Na rynkach regionalnych łączny popyt na powierzchnie biurowe w pierwszym półroczu br. uplasował się na zbliżonym poziomie, jak rok temu, ale na wszystkich głównych rynkach poza Warszawą przybyło wolnych biur. Warszawa zanotowała 30 proc. spadek zapotrzebowania na biura, a mimo to współczynnik pustostanów obniżył się. Do realizacji w całej Polsce wchodzą tylko nieliczne projekty biurowe.
– Mało stabilna sytuacja gospodarcza w kraju i na świecie, wysokie koszty budowy i finansowania projektów oraz rosnący poziom biurowych pustostanów na rynkach biurowych w Polsce sprawia, że inwestycje wyhamowały i nadal są ograniczane przez deweloperów. Najwięcej biur na rynkach regionalnych jest w budowie we Wrocławiu i Krakowie. Ogółem w trakcie realizacji w regionach jest o połowę mniej powierzchni niż przed pandemią. Poza Warszawą aktywność najemców utrzymała się natomiast na podobnym poziomie, jak w ubiegłym roku. Łączny wolumen najmu na biurowych rynkach regionalnych osiągnął niewiele mniejszą wartość, jak w pierwszej połowie 2022 roku – informuje Mateusz Strzelecki, partner i head of Tenant Representation w Walter Herz.
Spis treści:
Łódź z największą ilością wolnych biur
W pierwszej połowie 2023 roku zasoby łódzkiego rynku biurowego wzrosły o 1,9 tys. mkw. powierzchni, którą dostarczył budynek biurowy oddany w kompleksie Fuzja. Na koniec czerwca łódzki rynek biurowy dysponował ponad 635 tys. mkw. powierzchni. W budowie jest ponad 46 tys. mkw. z czego większość zostanie oddana w 2024 roku. W trakcie realizacji jest m.in. Widzewska Manufaktura, w której powstaje 32 tys. mkw. biur. oraz kolejny etap projektu Fuzja.
Chłonność łódzkiego rynku pozostaje na stabilnym poziomie, w pierwszych 6 miesiącach br. do najemców trafiło 30,8 tys. mkw. Mimo niedużej nowej podaży współczynnik pustostanów w Łodzi wzrósł do ponad 23 proc. i pozostaje na najwyższym poziomie na rynku ogólnopolskim.
Trójmiasto na podium
Biurowe Trójmiasto oferuje ponad 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. W pierwszym półroczu tego roku na trójmiejski rynek trafiło niespełna 7 tys. mkw., m.in. w projektach Officer oraz Matarnia Office Park bud. 2. W trakcie budowy jest około 66 tys. powierzchni, m.in. w inwestycji Waterfront II z 15 tys. mkw. powierzchni i Punkt z 12,5 tys. mkw. biur, które będą ukończone w przyszłym roku.
Pod względem popytu Trójmiasto pozostaje w regionalnej czołówce, za Krakowem i Wrocławiem. Wolumen najmu na trójmiejskim rynku wyniósł w pierwszym półroczu tego roku 68,6 tys. mkw., co stanowi jedną piątą powierzchni wynajętej na rynkach regionalnych w tym czasie.
Niewynajętej powierzchni lekko przybyło, w połowie roku w Trójmieście współczynnik pustostanów był na poziomie 14,3 proc.
Poznań z największą nową podażą w Polsce
W Poznaniu w tym roku zostały oddane do użytku projekty, które przyniosły miastu 32,4 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, co pozwoliło poznańskiemu rynkowi osiągnąć najlepszy wynik pod względem przyrostu nowej podaży w Polsce.
Zaplecze biurowe stolicy Wielkopolski wynosi 650 tys. mkw. powierzchni. W tym roku na rynek weszły trzy obiekty, Nowy Rynek E z 25,1 tys. mkw. powierzchni, budynek Pollux z 3,8 tys. mkw. i Mercator D z 3,5 tys. mkw.
W budowie pozostaje 54 tys. mkw. powierzchni biurowych. Największym projektem w budowie jest Andersia Silver, w którym powstaje 40 tys. mkw. powierzchni. Poza tym, firma Tetos realizuje inwestycję przy ulicy Pastelowej na potrzeby własne.
W pierwszym półroczu br. do najemców trafiło o jedną piątą biur mniej niż w analogicznym okresie w roku poprzednim. Wynajęte zostało 21,8 tys. mkw. powierzchni.
Z uwagi na relatywnie dużą nową podaż na poznańskim rynku nieco podskoczył współczynnik pustostanów, który utrzymuje się teraz na stabilnym poziomie 12,7 proc.
Biurowe Katowice bez nowej podaży
Katowice pozostają jednym z najszybciej rozwijających się rynków biurowych w regionach. W połowie roku na katowickim rynku było w budowie przeszło 100 tys. mkw. powierzchni, z czego jedna trzecia ma zostać oddana do końca bieżącego roku. W trakcie realizacji jest m.in. biurowiec Craft z 26,7 tys. mkw. powierzchni i kompleks Eco City Katowice z 18 tys. mkw. biur, biurowiec Murckowska oraz Grundmanna Office Park. Zasoby Katowic w tym roku pozostały na poziomie 735,5 tys. mkw., bo w pierwszych 6 miesiącach roku nie został oddany żaden obiekt biurowy.
Mniej aktywni niż deweloperzy są w Katowicach najemcy. Do połowy roku na katowickim rynku wynajęte zostało zaledwie około 25 tys. mkw. powierzchni. Popyt na biura, który w regionie generują firmy poszukujące nowoczesnych powierzchni w atrakcyjnej cenie, w porównaniu rok do roku spadł o przeszło 40 proc.
Niski poziom popytu nawet przy braku nowej podaży poskutkował w Katowicach wzrostem współczynnika pustostanów, który przekracza w regionie 20 proc.
Wrocław z największą ilością biur w budowie w regionach
We Wrocławiu od stycznia do czerwca br. deweloperzy dostarczyli 32,6 tys. mkw. powierzchni biurowych. Oddana została m.in. Brama Oławska z 11,7 tys. mkw. powierzchni i ukończony kolejny budynek w kompleksie Centrum Południe z 20,9 tys. mkw. powierzchni oraz biurowiec Krakowska 98. Zasoby biurowe drugiego pod względem wielkości regionalnego rynku biurowego w kraju przekroczyły w połowie roku 1,36 mln mkw. i w najbliższych miesiącach będą nadal w szybkim tempie rosły, bo w stolicy Dolnego Śląska pozostaje w budowie ponad 150 tys. mkw. biur, najwięcej w regionach. Plany deweloperów zakładają oddanie większości z tej powierzchni przed końcem roku. W budowie jest m.in. Inifinity z 22 tys. mkw. powierzchni i dwa budynki w kompleksie Quorum Park o łącznej powierzchni 71 tys. mkw.
Wrocław jest też regionalnym liderem pod względem popytu. W pierwszym półroczu br. zawarte zostały umowy na najem ponad 88 tys. mkw. wrocławskich biur. Przy czym, wśród zakontraktowanej powierzchni dominowały nowe umowy najmu.
Wysoka chłonność rynku przyniosła w drugim kwartale br. spadek współczynnika wolnych powierzchni do 16 proc., który jednak pozostaje na nieco wyższym poziomie niż rok temu.
Kraków na drugim miejscu na rynkach regionalnych pod względem popytu
Na krakowskim rynku oddane zostało niemal 40 proc. powierzchni spośród biur ukończonych w pierwszej połowie roku w regionach. W stolicy Małopolski przybyło około 43 tys. mkw. powierzchni, w tym rozbudowany został kompleks Ocean Office Park z 28,6 tys. mkw. powierzchni oraz Fabryczna Office Park B5. Zasoby drugiego, największego rynku biurowego w Polsce, po Warszawie wynoszą obecnie 1,75 mln mkw. powierzchni.
W połowie roku na krakowskim rynku w trakcie budowy było prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowych. Aktywność deweloperów w porównaniu z latami hossy przed pandemią, kiedy w realizacji było do 300 tys. mkw., spadła do jednej trzeciej. Obecnie w Krakowie powstaje m.in. biurowiec Kreo z 23 tys. mkw. powierzchni i projekt Mogilska 35 z 13,5 tys. mkw. biur.
Pod względem popytu Kraków uplasował się w regionach za Wrocławiem. W pierwszym półroczu bieżącego roku zakontraktowane zostało 82,5 tys. mkw. krakowskich powierzchni biurowych z przewagą nowych umów.
Podobnie, jak w innych regionach, Kraków zwiększył dostępność biur. Wskaźnik pustostanów wzrósł od początku roku do przeszło 18 proc.
Warszawski rynek z mniejszą ilością wolnych biur
– Warszawa jest jedynym rynkiem biurowym, który w ostatnich miesiącach nie zwiększył ilości biurowych pustostanów. Zarówno popyt, jak i podaż utrzymują się w stolicy we względnej równowadze. Można obserwować jednak trend związany z redukcją zajmowanej powierzchni przez najemców. Nie spadła jednak liczba zawieranych umów w porównaniu z okresem sprzed pandemii. Firmy pozostawiają sobie jednak najczęściej możliwość elastycznej zmiany zajmowanej powierzchni w zależności od zmiany sytuacji na rynku, co odzwierciedlają warunki umów. Ze względu na wysokie koszty aranżacji powierzchni kontraktacje dotyczące największych powierzchni to renegocjacje – mówi Michał Porzycki, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemcy w Walter Herz.
Warszawski rynek biurowy w pierwszym półroczu br. powiększył się o zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni. Około 11 tys. mkw. biur przyniósł projekt The Park Warsaw, ponadto oddany został biurowiec Wał Miedzeszyński 628 i budynek Glicerynownia w kompleksie Bohema. W tym roku planowane jest także ukończenie inwestycji Lakeside z 22, 7 tys. mkw. powierzchni i pierwszego budynku w kompleksie Studio z 16,3 tys. mkw. biur.
W połowie roku w budowie było blisko 250 tys. mkw. biur. Aktywność deweloperów jest najniższa od dwóch dekad. W porównaniu z projektami realizowanymi przed pandemią spadła prawie o 70 proc. W realizacji pozostaje m.in. The Form z 30 tys. mkw. powierzchni i budynek biurowy w kompleksie Towarowa 22 z 31 tys. mkw. powierzchni, których budowa rozpoczęła się w tym roku oraz projekt Upper One z 36 tys. mkw. powierzchni, który powstanie w miejscu wyburzanego Atrium International. W fazie budowy jest także m.in. The Bridge z 47 tys. mkw. biur, kolejny etap projektu Studio z 23 tys. mkw. powierzchni, Vibe A i B z 15 tys. mkw. i Lixa – budynek D i E oraz Drucianka Campus z 42 tys. mkw.
W planach jest natomiast projekt Adgar Park West D 3, The Park B8/B10, inwestycja firmy Skanska w miejscu obecnego Ilmetu, Spark A, Sobieski Tower, Poleczki Business Park – Sztokholm, Lixa G oraz Diamond Business Park I/J.
W pierwszej połowie roku do najemców trafiło 326 tys. mkw. biur, o jedną trzecią mniej niż rok wcześniej. Popyt rozłożył się mniej więcej w równym podziale kwartalnym. Jak podaje Walter Herz, niezmiennie największe zainteresowanie najemców wzbudzają powierzchnie w nowoczesnych obiektach zlokalizowanych w centrum miasta, gdzie utrzymuje się wyjątkowo niski, jednocyfrowy współczynnik pustostanów.
Na koniec czerwca współczynnik pustostanów na warszawskim rynku wynosił średnio 11,4 proc. i w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego nieznacznie się obniżył. Całkowite zasoby warszawskiego rynku biurowego wynoszą 6,28 mln mkw. powierzchni.
