Rynek biurowy w największych miastach regionalnych w Polsce utrzymuje się na stabilnym poziomie, choć z wyraźnie ograniczoną nową podażą. Według najnowszego raportu „Review. Rynek biurowy – miasta regionalne” BNP Paribas Real Estate Poland za trzeci kwartał 2025 roku, deweloperzy działają z ostrożnością, a najemcy koncentrują się na renegocjacjach i optymalizacji zajmowanej powierzchni.
Mniej nowych biurowców
Od początku 2025 roku w ośmiu największych miastach regionalnych oddano do użytku około 18 tys. m kw. nowych biur, a do końca roku planowane jest jeszcze ukończenie ok. 43 tys. m kw. To oznacza, że rok 2025 zakończy się rekordowo niskim poziomem nowej podaży w porównaniu z okresem przedpandemicznym, kiedy to liczba dostarczonych na rynek metrów kwadratowych powierzchni biurowej była cztero-pięciokrotnie wyższa. Największy poziom powierzchni biurowej notuje Kraków (27%) z zasobami na poziomie 1,84 mln m. kw., następnie Wrocław (20%) oraz Trójmiasto (16%).
Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że osiem największych rynków regionalnych dysponuje większymi zasobami nowoczesnej powierzchni biurowej niż Warszawa – ich udział to 52% w skali kraju, wobec 48% w stolicy.
W trzecim kwartale tego roku na rynek trafiły trzy nowe budynki biurowe. Największym z nich jest Stella Office w Krakowie (9,9 tys. m kw.) zrealizowany przez Grupę Zasada. W Krakowie ukończono również Kamienicę Kraków (2 tys. m kw.), zrealizowaną przez inwestora prywatnego. W Lublinie oddano natomiast Zelwerowicza Office o powierzchni 3,7 tys. m kw., którego deweloperem jest TBV.
Deweloperzy grają zachowawczo
Obecnie w budowie znajduje się ok 43 tys. m kw. biur, których ukończenie planowane jest do końca 2025 roku oraz 175 tys. m kw., które trafią na rynek w latach 2026-2027. Deweloperzy zachowują większą ostrożność w podejmowaniu decyzji o nowych inwestycjach. Przy obecnym, spowolnionym tempie komercjalizacji projektów oraz rosnącej liczbie renegocjacji umów najmu trudno o zdecydowane ruchy.
Najwięcej powierzchni biurowej w budowie w latach 2025-2027 powstanie w Krakowie, który odpowiada za 27% realizowanych projektów. Na drugim miejscu znajduje się Poznań (22%), a następnie Katowice (15%) i Trójmiasto (14%).
Największym obiektem w budowie jest AND2 w Poznaniu (37 tys. m kw., Von der Heyden Group), a także Tischnera Green Park 1 w Krakowie (24 tys. m kw., Stalprodukt Invest). Wśród innych znaczących inwestycji znajdują się Swobodna Spot I faza we Wrocławiu (14 tys. m kw., Echo Investment), Wita II w Krakowie (13 tys. m kw., Archicom & Echo Investment) oraz .PUNKT w Gdańsku (12 tys. m kw., Torus).
Wzrasta aktywność sektora publicznego
W III kwartale 2025 wynajęto 134 tys. m kw. biur – o około jedną trzecią mniej zarówno w porównaniu z poprzednim kwartałem, jak i z analogicznym okresem roku ubiegłegoNajaktywniejszymi rynkami pozostają Kraków (24% całkowitego wolumenu transakcji brutto), Wrocław (20%) i Łódź (17%).
– Spadek aktywności najemców wynika przede wszystkim z niepewności gospodarczej, ostrożniejszego podejścia firm do relokacji i ekspansji oraz ograniczonej dostępności dużych, gotowych do wynajęcia powierzchni – ocenia Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.
Coraz bardziej widoczna jest aktywność sektora publicznego wśród najemców, który w okresie czerwiec-wrzesień odpowiadał za ok. 13% wolumenu. Największą umowę w trzecim kwartale 2025 roku zawarł Samorząd Województwa Łódzkiego, wynajmując ponad 14 tys. m kw. w budynku Brama Miasta II w Łodzi na potrzeby własne.
Wśród pozostałych transakcji trzeciego kwartału dominowały przedłużenia umów. Rockwool GBS zarówno przedłużył umowę najmu, jak i powiększył swoją przestrzeń w budynku Nowy Rynek D w Poznaniu (łącznie 9 tys. m kw.), GlobalLogic w Bonarka for Business w Krakowie (6,4 tys. m kw.), a Olympus Business Services we wrocławskim Retro Office House (4 tys. m kw.).
Stabilne czynsze mimo wysokich pustostanów
Na koniec września 2025 roku wskaźnik pustostanów na rynku biurowym wyniósł 17,7%, utrzymując się na relatywnie wysokim poziomie w ujęciu rocznym. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że dostępność większych modułów biurowych znacząco się zmniejszyła, co staje się zauważalnym trendem zarówno w miastach regionalnych, jak i w Warszawie.
W największych miastach widać różnice – w Krakowie, Wrocławiu, Katowicach i Łodzi pustostany utrzymują się powyżej średniej, natomiast w Trójmieście, Lublinie, Poznaniu i Szczecinie nie przekraczają 14%. Najwięcej wolnej powierzchni notuje Kraków – 344 tys. m kw., co stanowi wzrost o 1,3 p.p. w porównaniu do ubiegłego kwartału.
Utrzymujący się na przeciętnym poziomie wskaźnik pustostanów w miastach regionalnych (17,7%) oraz ograniczona nowa podaż przekładają się na stabilność stawek najmu.
Czynsze wywoławcze w miastach regionalnych pozostają na poziomie od 11,5 do 20 EUR/m kw./miesiąc. – Wyjątkiem były Wrocław i Poznań, gdzie za najlepsze lokalizacje trzeba było zapłacić nieco więcej, tu wzrost wyniósł do 0,50 €/m kw./miesiąc – wskazuje Ewa Nicewicz, Starsza Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland
Struktura transakcji brutto nie zmienia się radykalnie: największy udział w trzecim kwartale mają renegocjacje i przedłużenia umów (42% zawieranych umów), natomiast udział przednajmów spadł do 7,4% w ujęciu rocznym, co potwierdza ostrożne nastroje wśród najemców.
