Polski Ład – limity ceny metra kwadratowego dla kredytu bez wkładu własnego

nieruchomości

Na przełomie maja i czerwca 2022 r. w ofercie banków pojawi się kredyt hipoteczny z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Portal GetHome.pl sprawdził, jak duża jest w największych miastach oferta mieszkań do kupienia za taki kredyt.

Rzecz w tym, że cena mieszkania nie będzie mogła przekraczać ogłaszanego przez wojewodów co pół roku wskaźnika ceny metra kwadratowego. Dla mieszkań kupowanych od firm deweloperskich limit cenowy będzie nieco wyższy niż dla mieszkań z rynku wtórnego. Trzeba też wiedzieć, że osobne limity będą obowiązywały dla miasta wojewódzkiego, dla gmin z nim sąsiadujących i reszty województwa – wyjaśnia ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

I przypomina, że ten mechanizm był już stosowany w przeszłości w programie dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”, a obecnie jest wykorzystywany w programie dopłat do czynszów „Mieszkanie na start”.

Stąd wiemy, że do końca września kupujących mieszkania za kredyt bez wkładu własnego będą obowiązywały limity cenowe ogłoszone 1 kwietnia – mówi Marek Wielgo.

Limity cen w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” w II i III kw. 2022 r.

Rynek pierwotny Rynek wtórny
Wrocław 8668 8001
gminy sąsiadujące 7389 6821
województwo dolnośląskie 6157 5684
Bydgoszcz 7517 6939
gminy sąsiadujące 6816 6291
Toruń 7456 6883
gminy sąsiadujące 6785 6263
województwo kujawsko-pomorskie 6114 5643
Lublin 6923 6390
gminy sąsiadujące 6397 5905
województwo lubelskie 5871 5419
Gorzów Wielkopolski 6868 6340
gminy sąsiadujące 6558 6053
Zielona Góra 6868 6340
gminy sąsiadujące 6558 6053
województwo lubuskie 6248 5767
Łódź 6354 5865
gminy sąsiadujące 5768 5325
województwo łódzkie 5183 4784
Kraków 8863 8181
gminy sąsiadujące 6830 6305
województwo małopolskie 5692 5254
Warszawa 10013 9242
gminy sąsiadujące 7493 6917
województwo mazowieckie 6244 5764
Opole brak danych
gminy sąsiadujące brak danych
województwo opolskie brak danych
Rzeszów 7158 6607
gminy sąsiadujące 6315 5829
województwo podkarpackie 5472 5051
Białystok 7180 6628
gminy sąsiadujące 6912 6381
województwo podlaskie 6645 6134
Gdańsk 9475 8746
gminy sąsiadujące 8435 7787
województwo pomorskie 7396 6827
Katowice 7293 6732
gminy sąsiadujące 6804 6280
województwo śląskie 6314 5828
Kielce 6572 6067
gminy sąsiadujące 6087 5618
województwo świętokrzyskie 5601 5170
Olsztyn brak danych
gminy sąsiadujące brak danych
województwo warmińsko-mazurskie brak danych
Poznań 8917 8231
gminy sąsiadujące 7077 6533
województwo wielkopolskie 5897 5444
Szczecin 5945 5488
gminy sąsiadujące 5521 5096
województwo zachodniopomorskie 5097 4705

Teoretycznie wybór mieszkań powinien być spory, bo w grę wchodzi zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Problem w tym, że pole poszukiwań zawęzi nie tylko limit ceny metra kwadratowego, ale także maksymalna kwota gwarancji dla 10-20% wkładu wymaganego przez banki. Nie będzie ona przekraczać 100 tys. zł, co oznacza to, że ci, którzy nie mają żadnych oszczędności będą musieli znaleźć mieszkanie lub dom, którego cena nie przekracza 500 tys. zł.

Marek Wielgo zastrzega, że nie każdy będzie mógł ustawić się w kolejce po taki kredyt, który umożliwi zakup bądź budowę mieszkania lub domu łącznie z wykończeniem. Z automatu z kolejki wypadają ci, którzy już posiadają lokum. Rząd przewidział wyjątek od tej zasady dla rodzin z co najmniej dwójką dzieci. Takie rodziny będą mogły uzyskać gwarantowany kredyt mieszkaniowy, jeśli ich dotychczasowe mieszkanie nie przekroczy określonego metrażu:

  • dwoje dzieci – 50 m kw.,
  • troje dzieci – 75 m kw.,
  • czworo dzieci – 90 m kw.

Dla liczniejszych rodzin ustawa nie przewiduje żadnego limitu.

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę, że szczególnie w największych miastach, czyli tam, gdzie popyt na mieszkania jest największy, limity cenowe są dużo niższe od średniej cen ofertowych na rynku. Np. na rynku pierwotnym w  Łodzi różnica wynosi ok. 40%.Polski Ład - limity ceny metra kwadratowego dla kredytu bez wkładu własnego

Ogromne dysproporcje cenowe są również na rynku wtórnym. W dodatku obowiązują go niższe wskaźniki, choć w wielu miastach średnia cena używanych mieszkań jest wyższa niż nowych, np. w Warszawie, Krakowie i Gdańsku.

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym wejdzie w życie 27 maja 2022 r. po trwającym sześć miesięcy tzw. vacatio legis.   Niestety, w tym przypadku czas działał na niekorzyść potencjalnych nabywców mieszkań za kredyt bez wkładu własnego. Wskutek rosnących cen działek i kosztów budowy, dolna granica cen nieubłaganie przesuwała się w górę. W efekcie na rynku pierwotnym kurczył się udział mieszkań spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu  własnego” – mówi Marek Wielgo.

Spektakularne zmiany widoczne są szczególnie w Gdańsku. Jeszcze w październiku ubiegłego roku 39% mieszkań w ofercie firm deweloperskich byłoby do kupienia za kredyt z wkładem gwarantowanym przez państwo. Obecnie udział tak tanich lokali wynosi 27%. Jednak wciąż odsetek nowych mieszkań za kredyt bez wkładu własnego jest najwyższy właśnie ofercie gdańskich deweloperów. Z kolei najmniejsze szanse mają potencjalni nabywcy w Łodzi. Kryteria programu spełnia w tym mieście tylko 2% mieszkań z ujawnioną ceną.Polski Ład - limity ceny metra kwadratowego dla kredytu bez wkładu własnego

Z kolei na rynku wtórnym sporym wyzwaniem byłoby obecnie znalezienie atrakcyjnego mieszkanie za kredyt bez wkładu własnego w Warszawie i Krakowie. Nawet, jeśli liczba lokali w rzeczywistości jest tam większa niż wskazywałyby na to dane portalu GetHome.pl (podane są w nim same unikalne oferty, czyli bez duplikatów), to udział prawdopodobnie niewiele by się różnił. Za to zwłaszcza w Katowicach, Poznaniu i Łodzi potencjalni nabywcy raczej bez problemu znajdą lokum spełniające kryteria cenowe.Polski Ład - limity ceny metra kwadratowego dla kredytu bez wkładu własnego

Marek Wielgo przyznaje, że z pewnością są też i takie miasta, w których większość mieszkań z drugiej ręki można byłoby obecnie kupić za kredyt bez wkładu własnego. Ponadto w mniejszych miastach, gdzie ceny działek są stosunkowo niskie, alternatywą dla zakupu mieszkania jest budowa niewielkiego domu jednorodzinnego. Co ważne, kredytem będzie można sfinansować także zakup działki.

Nie można wykluczyć, że kiedy na rynku pojawi się kredyt bez wkładu własnego, cześć firm deweloperskich zacznie oferować więcej mieszkań spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Z drugiej strony skutkiem obocznym może być wzrost cen w segmencie mieszkań najtańszych. Innymi słowy, deweloperzy mogą nie oprzeć się pokusie podwyższenia cen do limitów, które umożliwiają uzyskanie kredytu bez wkładu własnego – komentuje ekspert GetHome.pl.

Ponadto zwraca uwagę, że program zacznie działać po serii podwyżek stóp procentowych, które mogą pokrzyżować plany zakupowe wielu potencjalnych nabywców.  Przede wszystkim spada ich zdolność kredytowa. W dodatku banki zapowiadają zaostrzenie warunków kredytowych, czyli np. podwyżkę marży, która jest stałym składnikiem oprocentowania.

Dla zaciągających kredyty bez wkładu będzie ona dużo bardziej bolesna, bo banki będą je traktowały jako bardziej ryzykowne – mówi Wielgo.

Jest raczej mało prawdopodobne, że wyższe koszty zakupu mieszkania zrekompensuje tzw. spłata rodzinna. Mogą na nią liczyć rodziny, które w trakcie spłaty kredytu zdecydują się na potomstwo. Jeśli przyjdzie na świat drugie dziecko państwo zmniejszy dług o 20 tys. zł. Prezentem z okazji urodzin trzeciego i kolejnego dziecka będzie spłata przez państwo 60 tys. zł.