sporym potencjałem. Polska, ze względu na swoje położenie geograficzne i koszty życia, może stać się pożądaną destynacją do spędzenia ostatnich lat życia nie tylko dla Polaków, ale także dla seniorów z Niemiec czy krajów skandynawskich. Ze względu na bliskość wyżej wymienionych krajów największy potencjał rozwoju oferty z sektora senior living mają Pomorze, województwa zachodnie i Śląsk. Aglomeracja warszawska również ma duże szanse przyciągnięcia inwestorów zainteresowanych wejściem na ten rynek, podobnie jak największe miasta w Polsce, takie jak Kraków i Wrocław. Tam też spodziewamy się największego popytu na tego typu mieszkania.
Obecnie w Polsce powstaje szereg projektów „eksperymentalnych”, skierowanych do seniorów potrzebujących stałej lub czasowej pomocy osób trzecich, a jednocześnie chcących zachować wolność i niezależność oraz poczucie kontroli nad własnym życiem. Inwestycje tego typu zostały już zrealizowane w Katowicach, Majdanie pod Warszawą, Wodzisławiu Śląskim i Opolu. Kolejne obiekty powstają w Koninie, Inowrocławiu, Poznaniu i Okolu koło Starogardu Gdańskiego, zaś w planach inwestorów jest również uruchomienie obiektów z zakresu assisted living w Łodzi, Wiśle Małej i kolejnego projektu w Poznaniu.
Różnorodna oferta
W Polsce rozwiązania mieszkaniowe dedykowane seniorom skupiają się wokół ośrodków opieki społecznej i prywatnych instytucji zapewniających całodobową opiekę. Obecnie istniejące na rynku obiekty mogą pomieścić ok. 50 tys. mieszkańców. Prowadzi to do wniosku, że tylko ok. 1% osób w wieku 70+ mógłby zamieszkać w domu dla seniorów[1].
Ośrodki opieki społecznej przeznaczone są dla osób starszych, które ze względu na swój wiek i stan zdrowia nie są w stanie samodzielnie funkcjonować. Jest to opcja dla seniorów o niższych dochodach, którzy mogą liczyć na współfinansowanie pobytu przez rodzinę lub powiat. Warto jednak zaznaczyć, że w tym przypadku niskim kosztom pobytu towarzyszą często bardzo skromne warunki bytowe i długi czas oczekiwania, sięgający nawet kilkunastu miesięcy. Średni miesięczny koszt utrzymania w domu pomocy społecznej oscyluje w granicach 2130 – 8314 zł. Wartości te są najwyższe w województwie mazowieckim, gdzie przeciętny miesięczny koszt utrzymania wynosi ok. 4800 zł oraz w województwach zachodnich i północnych (ok. 4600 zł).
Na rynku funkcjonują również prywatne placówki opieki całodobowej sieci takich jak Orpea, Medicover czy Origin. Są to obiekty przeznaczone dla osób starszych wymagających, co prawda w różnym zakresie, ale stałej opieki medycznej. Pobyt w tego typu placówkach wiąże się ze sporymi kosztami, zaczynającymi się od ok. 4 tys. zł miesięcznie, w zależności od stanu zdrowia mieszkańca domu opieki, formy i czasu pobytu. Pobyt opłacany jest w pełni przez pensjonariusza. Prywatne ośrodki oferują krótszy czas oczekiwania w porówananiu z tymi publicznymi, ponieważ nie są związane takimi samymi procedurami administracyjnymi. Ponadto oferują pobyty krótkoterminowe i są bardziej elastyczne w dostosowywaniu swojej oferty do aktualnych potrzeb mieszkańców.
Aktualne badania wskazują, że osoby starsze wolą pozostać jak najdłużej we własnych domach, żyjąc samodzielnie lub z pomocą członków rodziny lub opiekunów. Szansą na kompromis w tym zakresie są rozwiązania z zakresu senior living, a szczególnie assisted living. Biorąc pod uwagę zmieniające się uwarunkowania, rosnące płace, zmieniającą się mentalność społeczeństwa, dłuższy wiek pozostawania w dobrym zdrowiu – inwestycje w nieruchomości typu assisted living w dłuższej perspektywie nie tylko zyskają na znaczeniu, ale mogą stać się alternatywnymi produktami inwestycyjnymi.
Michał Witkowski, Dyrektor linii Living Services w Dziale Corporate Finance & Living Services | CEE w Colliers
[1] Według raportu „Sytuacja osób starszych w Polsce w 2020 r.” przygotowanego przez Główny Urząd Statystyczny w Białymstoku na koniec 2020 r. liczba osób w wieku 60 lat i więcej wyniosła 9,8 mln, z czego 47% stanowiły osoby 70+.
