Obiektywne warunki makroekonomiczne powinny sprzyjać wzrostowi sprzedaży na rynku deweloperskim, jednak od początku roku rynek ten mierzy się ze stagnacją. Eksperci BIG DATA RynekPierwotny.pl uważają, że to w rynku pracy tkwi klucz do nowego boomu (lub jego braku) na rynku nieruchomości.
Warunki makroekonomiczne sugerują wzrost popytu na mieszkania, ale dane o ich sprzedaży wbrew oczekiwaniom nie pokazują istotnego wzrostu
Twarde dane ekonomiczne monitorowane przez BIG DATA RynekPierwotny.pl na pierwszy rzut oka mają pozytywny wydźwięk dla rynku nieruchomości. Od ponad roku dynamika realnego PKB Polski przekracza 3%, stawiając nasz kraj w czołówce UE. Inflacja wróciła do celu NBP, a stopy procentowe od początku maja spadły o jeden punkt procentowy, obniżając koszty kredytów – dostępność kredytowa mieszkań jest o prawie 20% wyższa niż przed rokiem. Ceny mieszkań pozostają od roku w stagnacji, a nawet ulegają korekcie na rynku wtórnym. Przy kilkuprocentowym wzroście nominalnych płac w skali roku realnie nieruchomości tanieją. Przy takim otoczeniu makroekonomicznym wydawałoby się, że sprzedaż mieszkań będzie zauważalnie rosła – zwłaszcza, że rząd zarzucił pomysły dopłat do kredytów, które wielu potencjalnych beneficjentów wstrzymywało od decyzji zakupowych.
Wielu uczestników rynku nieruchomości spodziewało się istotnego wzrostu popytu w 2025 roku. Jednak mimo pozornie dobrego otoczenia makroekonomicznego sprzedaż mieszkań pozostaje jednak niespecjalnie poruszona. Patrząc na dane BIG DATA RynekPierwotny.pl dla 7 największych rynków była ona w 2025 roku o ok. 13% wyższa niż w drugiej połowie 2024 roku. Jednak sprzedaż pozostaje istotnie poniżej wyników z tak dobrych lat jak 2019 czy 2021, a od początku roku nie odnotowała wyraźnego trendu wzrostu. Dodając do tego wyraźny napływ nowej oferty, tzw. czas wyprzedaży oferty uległ wydłużeniu do 6,5 kwartału na koniec sierpnia 2025 w porównaniu do sierpnia rok wcześniej.
Koniunktura na rynku pracy stoi na przeszkodzie dla nowego cyklu wzrostu sprzedaży mieszkań
Jedną z niewielu rys na poprawiających się na obiektywnych wskaźnikach makroekonomicznych jest kondycja rynku pracy, zarówno ta obiektywna, jak i subiektywna.
Subiektywne odczucia konsumentów mają często większe znaczenie dla ich decyzji ekonomicznych, niż twarde statystyki, co bada ekonomia behawioralna. Dość naturalnie różne obawy – o sytuację osobistą, o pracę, otoczenie gospodarcze, czy geopolityczne – mogą wstrzymywać tak doniosłe życiowo zakupy, jak nabycie nieruchomości, zwłaszcza na kredyt. – tłumaczy Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl
Od początku 2024 roku badania GUS w zakresie nastrojów i oczekiwań Polaków pokazują pogorszone odczyty co do zmiany poziomu bezrobocia. Rok 2025 zatrzymał ten trend, ale utrzymuje się przewaga pesymizmu. Nie przypadkiem w tym samym okresie popyt na rynku nieruchomości osłabł, co zresztą pokazuje inny wskaźnik GUS – dokonywania ważnych zakupów w przyszłości – który nie poprawia się od początku 2025 roku.
To jeden z powodów anemicznego tempa sprzedaży na rynku deweloperskim. Nie ma jednak tego złego, co nie mogłoby wyjść na dobre. Ostrożność i obawy Polaków zderzają się obecnie z niską inflacją i dodatnim wzrostem płacy realnej. W efekcie nasi rodacy do ponad roku pozytywnie i coraz lepiej oceniają swoje możliwości oszczędzania. Środki te w pewnej mierze stanowią odłożony popyt, także dla rynku nieruchomości. Jeśli obawy o rynek pracy znikną, to oszczędności te mogą zasilić między innymi rynek nieruchomości – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Obiektywne bezrobocie pozostaje niskie, ale jednak rośnie, mogąc zasilać wstrzemięźliwość kupujących
Czy obawy o miejsca pracy są uzasadnione? Częściowo niestety tak. Oficjalne odczyty poziomu bezrobocia w Polsce pozostają rekordowo niskie na tle historii III RP, jak i innych krajów UE. Jednak porównując dane z ostatnimi 3 latami mamy zauważalne pogorszenie. Bezrobocie rejestrowe od kilku miesięcy rośnie i we wrześniu 2025 osiągnęło poziom 5,6%. Bardziej wiarygodna stopa bezrobocia wg Badań Aktywności Ekonomicznej Ludności (tzw. BAEL) prowadzonych przez GUS w drugim kwartale 2025 osiągnęła poziom 2,8%. To nie jedyny miernik, jaki monitoruje BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Zdaniem Jana Dziekońskiego, Head of Market Insights w RynekPierwotny.pl: To nadal bardzo niski poziom bezrobocia, ale jest zauważalnie wyższy od poprzednich lat. Nie wziął się on z niczego. Inne wskaźniki rynku pracy pokazują przede wszystkim mniejszy popyt na pracę. Spada liczba nowych ogłoszeń o pracę, spada liczba zatrudnionych osób, utrzymuje się za to ciągła aktywność sektora prywatnego i publicznego w zakresie zwolnień grupowych, rośnie liczba długotrwale bezrobotnych, a także bezrobotnych poniżej 25 roku życia. Choć ekonomiści powiedzieliby, że obiektywnie jest nadal dobrze na tle historii, to nagłówki prasowe, media społecznościowe i prywatne rozmowy mogą wywoływać inne odczucia. A to często wystarczy do odwlekania decyzji zakupowych.
Czy bezrobocie może dalej narastać? To zależy od wielu czynników, jednak obecnie ścierają się ze sobą dwie główne siły. Z jednej strony mimo dobrej sytuacji ogólnogospodarczej są sektory gospodarki, które borykają się trudnościami – w szczególności przemysł eksportowy, czy budownictwo. Bardziej fundamentalne zmiany dotykają także sektora IT, czy usług profesjonalnych. To zmniejsza popyt na pracę. Z drugiej strony struktura wiekowa Polski jest nieuchronna. Co roku co najmniej sto tysięcy osób więcej odchodzi na emeryturę, niż zasila rynek pracy. Tu z trzeciej strony wchodzi migracja ekonomiczna. M.in. ten bilans demograficzny napędzał w latach ubiegłych migrację zarobkową. Odwrócenie pewnych trendów w zakresie migracji (in-plus czy in-minus) też może zmienić sytuację na rynku pracy.
Spowolnienie rynku pracy skutkuje niższą dynamiką płac – to problem, ale też potencjalna ulga dla nieruchomości
Wspomniane wcześniej obiektywne trendy powodują nie tylko zmiany w liczbie pracujących oraz ich nastrojach, ale przekładają się też na cenę pracy – czyli wynagrodzenia. W okresie malejącego popytu na pracę eksperci BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują też na spowalniającą dynamikę nominalnych wynagrodzeń. Od 2022 roku przeciętna płaca w Polsce rosła w dwucyfrowym tempie. Rok 2025 będzie pierwszym od dłuższego czasu rokiem, w którym dynamika płac spadnie do poziomu jednocyfrowego – od początku roku utrzymuje się on poniżej 10%, a w sierpniu wyniósł już „jedyne” 7%.
Jednym z ważnych czynników napędzających przeciętną płacę – obok kondycji rynku pracy i inflacji, która wpływa na oczekiwania płacowe – jest płaca minimalna. I tu mamy zapowiedź ważnej zmiany w 2026 roku. We wrześniu rząd podjął decyzję, że płaca minimalna w następnym roku wzrośnie o 140 złotych, do poziomu 4 806 złotych. To symboliczny wzrost, bo wyniesie jedyne 3%. Na tle ostatnich dwudziestu lat tak niska podwyżka miała miejsce ostatnio w 2005 roku. W ślad za tym oczekuje się niższej dynamiki przeciętnej płacy w Polsce w najbliższych latach – według lipcowych prognoz Narodowego Banku Polskiego, na poziomie 5-6%.
Niska dynamika nominalnych płac pewnie nie ucieszy pracowników, a tym bardziej potencjalnych kredytobiorców. Z perspektywy zdolności kredytowej wzrost płacy nominalnej należał do najważniejszych – obok kosztów kredytów – czynników zwiększających siłę nabywczą osób zaciągających hipoteki. Moim zdaniem jest jednak więcej pozytywów tej sytuacji. Niższy wzrost płac to niższa inflacja, zwłaszcza usług, a to może sprzyjać obniżaniu stóp procentowych i kosztów kredytów. Październikowa obniżka stóp procentowych przez RPP – trochę zaskakująca – mogła być częściowo motywowana słabością rynku pracy. To także niższa presja na koszty robocizny i materiałów budowlanych. GUSowski wskaźnik „inflacji” kosztu budowy budynków spadł już do niecałych 3%. Przy trwającej deflacji cen materiałów koszty budowy w najbliższym roku pozostaną niezmienione, a może nawet spadną. To wreszcie niższa presja popytowa, co możemy odczuć zwłaszcza na rynku najmu w postaci niskiej dynamiki czynszów. – podkreśla Jan Dziekoński, Head of Market Insights w RynekPierwotny.pl.
