Na początku wojny za naszą wschodnią granicą ciężko było określić jak właściwie ta sytuacja wpłynie na rynek mieszkań. Nie wiedzieliśmy dokładnie po jakim czasie zobaczymy jakikolwiek wpływ wojny na dane płynące z rynku nieruchomości. Jednak nie trzeba było czekać długo, wystarczyły dwa miesiące.
Czego dowiesz się artykułu:
- Ofertowe ceny mieszkań podążają wciąż długoterminowym trendem – w kwietniu dwucyfrowy wzrost cen ofertowych r/r w największych miastach Polski.
- Coraz mniej ofert mieszkań na wynajem na portalach internetowych. W kwietniu spadek liczby ogłoszeń wyniósł 63% r/r.
- Wojna nie ma już wpływu na decyzję o zakupie mieszkania.
- Zakupy inwestycyjne ratuje wysoki wzrost stawek czynszów.
Wojna, a ceny wciąż w górę
Wiele czynników w bieżącym roku wpływa negatywnie na rynek nieruchomości: rosnące stopy procentowe, drogie kredyty, wysoka inflacja, niepokój związany z sytuacją geopolityczną. Wojna na Ukrainie wydawała się być kolejną łyżką dziegciu dla mieszkaniówki. Sprawdziliśmy, jak zmienił się wtórny rynek mieszkań po tym wydarzeniu szczególnie pod kątem cen i podaży.
Ceny ofertowe i podaż mieszkań z rynku wtórnego
W 2022 roku trudniej jest sprzedać mieszkanie. Spadek zdolności kredytowej Polaków, spowodował, że liczba osób, które poszukują nowego lokum systematycznie się zmniejsza wraz z podwyżkami stóp procentowych. Sprzedający mogą coraz dłużej czekać na sfinalizowanie transakcji. Przyglądając się cenom ofertowym można ocenić, że na razie ich to nie zniechęca. Ofertowe ceny mieszkań podążają wciąż długoterminowym trendem. W kwietniu 2022 ceny ofertowe lokali z rynku wtórnego ponownie wzrosły. Podsumowując kwiecień, objęliśmy badaniem największe miasta[1] w Polsce i w każdym z nich wzrost cen był dwucyfrowy w skali roku.
Jak wynika z danych SonarHome najspokojniej było w stolicy, wzrost cen w kwietniu 2022 w porównaniu do kwietnia 2021 w Warszawie wyniósł 10%, średnia cena za 1m2 osiągnęła poziom 13,3 tys. zł. W pozostałych miastach wzrost był już kilkunastoprocentowy zaczynając od 11% w Poznaniu i Krakowie, kończąc na 13%-14% w Gdańsku i Wrocławiu.
Zmiany cen mieszkań w skali miesiąca (kwiecień vs marzec 2022) były nieznaczne i kształtowały się następująco:
- Warszawa, Gdańsk, Poznań 1%
- Wrocław 2%
- Kraków 3%
Zmiany w podaży liczone liczbą ogłoszeń na portalach, różnią się w poszczególnych miastach. W Warszawie podaż unikalnych ofert[2] była zbliżona do sumy z ubiegłego roku (porównanie okresu styczeń-kwiecień 2022/styczeń-kwiecień 2021). We Wrocławiu i Krakowie można było zaobserwować lekki spadek liczby nowych ogłoszeń, odpowiednio o 3% i 4%.
W Poznaniu oferta została mocno ograniczona, skurczyła się o 17%. W Gdańsku podaż mocno wzrosła, aż o 15% rok do roku. Sytuacja pod względem podaży w miastach potrafiła być bardzo odmienna, mimo to łączy je jedno – rosnące ceny.
Bez względu na to, czy podaż rośnie, spada, czy pozostaje bez zmian – sprzedający “nie schodzą z cen”. Oczekujemy zmian szybkich, nagłych. Sytuacja na rynku mieszkaniowym się pogarsza, więc od razu pojawia się oczekiwanie, że trend cenowy się odwróci. Jednak z perspektywy naszej działalności widzimy, że mimo spowolnienia obrotu, sprzedający wcale nie są tacy chętni do obniżek, chcą trzymać cenę, można by powiedzieć – cenią się. – mówi Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome.
Nie oznacza to, że sytuacja się nie zmieni, jednak jak widać, potrzebujemy jeszcze dużo więcej czasu. Mija już pół roku od pierwszej (po latach) podwyżki stóp procentowych a na rynku mieszkaniowym pod względem cen zmieniło się niewiele, to pokazuje jak długo trzeba czekać w tym segmencie na zmiany.
Wojna podnosi rynek najmu po pandemii
Rynek najmu w ostatnich dwóch latach przeszedł ogromną zmianę. Najpierw pandemia skutecznie ograniczyła działalność inwestorów, potem wojna spowodowała nieprzewidywalny wcześniej wzrost popularności mieszkań na wynajem. Dane Rentier.io pokazują jak bardzo wojna na Ukrainie wpłynęła na wielkość oferty.
Ofert mieszkań na wynajem na portalach jest coraz mniej. W analizowanych przez nas 17 miastach w kwietniu 2022 zarejestrowaliśmy na portalach ogłoszeniowych nieco ponad 18 tys. unikalnych ofert. I mówimy tu o sumie ofert, które były aktywne w kwietniu. Jeśli ktoś chciał przejrzeć ofertę na konkretny dzień, to miał jeszcze mniej mieszkań do wyboru. Tak małej liczby aktywnych ofert w ciągu miesiąca nie zaobserwowaliśmy nigdy wcześniej. Dla porównania rok temu, czyli w kwietniu 2021 roku, aktywnych ofert na portalach było prawie 54 tys. Oznacza to spadek o ponad 65% rok do roku. Względem marca 2022 oferta w kwietniu skurczyła się o 39%- mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome, Prezes Rentier.io
Do zmian w wielkości oferty mieszkań na wynajem doszło bardzo szybko. Zaledwie 4 tygodnie po ataku Rosji na Ukrainę liczba unikalnych ogłoszeń (czyli po usunięciu duplikatów) spadła o prawie 50%.
Najem ratuje zakupy inwestycyjne
Niewątpliwie na rynku nieruchomości mieszkaniowych w ostatnim czasie wiele się zmienia. Jak więc konkretnie wojna wpłynęła na te zmiany?
Wojna u naszych wschodnich sąsiadów nie ma już wpływu na decyzje zakupowe Polaków. Ta sytuacja – czyli odłożenie zakupu mieszkania w czasie miała miejsce tylko przez chwilę – na początku wojny. Konsumenci dość szybko przywykli do nowej rzeczywistości. Potwierdzają to również komunikaty płynące ze spółek deweloperskich, które jednogłośnie raportują, że wojna nie jest czynnikiem psychologicznym, hamującym zakupy. – mówi Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome
Oczywiście sprzedaż mieszkań zwalnia. Główną przyczyną i wyzwaniem na przyszłość jest mocny spadek zdolności kredytowej Polaków, wysokie raty kredytów, które będą wciąż rosły, bo oczekuje się kolejnych podwyżek stóp procentowych.
Podwyżki stóp procentowych mają zwalczyć wysoką inflację. Co prawda wojnie na Ukrainie przypisuje się wpływ na wzrost inflacji natomiast sama wojna nie jest jej jedyną przyczyną.
Przed wojną rosnące ceny mieszkań, przy braku większych zmian w stawkach czynszów, powodowały, że zakup mieszkania na wynajem stał się mniej atrakcyjny – spadała rentowność najmu. Po wojnie wiele się zmieniło. Jednak na wysoki popyt na najem składają się nie tylko uchodźcy z Ukrainy, ale również Polacy, którym wzrost stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej pokrzyżowały plany (w efekcie nie kupują mieszkań własnościowych a wracają na rynek najmu).
Czynsze najmu w ostatnich miesiącach zaczęły rosnąć dużo szybciej niż ceny mieszkań. Porównując kwiecień do marca b.r. Stawki czynszów w analizowanych przez Rentier.io miastach wzrosły średnio aż o 10%. Przeciętna rentowność 50 metrowego mieszkania netto przy jednym miesiącu pustostanu wynosi 4% (jeszcze w lutym wynosiła 3,5%).
Inwestowanie w mieszkanie na wynajem przy dzisiejszym oprocentowaniu kredytu i uwzględnieniu wszystkich kosztów[3] nie jest już opłacalne. Natomiast mimo to, wzrost stawek czynszów sprawia, że zainteresowanie zakupem wciąż się pojawia. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego. Przy całym zamieszaniu z kredytami i rosnącymi cenami mieszkań, wzrost stawek czynszów uratował zakupy na wynajem, jednak te dotyczą już głównie tych, którzy mają gotówkę, bądź biorą kredyt z wysokim wkładem własnym.
[1] Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań.
[2] liczba nowych unikalnych ofert mieszkań wystawionych na sprzedaż w danym okresie. Liczba ofert utworzonych w danym okresie (czyli przykładowo, jeśli mieszkanie weszło na rynek w marcu 2022 i było ciągle aktywne w kwietniu 2022 to zaliczane jest tylko do sumy z marca 2022).
[3] prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu), rata kredytu.
