Sektor life sciences generuje popyt na biura

Wioleta Wojtczak Savills
Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz, Savills Polska

Z najnowszego raportu firmy doradczej Savills opracowanego z wykorzystaniem danych PitchBook wynika, że w latach 2014-2018 europejskie firmy z sektora life sciences (tzw. nauki o życiu, w tym farmacja, biotechnologia, biomedycyjna) pozyskały środki od funduszy venture capital w wysokości 13,2 mld euro, co pozwoliło im zawrzeć transakcje najmu obejmujące ponad 650 tys. m kw. powierzchni biurowej i laboratoryjnej w okresie od 2016 r. do 2020 r. Branże biotechnologii, nanotechnologii i pokrewne dynamicznie rozwijają się także w Polsce.

Według obliczeń Savills każdy 1 mld euro inwestycji funduszy venture capital generuje popyt na 46 tys. m kw. powierzchni biurowej i laboratoryjnej w sektorze life sciences. W latach 2019-2020 zainwestowano łącznie 10,2 mld euro, co oznacza, że do 2022 r. zapotrzebowanie na nową powierzchnię sięgnie ok. 474 tys. m kw.

W tym roku na 24 rynkach europejskich przybędzie w sumie 5,2 mln m kw. biur. Podobną ilość powierzchni biurowej (5,1 mln m kw.) zaplanowano do oddania w 2022 r. Savills prognozuje jednak, że z uwagi na fakt, iż mniej więcej połowa tej powierzchni (54% nowej podaży w 2021 r. i 39% wolumenu zaplanowanego na 2022 r.) już została zabezpieczona umowami przednajmu, firmy z sektora life sciences będą rywalizowały z innymi najemcami o najlepsze powierzchnie.

„Globalne koncerny farmaceutyczne coraz odważniej wchodzą do Europy, do czego skłaniają je atrakcyjne zachęty podatkowe i dostępność pracowników. Wydatki na badania i rozwój w 2019 roku przekroczyły 100 mld euro, z czego 33 mld euro zainwestowały firmy GSK i AstraZeneca w Wielkiej Brytanii, 30 mld euro to inwestycje w Szwajcarii takich firm jak Roche, Takeda i Nowartis, a 12 mld euro trafiło do Francji, między innymi od Abbvie, Sanofi i Servier. Oprócz dostępności pracowników, istotnym czynnikiem dla globalnych najemców są koszty pracy związane z prowadzoną działalnością. Średni koszt zatrudnienia naukowca w większości głównych krajów europejskich, w tym w Wielkiej Brytanii, jest niższy niż w wielu kluczowych miastach w USA” – komentuje Mike Barnes, Associate, dział badań rynków europejskich w Savills.

„Popytu w sektorze life sciences nie kreują tylko inwestycje funduszy venture capital – szereg dużych transakcji najmu jest efektem wysokobudżetowych inicjatyw rządowych, jak również aktywności na rynku private equity oraz fuzji i przejęć. Zapotrzebowanie najemców z tej branży jest zależne od sukcesów w sferze badań i rozwoju, co sprawia, że elastyczność i możliwości ekspansji mają dla nich kluczowe znaczenie” – mówi Christina Sigliano, dyrektorka działu rozwiązań dla najemców w regionie EMEA, Savills.

„Ostra konkurencja na otwartym rynku będzie zachęcała inwestorów do rozważenia możliwości zawarcia pozarynkowych transakcji sprzedaży i najmu zwrotnego, które umożliwiłyby im inwestycje w sektorze life sciences przy bardziej atrakcyjnych stopach zwrotu. Ze względu na specjalistyczny charakter nieruchomości i umów inwestorzy wcześniej niechętnie angażowali się w ten sektor, ale przewidujemy, że bariery te zmniejszą się wraz z coraz lepszym poznawaniem tej branży. Dodatkowo, transakcje sprzedaży i najmu zwrotnego oferują firmom związanym z life sciences możliwość pozyskania kapitału na realizację przedsięwzięć i zainwestowania środków w podstawową działalność operacyjną” – mówi George Coleman, Associate, dział doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

W Polsce, firmy farmaceutyczne zazwyczaj są właścicielami wykorzystywanych przez siebie zakładów produkcyjnych czy laboratoriów. Wyjątek stanowią ich siedziby czy zaplecza i centra usług finansowych, które ulokowane są w budynkach biurowych różnego typu. Zgodnie z danymi Savills, w ostatnich pięciu latach firmy z sektora farmaceutycznego i life sciences wynajmowały w Polsce średnio 76 300 m kw. powierzchni biurowych rocznie, przy czym największy roczny popyt na poziomie 91 600 m kw. odnotowano w 2016 r.

„Sektor farmaceutyczny w Polsce zajmuje szóste miejsce w Europie pod względem wielkości. Pandemia Covid-19 dodatkowo przyspieszyła jego rozwój. Biotechnologia i nanotechnologia to obecnie jedne z najbardziej dynamicznie rozwijających się dziedzin nauki, które generują popyt na rynku najmu powierzchni biurowych na terenie całego kraju” – mówi Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz, Savills Polska.