Spadki stóp procentowych wpłynęły pozytywnie na rynek wtórny obrotu nieruchomościami. III kw. br. był okresem ożywienia i rekordowo wysokiego zapotrzebowania na kredyty hipoteczne. Analizując sytuację w poszczególnych największych miastach nie widać jednak oznak tak oczekiwanej mocniejszej korekty cen.
Wstępne wyniki raportu Barometr Metrohouse i Credipass za III kw. 2025 r. wskazują na kontynuację trendów stabilizacyjnych. Pomimo wysokich oczekiwań sprzedających względem możliwej do osiągnięcia ceny za swoje mieszkanie, w dalszym ciągu istnieją duże rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami strony podażowej a nabywcami.
– Aby sprzedać szybko swoje mieszkanie należy właściwie dostosować oczekiwania do realiów rynku. W innym przypadku zbywcę czeka długi okres ekspozycji oferty połączony z potrzebą stopniowego dostosowywania ceny do możliwości nabywczych klientów. Jest to jednak proces zarezerwowany wyłącznie dla klientów, którzy podchodzą do sprzedaży bez presji czasu, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse i współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.
Ożywienie napędzane niższym kosztem kredytu i wysoką podażą mieszkań
W odróżnieniu od poprzednich kwartałów ostatni okres można określić jako czas większej aktywności popytowej. Jak można się było spodziewać, majowa, lipcowa, wrześniowa a także aktualna, październikowa obniżka stóp procentowych (łącznie o 1,25 pkt proc.) dały wielu klientom sygnał do bliższego zapoznania się z rynkiem nieruchomości i podjęcia decyzji o zakupie. Szczególnie że rynek oczekuje dalszych spadków stóp procentowych, a co za tym idzie niższych kosztów kredytu.
– Weszliśmy w cykl łagodzenia polityki monetarnej. Dla rynku kredytów hipotecznych oznacza to stopniowy spadek rat kredytów opartych na zmiennej stopie, co może przełożyć się na wzrost aktywności zakupowej w kolejnych miesiącach. Zmniejszenie kosztu finansowania zwiększa dostępność kredytu, a tym samym zachęca do ponownego wejścia na rynek osoby, które dotychczas wstrzymywały się z decyzją o zakupie, komentuje Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass i współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.
W dalszym ciągu czynnikiem sprzyjającym jest wysoka podaż mieszkań, także na rynku pierwotnym, co daje przewagę klientom w indywidualnym ustalaniu warunków transakcji i negocjacjach cenowych. Dodatkowym elementem ułatwiającym poruszanie się po rynku ofert jest wejście w życie ustawy o jawności cen mieszkań, która umożliwia klientom lepsze porównanie produktów na rynku.
Nieznaczne zmiany w cenach transakcyjnych
W największych miastach spadki cen transakcyjnych odnotowaliśmy w Krakowie (2,9 proc.). Symboliczne zmiany w dół widoczne są też we Wrocławiu. Natomiast w Gdańsku średnie ceny w transakcjach nieznacznie wzrosły, o 1,2 proc. Najwyższe podwyżki widoczne były w Łodzi, gdzie nabywcy decydowali się na zakup mieszkań droższych średnio o 4,1 proc.
W ujęciu średniorocznym ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły w każdym z analizowanych pięciu miast. Największe różnice dotyczą Krakowa, gdzie spadki wyniosły prawie 10 proc. Nieznacznie powyżej 5 proc. ceny spadły w Warszawie i Gdańsku.
| Miasto | Średnia cena transakcyjna w III kw. 2025 | Różnica kw./kw. | Różnica r/r | Średnia cena nabywanego mieszkania |
| Wrocław | 11563 | -0,6% | -2,8% | 492 000 zł |
| Kraków | 13349 | -2,9% | -9,7% | 618 000 zł |
| Warszawa | 15674 | 0,5% | -5,4% | 740 000 zł |
| Gdańsk | 12224 | 1,2% | -5,2% | 520 000 zł |
| Łódź | 7757 | 4,1% | -3,0% | 408 000 zł |
| Źródło: obliczenia własne Metrohouse na podstawie cen transakcyjnych. | ||||
Czy czeka nas gorący czwarty kwartał?
Dane transakcyjne z największych miast pokazują, że zmiany w cenach mają raczej charakter kosmetyczny niż przełomowy. Równocześnie poprawiająca się dostępność kredytów i wzrost aktywności kupujących sygnalizują, że rynek wchodzi w bardziej dynamiczną fazę.
Potwierdzają to dane z BIK. Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 42,2% rok do roku, a liczba osób wnioskujących sięgnęła niemal 39,9 tys. (+40,2% r/r). W sierpniu dynamika była jeszcze wyższa – wartość zapytań wzrosła o 52,5% r/r, a liczba klientów składających wnioski zwiększyła się o 33,8%. Dodatkowo, według BIK, wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w sierpniu wzrosła o 40,4% rok do roku, do poziomu 8,88 mld zł.
– To wszystko wskazuje, że rynek realnie reaguje na spadające stopy. Część klientów odzyskuje zdolność kredytową, a apetyt na zakup własnej nieruchomości wraca, podsumowuje Andrzej Łukaszewski z Credipass.
