– Obecnie największą popularnością cieszą się małe mieszkania. Sprzedający mogą chcieć to wykorzystywać, próbując podwyższać ceny ofertowe, tym samym psując powoli rozkwitający rynek – uważają pośrednicy uczestniczący w badaniu nastrojów i debacie, które zorganizował portal Nieruchomosci-online.pl.
– Kawalerki, mieszkania dwupokojowe i małe trzypokojowe. Obecnie największą popularnością cieszą się właśnie takie mieszkania, ponieważ na tyle stać kupujących. Obawiam się, że aspiracje i apetyt sprzedających na więcej spowodują, że będą oni chcieli podwyższać ceny, psując tym samym powoli rozkwitający rynek – komentuje Ewa Klos-Rychter, pośrednik i radca prawny, właścicielka KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości we Wrocławiu.
Uczestniczka debaty zorganizowanej przez Nieruchomosci-online.pl zwraca uwagę, że w biurach nieruchomości „rozdzwoniły się telefony, jest dużo więcej prezentacji, chociaż jeszcze nie widać tego po liczbie transakcji”. Jest to efekt tradycyjnego wiosennego ożywienia na rynku, ale także złagodzenia przez KNF wymagań kredytowych oraz zapowiedzi rządu w kwestii startu programu „Bezpieczny Kredyt 2%”
– To jest ten moment, kiedy kupujący wychodzą na rynek i sprawdzają, jak jest, a sprzedający coraz odważniej wystawiają nieruchomości na sprzedaż. Ważne, żeby tego nie zepsuć. Na razie oczekiwania sprzedających i potrzeby kupujących czekają na punkt styczny. Sprzedający muszą zrozumieć, że czasy się zmieniły. 2021 r. – kiedy po mieszkania ustawiały się kolejki klientów – szybko nie wróci. Wówczas kupujący nie miał nawet czasu na przemyślenia. Dziś ma do wyboru inne oferty, jest wymagający. Aby dochodziło do transakcji, należy dążyć do kompromisu, a nie sztywno trzymać się cen ofertowych – mówi Ewa Klos-Rychter.
Potrzebny jest cenowy kompromis
Kwietniowy odczyt cen na portalu Nieruchomosci-online.pl pokazał, że średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego wciąż utrzymują się na wysokim poziomie.
– Kwiecień był kolejnym miesiącem z rzędu, kiedy żadne z 18 miast wojewódzkich nie zanotowało spadku średniej ceny ofertowej mieszkań z drugiej ręki. Mało tego, w ośmiu miastach zaobserwowaliśmy wzrost ceny przynajmniej o 1 proc. porównując miesiąc do miesiąca. Były to Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice, Lublin, Rzeszów i Gorzów Wielkopolski. A więc najczęściej największe miasta. W pozostałych stolicach województw ceny trzymały się na poziomie z marca – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Jednocześnie – jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego – pierwszy kwartał 2023 r. przyniósł spadki średnich cen transakcyjnych mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Kwoty faktycznie płacone za mieszkania z drugiej ręki obniżyły się w jedenastu miastach wojewódzkich (najbardziej w Gdańsku – o 4,9% w ujęciu kwartalnym), co oznacza większą elastyczność sprzedających podczas negocjowania ceny przez kupujących.
– Sprzedający utrzymują ceny ofertowe ukształtowane na poziomie po obniżkach w IV kwartale 2022 r. Natomiast kiedy pojawi się konkretny kupujący z własnymi środkami lub posiłkujący się w niewielkim stopniu kredytem, są skłonni do negocjacji – mówi Grażyna Sławek z Biura Obrotu Nieruchomościami w Katowicach.
– To jest ten kompromis. Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie, często należy być elastycznym i obniżać cenę. Niestety, wielu ogłoszeniodawców wciąż sztywno utrzymuje wysokie ceny ofertowe. Szczególnie ci, na których nie ciąży presja szybkiej sprzedaży spowodowana sytuacją życiową – dodaje Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.
Joanna Wiśniewska z biura Profit Nieruchomości w Poznaniu zwraca też uwagę na wpływ, jaki na rynek wtórny wywiera rynek pierwotny: – Inflacja to słowo wytrych. Przede wszystkim ceny na rynku wtórnym są pochodną rynku pierwotnego. Jeżeli ceny materiałów budowlanych, energii i kosztów pracy nie spadają, to trudno mówić o obniżkach, pomimo wyhamowania rynku. Nie sądzę więc, że sprzedający będą w tym roku zmuszeni do desperackiego obniżania cen. Oczywiście nie oznacza to, że na rynku nie pojawią się okazje cenowe. Uważam jednak, że nie będą one wyznaczać trendów.
Okazje bywają pozorne
Sprzedający często trwają przy wysokich, przesadzonych cenach, dlatego każda tańsza nieruchomość budzi duże zainteresowanie. Jednak, zdaniem pośredników, okazje bywają pozorne.
– Słowo „okazja” przyciąga wzrok, ale najpierw zweryfikujmy, czy to rzeczywiście jest okazja. Po pierwsze, należy upewnić się, czy cena nieruchomości jest faktycznie niższa od jej wartości rynkowej. Po drugie, należy pamiętać, że za okazyjną ceną zawsze stoi jakiś powód – przypomina Ewa Klos-Rychter.
Czasami może to być po prostu nieatrakcyjna lokalizacja lub uciążliwy sąsiad, ale czasami problem ukryty jest znacznie głębiej.
– Częstym powodem sprzedaży jest trudna sytuacja finansowa. Jednak trzeba wiedzieć, że sytuacja finansowa sprzedającego może rzutować na ważność transakcji. Czynność można uznać za bezskuteczną, jeśli ktoś niewypłacalny wyzbywa się majątku. I tutaj zawsze należy prześwietlić stronę sprzedającą. W tym pomoże prawnik lub pośrednik – mówi.
– Kolejne zagrożenie to wadliwość fizyczna, dlatego dobrze wiedzieć, jak długo nieruchomość jest w ofercie. Jeżeli długo, to znaczy, że coś może być nie tak. Pośrednik ma możliwość sprawdzić żywotność oferty, biorąc też pod uwagę m.in. zmieniane celowo parametry. Zdarza się też, że to mieszkania po flipach (flipping – zakup mieszkania w niskiej cenie i jego szybka sprzedaż z zyskiem; przyp. red.). Czyli są pięknie wyremontowane, ale np. mieszczą się w kamienicy, która wymaga kapitalnego remontu. Kupując takie mieszkanie, nie zdajemy sobie sprawy, że będziemy za chwilę partycypować w kosztach tego remontu. Trzeba też uważać na wadliwość prawną. Należy dokładnie przeanalizować stan prawny księgi wieczystej, nie tylko wpisy aktualne, ale archiwalne – przypomina Ewa Klos-Rychter.
