Jak wynika z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w 2025 roku w Europie Środkowo-Wschodniej wyniosła ok. 11,8 mld EUR, co oznacza wzrost o 34,0% r/r i najlepszy wynik roczny od 2019 roku. Polska odpowiadała za 38% wolumenu, Czechy – blisko 36% i Słowacja – ok. 9%. W czwartym kwartale odnotowano znaczną poprawę płynności, potwierdzającą wyraźny powrót kapitału do regionu. Ponadto stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów stabilizują się przy selektywnej kompresji w segmencie biurowym i logistycznym; rotacja sektorowa i transakcje portfelowe sygnalizują wejście rynku w fazę wzrostu w 2026 roku.
Miniony rok upłynął pod znakiem trzech zmian strukturalnych. Po pierwsze, kapitał krajowy odpowiadał za rekordowe 65% całkowitego wolumenu. Po drugie, stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów utrzymywały się zasadniczo na stabilnym poziomie, przy czym selektywna kompresja dotyczyła najbardziej atrakcyjnych nieruchomości biurowych i logistycznych. I po trzecie, odnotowano znaczącą dywersyfikację inwestycji między sektorami – liderem został segment nieruchomości biurowych, którego udział w łącznych obrotach wzrósł do 35,9%. Silną pozycję w strukturze popytu utrzymał sektor magazynowy (25,5%), a na kolejnych miejscach znalazły się nieruchomości handlowe (23,7%) oraz hotelowe, których udział w całkowitym wolumenie wzrósł do rekordowych 9%. Podobna sytuacja dotyczyła polskiego rynku, na którym dominowały transakcje w obiekty biurowe odpowiadające za 39% wolumenu. Na drugim miejscu uplasowały się magazyny – 33% i nieruchomości handlowe – 19%. Umowy kupna sprzedaży w sektorze hotelowym i mieszkaniowym wygenerowały odpowiednio 8% i 1% całkowitej wartości.
Region Europy Środkowo-Wschodniej wchodzi w 2026 rok z większą przejrzystością cenową i rosnącą płynnością na lokalnych rynkach. W przypadku najbardziej atrakcyjnych obiektów biurowych i logistycznych w lokalizacjach o ograniczonej podaży obserwujemy już wzrosty cen. Jednocześnie na rynek powróciły transakcje portfelowe oraz umowy o wartości powyżej 100 mln EUR. Z perspektywy rynku kapitałowego kluczowym zjawiskiem 2025 roku w regionie CEE był bezprecedensowy udział kapitału krajowego. W Polsce rodzimi inwestorzy odpowiadali za ok. 20% całkowitego wolumenu transakcji i około 30% w segmencie biurowym, co jest namacalnym dowodem profesjonalizacji lokalnych graczy, tłumaczy Paweł Partyka, Head of Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.
Do wzrostu aktywności inwestycyjnej przyczyniła się jakość dostępnych produktów oraz sytuacja w poszczególnych segmentach rynku. Sektor magazynowy oferuje relatywnie dużo nowoczesnych aktywów z mocnym profilem najemców i stabilnymi parametrami operacyjnymi, co wspiera zainteresowanie inwestorów. W sektorze biurowym liczba nowych budynków oddawanych do użytku w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej spadła do rekordowo niskiego poziomu, przekładając się na stopniową kompresję wskaźnika dostępnej powierzchni. W handlu inwestorzy koncentrują się przede wszystkim na dominujących i odpornych formatach, takich jak parki handlowe i najlepiej funkcjonujące centra, które należą dziś do najbardziej płynnych i przewidywalnych formatów na rynku retail. Z kolei w sektorze hotelowym odnotowano jeden z najwyższych wskaźników efektywności operacyjnej w regionie – przychody na dostępny pokój (RevPAR) wzrosły w ujęciu rocznym o 8,9%, a ograniczona podaż wzmacniała pozytywne nastroje w tym segmencie rynku.
Liderami wzrostów były Czechy (4,2 mld EUR, +155% r/r) z kompresją stóp kapitalizacji dla niektórych biurowców typu prime, Polska (4,5 mld EUR), gdzie odnotowano najwyższą aktywność inwestycyjną w sektorze magazynowym i ożywienie na warszawskim rynku biurowym, oraz Słowacja, dla której miniony rok należał do najlepszych w historii dzięki transakcjom portfelowym w segmencie nieruchomości magazynowych. Z kolei w Bułgarii, Rumunii, Serbii i na Węgrzech zaobserwowano poprawę płynności i stabilne ceny oraz wzrosty aktywności inwestycyjnej w wybranych sektorach.
Według prognoz Cushman & Wakefield stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych aktywów pozostaną zasadniczo na stabilnym poziomie w 2026 roku, choć mogą nieznacznie się obniżyć w przypadku nieruchomości biurowych i logistycznych spełniających standardy ESG – szczególnie tam, gdzie podaż jest ograniczona. Ryzyko związane m.in. z tempem normalizacji stóp procentowych i zmianą dynamiki popytu pozostaje umiarkowane.
