Rynek biurowy w Warszawie: mniej inwestycji, wyższe czynsze, pełne centrum

Według najnowszego raportu Savills Polska „Market in Minutes: Office Warsaw Q3 2025”, warszawski rynek biurowy wchodzi w fazę dojrzałości. Charakteryzuje go koncentracja nowej podaży w strefach centralnych oraz historycznie niski poziom pustostanów w centrum miasta. Od początku roku do końca trzeciego kwartału oddano do użytku 88 700 m kw. nowej powierzchni, przy jednoczesnym 50-procentowym spadku wolumenu projektów w budowie.

PODAŻ, CZYLI INWESTYCJE SKUPIONE W CENTRUM

Całkowity nowoczesny zasób biurowy Warszawy ustabilizował się na poziomie 6,24 mln m kw., z czego 46% przypada na strefy centralne. Najwięcej, bo aż 90% powierzchni oddano do użytkowania w strefach centralnych. Potwierdza to długoterminowy trend przenoszenia aktywności deweloperskiej w rejony śródmiejskie. Dla porównania w latach 2015-2019 udział ten wynosił poniżej 45%, żeby w latach 2020-2024 wzrosnąć do niemal 80%.

Obecnie w budowie znajduje się mniej niż 140 000 m kw. biur (spadek o 50% r/r), z czego 90% także powstaje w centralnych lokalizacjach. Wśród największych projektów realizowanych w stolicy znajdują się: Upper One (35 500 m kw.), V Tower (31 000 m kw.), Studio A (24 000 m kw.) oraz Skyliner II (23 000 m kw.).

– Warszawski rynek biurowy wchodzi w fazę dojrzałości. Malejąca podaż nowych projektów i rosnąca rola centralnych lokalizacji sprawiają, że to właśnie centrum ponownie dominuje. Aktywność deweloperska spadła o połowę, a aż 90% nowej zabudowy powstało w lokalizacjach centralnych, gdzie poziom pustostanów wynosi jedynie 6,9%. Taka sytuacja wzmacnia pozycję właścicieli i powoduje presję na wzrost czynszów – mówi Daniel Czarnecki, Dyrektor Działu Reprezentacji Właścicieli, Savills.

Raport Savills wskazuje, że wraz ze spadkiem wolumenu nowej powierzchni w budowie rośnie liczba wyburzeń biurowców lub zmiany ich przeznaczenia. Zjawisko to mówi o ewolucji struktury rynku, w której coraz większe znaczenie ma ponowne wykorzystanie dobrze zlokalizowanych działek.

– Wyburzenia czy zmiany funkcji biurowców dotyczą już nie tylko przestarzałych budynków położonych m.in. na Służewcu, ale coraz częściej także tych zlokalizowanych w samym centrum. Ich miejsce zajmują nowoczesne inwestycje. Niekiedy są to biurowce, a niekiedy inwestycje mieszkaniowe lub mieszane (mixed-use), łączące funkcje biurowe, mieszkaniowe, usługowe i rekreacyjne. Takie podejście zwiększa efektywność wykorzystania przestrzeni, ale również powoduje swego rodzaju rewitalizację sąsiedztwa, zwiększając jego atrakcyjność, także wizualną – mówi Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills.

POPYT I PUSTOSTANY: CENTRUM WCIĄŻ PRZYCIĄGA NAJEMCÓW

W okresie pomiędzy Q1 a Q3 aktywność najemców osiągnęła poziom niespełna 487 000 m kw., co jest wynikiem zbliżonym do średniej z ostatnich lat. Strefy centralne odpowiadały za 52% całkowitego wolumenu transakcji (262 800 m kw.), podczas gdy poza centrum wynajęto 223 800 m kw.

Wysoka aktywność najemców w centrum przełożyła się na spadek stopy pustostanów dla całej Warszawy do 9,7%, co jest najniższym poziomem od czwartego kwartału 2020 roku. W centrum odnotowano spadek o 200 pb r/r do 6,9%, podczas gdy poza centrum wskaźnik wolnej powierzchni pozostał stabilny – 12,1%.

Autorzy raportu podkreślają, że średnia wielkość nowo zawieranych umów w centrum wyniosła 760 m kw., wobec 590 m kw. poza centrum. Udział renegocjacji w całkowitym wolumenie popytu wyniósł 42%, a nowych umów – 47%.

Jarosław Pilch, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemców, Savills komentuje: – Rekordowo niski poziom pustostanów w centrum to jasny sygnał dla najemców, że o najlepsze powierzchnie trzeba konkurować. Kurcząca się podaż sprawia, że firmy muszą planować relokację z większym wyprzedzeniem. Analizując strukturę popytu, widzimy, że firmy nie szukają oszczędności kosztem lokalizacji. Wolą inwestować w wysokiej jakości, dobrze skomunikowane biura, które pomogą przyciągnąć i zatrzymać talenty. Potwierdza to fakt, że średnia powierzchnia transakcji w centrum jest większa od tych poza centrum. Jednocześnie widzimy, że renegocjacje umów pozostają kluczowym elementem rynku, stanowiąc 42% popytu, co świadczy o tym, że wiele firm stawia na pozostanie w sprawdzonych lokalizacjach.

PRESJA WZROSTOWA NA CZYNSZE W CENTRUM

Wraz z ograniczoną nową podażą i spadającą dostępnością powierzchni obserwowany jest wzrost stawek czynszowych. W centrum stawki wywoławcze mieszczą się w przedziale 22,50–27,00 euro/m kw./miesiąc, a w najlepszych projektach prime sięgają 28,00 euro. Poza centrum stawki dla budynków klasy A wynoszą 14,00–18,50 euro/m kw./miesiąc, co oznacza wzrost o 0,50 euro od czerwca.

PODSUMOWANIE

Rynek warszawski utrzymuje stabilny popyt przy ograniczonej nowej podaży. Savills wskazuje, że niskie pustostany w centrum, niska liczba inwestycji biurowych i rosnące czynsze to sygnały, że kluczową rolę odgrywa jakość, lokalizacja i efektywność zajmowanej przestrzeni.