Zyskowne inwestycje w nieruchomości to mit?

Polacy uważają, że inwestycja w nieruchomości zawsze jest opłacalna, tymczasem dzisiejsze ceny mieszkań nadal są niższe niż w 2007 r.  Zyski z najmu też wcale nie są duże. W długim okresie rentowność z najmu wynosi 3-3,5 proc., czyli niewiele więcej niż zyskowność bankowej lokaty.

W ciągu ostatnich 10 lat liczba osób zarabiających na wynajmie mieszkań wzrosła 5-krotnie – do przeszło pół miliona. Na koniec 2016 r., jak podaje NBP, 505 tys. Polaków płaciło podatek z tytułu dochodu z najmu nieruchomości. W stosunku do 2015 r. liczba podatników wzrosła aż o 11 proc. Dekadę wcześniej z fiskusem rozliczało się natomiast tylko 100 tys. wynajmujących. Wszystko wskazuje na to, że trend wzrostowy utrzyma się.

W „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r.” z września tego roku, przygotowanym przez NBP czytamy:  „Wzrosły średnie stawki najmu (ofertowe i transakcyjne) metra kwadratowego mieszkań́. Może to stanowić́ czynnik skłaniający zamożniejsze gospodarstwa domowe do inwestycyjnego zakupu mieszkania na wynajem”. Bank centralny wyjaśnia dalej, że poziom czynszów zapewnia wyższe stopy zwrotu niż obligacje lub depozyty bankowe oraz podobny jak inwestycji w nieruchomości komercyjne. „Należy jednak podkreślić istotną różnicę płynności, kosztów transakcyjnych, a także ryzyka lokaty w banku czy obligacji i inwestycji w mieszkanie na wynajem” – stwierdza raport. Bank centralny nie wspomina o jeszcze jednym ryzyku inwestowania w nieruchomości: dużej zmienności cen.

Inwestycja pierwszego wyboru

Nieruchomość to jedno z aktywów niemal intuicyjnie wskazywanych przez Polaków, jako optymalny sposób inwestowania. Według badań Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami 51 proc. społeczeństwa uważa rynek nieruchomości za najlepsze miejsce do lokowania kapitału. Dalej są kruszce 24 proc. i waluty 14 proc.

Zestaw tych trzech aktywów wpisuje się w stereotypowe wyobrażenie Polaków o sposobach nie tyle inwestowania, co zachowania kapitału: ziemia, złoto, dolary. Potwierdza to najnowszy raport BGŻOptima „Polak Oszczędny 2017. Dlaczego przechodzimy obojętnie obok zysków?”. Z badania przeprowadzonego na osobach posiadających oszczędności, wynika, że najskuteczniejszym i najbezpieczniejszym sposobem pomnażania oszczędności jest ulokowanie ich w aktywach materialnych. Jeśli zejdziemy z poziomu deklaracji na grunt praktyczny to okaże się, że rozmijają się one z rzeczywistością.

Według Diagnozy Społecznej z 2015 r. kapitał ulokowany w nieruchomościach miało 6,9 proc. ankietowanych. Odsetek ten jest stosunkowo niewielki, jednak należy podkreślić fakt, że nieruchomości znajdują się najwyżej na liście inwestycji, jeśli pominąć lokaty bankowe, konta oszczędnościowe i rachunki osobiste oraz gotówkę (w tej ostatniej formie swoje oszczędności przechowuje według Diagnozy 12 proc. społeczeństwa).

Bez ochrony kapitału

Zainteresowanie nieruchomościami świadczy o coraz większej dojrzałości tego rynku. Staje się on coraz bardziej głęboki dla inwestorów dywersyfikujących kapitał, przerzucających wolne środki w aktywa o mniejszej płynności. Migracji kapitału sprzyjają niskie stopy procentowe i spadek zysku z lokat bankowych, będący efektem utrzymujących się niskich stóp procentowych w połączeniu z inflacją.

Tylko 15 proc. respondentów biorących udział w badaniu na zlecenie BGŻOptima zakupiło nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem. Mimo to jest to rodzaj inwestycji powszechnie uznawany za bardzo bezpieczny i najzyskowniejszy.

– Jeśli ktoś jednak liczy na bardzo wysoki zwrot z inwestycji nieruchomościowych może mocno się rozczarować. Co więcej, kupno mieszkania z przeznaczeniem na wynajem wcale nie musi przynieść zysku, a może wygenerować straty – mówi Dotota Seń, BGŻOptima. – Wbrew dość powszechnemu przekonaniu, że na inwestowaniu w nieruchomość się nie traci, nie jest to inwestycja pewna, a spadki cen, czasem głębokie, są na tym rynku czymś naturalnym – dodaje.

Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja

Eksperci BGŻOptima przeanalizowali zachowanie rynku nieruchomości w największych polskich miastach w ostatniej dekadzie, żeby sprawdzić jak tego rodzaju inwestycja zabezpiecza kapitał i jaką przynosi rentowność. Wyniki są dość zaskakujące.

Po pierwsze zysk z kupna nieruchomości wcale nie jest gwarantowany. Spośród siedmiu największych aglomeracji w kraju, tylko w Łodzi ceny transakcyjne w 2017 r. są wyższe od ofert sprzed 10 lat (dane za I kwartał 2007 i 2017 r.). Wzrost na łódzkim rynku jest zresztą symboliczny i wynosi 2,85 proc. Nabywcy mieszkań w pozostałych dużych miastach wciąż są pod kreską. Najwięcej stracili inwestorzy w Krakowie, którzy w 2007 r. płacili 7 883 zł za metr. Obecnie mogą liczyć na 6 647 zł, czyli o 15,67 proc. mniej niż przed dekadą.

Spora przecena dotknęła rynek wrocławski. Sprzedawcy liczą sobie dzisiaj 6 390 zł z metra – 8,38 proc. mniej niż przed dekadą. O 5,75 proc. spadły ceny w Gdyni, podobnie w Warszawie – 5,31 proc. W Gdańsku korekta była jeszcze mniejsza i wyniosła 3,2 proc. Najmniej potaniały mieszkania w Poznaniu – o 2,17 proc.

Mimo upływu 10 lat ceny nie wróciły do poziomu sprzed kryzysu. Różnice są jeszcze większe jeśli weźmiemy pod uwagę ceny transakcyjne z 2008 r., kiedy osiągnęły historycznie najwyższy poziom. Z danych NBP wynika, że dopiero nieruchomości nabyte w latach 2011-12, kiedy rynek mieszkaniowy (pierwotny i wtórny) osiągnęły swój dołek przyniosły nabywcom realny wzrost wartości.

Kupno nieruchomości zalicza się do inwestycji o długim horyzoncie w związku z czym nawet 10 lat trudno uznać za okres referencyjny dla ostatecznego rezultatu. Niemniej, zachowanie rynku w minionej dekadzie pokazuje, że w nieruchomościach, jak w każdej innej inwestycji niezwykle ważny jest moment wejścia.

Rentowność na poziomie lokaty

Drugie zaskakujące spostrzeżeniem z naszej analizy dotyczy rentowności nieruchomościowych inwestycji. Jak pokazują dane Home Broker z kwietnia br. zyski z najmu wahały się w Polsce między 4,06 proc. (Poznań) a 6,61 proc. (Tychy). Dość wysoką rentowność generują mieszkania w Katowicach (6,58 proc.) i Gdańsku (5,92 proc.). Warszawa z 5,64 proc. znajduje się w środku stawki.

Obecne stawki są historycznie najwyższe. Opłacalności najmu sprzyja też stosunkowo niska inflacja. W perspektywie długoterminowej, krzywa zysku zdecydowanie się spłaszcza. Według naszych obliczeń rentowność najmu wynosi przeciętnie 3-3,5 proc., czyli tylko nieznacznie więcej niż wynosiła zyskowność lokat w ostatnich latach.

Inwestowanie w nieruchomości z zyskiem jest sztuką – wymaga wiedzy i czasu. Pod względem zyskowności niekoniecznie jest to również lepsze rozwiązanie od tradycyjnej lokaty. Pieniądze z banku można wypłacić niemal w każdej chwili. Wyjście z inwestycji nieruchomościowej wymaga natomiast czasu.