6 trendów dla rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie

0
Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce
Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce

Międzynarodowa firma doradcza Savills przewiduje, że w 2019 roku rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie będzie zdominowany przez sześć głównych trendów. Będą to: wysoki popyt na nieruchomości biurowe w centralnych lokalizacjach, rozwój modelu biura jako usługi, zainteresowanie nowoczesnymi, centro-twórczymi projektami wielofunkcyjnymi, dalszy wzrost popytu na rynku nieruchomości magazynowych, inwestycje w mieszkania na wynajem oraz nadwyżka popytu nad podażą najbardziej atrakcyjnych aktywów.

Zgodnie z analizami firmy Savills, inwestorzy zainteresowani aktywami klasy core będą nadal najchętniej wybierali najlepsze nieruchomości biurowe, zwłaszcza w Niemczech oraz największych ośrodkach Europy Południowej i Środkowo-Wschodniej. Z kolei inwestorzy poszukujący inwestycji w segmencie value-add będą koncentrowali się na aktywach w sektorze magazynowym, w szczególności w Polsce, Czechach i Rumunii. Rozbudowy istniejących obiektów i nowe inwestycje są bowiem główną drogą do wyższych zwrotów.

Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce
Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce

Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce: „Po rekordowym roku na rynku inwestycyjnym w Polsce zakończonym całkowitym wolumenem na poziomie 7,2 mld euro, prognozujemy, że dobry sentyment wśród inwestorów utrzyma się w 2019 roku. Podobnie jak na innych rynkach europejskich, stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości w Polsce są rekordowo niskie. Niemniej jednak, dynamiczny rozwój rynku biurowego i magazynowego oraz duża konkurencja pomiędzy największymi deweloperami ograniczała dotychczas tempo wzrostu czynszów, co przełożyło się na utrzymanie wartości nieruchomości na relatywnie atrakcyjnym poziomie. Wysoki popyt na rynku najmu i coraz wyższe koszty budowy stopniowo wymuszają wzrost stawek czynszów, co daje potencjalnym inwestorom realne szanse na wzrost wartości nieruchomości. Dlatego też, w 2019 roku będziemy nadal obserwować wysoki popyt na nieruchomości biurowe zlokalizowane w centralnych lokalizacjach Warszawy i wiodących miast regionalnych. W szczególności zainteresowaniem cieszyły się będą projekty z doskonałym dostępem do transportu publicznego. Spodziewamy się również silnego popytu na nieruchomości magazynowe. Podobnie jak na innych rynkach w Europie, popyt na nieruchomości handlowe ograniczy się do najlepszych obiektów, zlokalizowanych w centrach dużych miast i dobrze wpisujących się w zmiany demograficzne, a także do nieruchomości z potencjałem wzrostu wartości”.

Według Savills, stopa pustostanów w sektorze biurowym w Europie jest obecnie najniższa w historii, czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe rosną, a nowa podaż będzie ledwo co w stanie zaspokoić popyt związany z powstawaniem nowych miejsc pracy.

Eri Mitsostergiou, dyrektor działu badań rynków europejskich w Savills, powiedziała: „Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Europie są rekordowo niskie i w trzecim kwartale 2018 roku wyniosły 3,65%. Jednak w 2019 roku inwestorzy, zwłaszcza ci unikający zbyt dużego ryzyka inwestycyjnego, nadal będą najchętniej wybierali tę kategorię aktywów. Średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w Europie także spadł do najniższego poziomu w historii: 5,9%, a w miastach takich jak Berlin (1,4%), Hamburg (4,5%), Monachium (2,5%) i Sztokholm (3%) praktycznie brakuje powierzchni biurowej dostępnej od zaraz. Z tego względu czynsze w najlepszych budynkach biurowych w Europie będą nadal rosły – w tym roku średnio o 3,4%. W Mediolanie mogą wzrosnąć o 9,1%, we Frankfurcie, Barcelonie, londyńskiej dzielnicy West End, Dublinie i Madrycie o ponad 6%, w Hamburgu, Lizbonie, Monachium, Düsseldorfie i Amsterdamie o ok. 4%, a w Kolonii, Warszawie i Kopenhadze o ok. 2%”.

Czytaj również:  Już ponad 12 mln mkw. powierzchni handlowej Polsce. Podsumowanie III kw. na rynku centrów handlowych

Firma doradcza Savills zauważa, że udział sektora logistycznego w łącznym wolumenie aktywności inwestycyjnej w Europie wynosi już prawie 14% i będzie nadal rósł w kolejnych 12 miesiącach. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych i przemysłowych obniżyły się do średnio 5,3% i są o 148 pb niższe od średniej dziesięcioletniej. Analitycy Savills przewidują, że popyt ze strony najemców i inwestorów utrzyma się na wysokim poziomie ze względu na dalszą ekspansję branży e-commerce we wszystkich krajach europejskich.

Eri Mitsostergiou dodaje: „W bieżącym roku wzrośnie rywalizacja pomiędzy miastami o przyciągnięcie inwestorów międzynarodowych i krajowych. Szansę na wyróżnienie się na tle innych będą miały miasta, w których samorządy i lokalne podmioty współpracują ze sobą na rzecz kreowania nowych obszarów i przebudowy istniejących w celu stworzenia inteligentnych i atrakcyjnych do zamieszkania miejsc. Jednocześnie model gospodarki na żądanie prowadzi do zmian w branży, wskutek czego najemcy oczekują dostępu do usług, elastyczności i zindywidualizowanego podejścia. Pojawiają się nowe metody korzystania z powierzchni i zarządzania nią, a inwestorzy coraz częściej stają się operatorami biur serwisowanych i co-worków w celu maksymalizacji zysku z posiadanych aktywów”.

Marcus Lemli, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego na Europę w Savills oraz dyrektor generalny Savills w Niemczech, mówi: „W 2019 roku rynek nadal będzie konkurencyjny dla inwestorów. Z powodu niewystarczającej podaży najbardziej atrakcyjnych aktywów inwestorzy będą coraz częściej zwracali uwagę na sektory niszowe, mniejsze miasta i szanse inwestycyjne związane z nowymi projektami. Elastyczne strategie inwestycyjne powinny uwzględniać nie tylko cykle na rynku nieruchomości, lecz także długofalowe zmiany strukturalne. W odpowiedzi na zmiany demograficzne i technologicznie pojawiły i rozwijają się nowe modele korzystania z nieruchomości w Europie, takie jak co-worki, co-living, domy seniora, prywatne akademiki i koncepty wielofunkcyjne. Z perspektywy inwestorów nieruchomości tego rodzaju nie stanowią już tylko alternatywy dla tradycyjnego portfela nieruchomości, ale stają się nowym, pełnoprawnym produktem inwestycyjnym, ponieważ odpowiadają na zmiany strukturalne czynników wpływających na popyt”.