28 czerwca 2015 r. weszły w życie przepisy modyfikujące ustawę Prawo budowlane. Długo oczekiwana nowelizacja wprowadziła zmiany, które liberalizują dotychczasowe regulacje dotyczące szeroko rozumianego prawa budowlanego. Jakie znaczenie dla deweloperów oraz inwestorów budowlanych mają nowe przepisy? – odpowiada Adam Puchacz, adwokat w kancelarii JKP Adwokaci we Wrocławiu.
Po pierwsze nowelizacja redefiniuje pojęcie „obiektu budowlanego”. Aktualnie rozumiane jest ono jako „budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych”. Doszło zatem do istotnej zmiany tego pojęcia w stosunku do jego poprzedniego brzmienia. Wyłączono z jego zakresu urządzenia techniczne, jak również instalacje, które nie są instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wprowadzono natomiast przesłankę zapewnienia przez instalacje możliwości użytkowania budowli zgodnie z jej przeznaczeniem.
Nowa definicja może sugerować rozciągnięcie obowiązku podatkowego także na urządzenia budowlane niestanowiące części budynków i budowli. Powyższe zmiany mogą więc teoretycznie wpłynąć na wysokość podatku od nieruchomości. W tym momencie trudno jednak stwierdzić, jak będzie wyglądała praktyka w tym zakresie. Ministerstwo Finansów uspokaja, że zakres opodatkowania nie ulegnie zmianie.
Nie potrzebujesz pozwolenia
Ustawa wprowadza szereg reform mających na celu ograniczenie formalizmu, w tym zmian dotyczących konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Rozszerzony został katalog obiektów budowlanych, których wzniesienie nie wymaga uzyskania takiego pozwolenia. I tak, w pierwszej kolejności bez niego postawimy teraz wolnostojące, jednorodzinne budynki mieszkalne, jednak z zastrzeżeniem, aby ich obszar oddziaływania mieścił się w granicach działki (działek), na których mają się mieścić zgodnie z projektem.. Pozwolenia nie wymaga również budowa wolnostojących, parterowych budynków rekreacji indywidualnej (tj. przeznaczonych do okresowego wypoczynku) o powierzchni zabudowy do 35 m2. Tutaj przepisy przewidują jednak pewne ograniczenia. Liczba takich obiektów na działce nie może bowiem przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni parceli.
Wśród pozostałych zwolnień należy wymienić budowę sieci elektrycznych (z napięciem nieprzekraczającym 1 kV), wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych oraz założenie powyższych instalacji wewnątrz budynku.
Zwiększył się również zakres wykonywania robót budowlanych niewymagających pozwolenia, polegających na remoncie i przebudowie obiektów budowlanych, przebudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które nie prowadzą do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków, jak również remoncie lub przebudowie urządzeń budowlanych. Rozszerzono także możliwość docieplania budynków o wysokości do 25 m (przy poprzednich 12 m). Inne zmiany dotyczą np. zwiększenia dopuszczalnej powierzchni basenów i oczek wodnych do 50 m2 (przy poprzednich 30 m2).
Zgłoś budowę
Mimo znacznego uproszczenia procedur, na osobach rozpoczynających budowę nadal ciąży obowiązek zgłoszenia właściwemu organowi (tj. powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego) budowy powyższych obiektów. Niezależnie od tego istnieje możliwość wystąpienia przez inwestora z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych.
Przy dokonywaniu zgłoszenia niezbędne będą dokumenty dotyczące budowy. W tym zakresie nowelizacja wprowadziła akurat niewielkie zmiany. Nadal obligatoryjnie musimy więc dołączyć m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz oświadczenie o posiadanym przez nas prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. wykazać, iż jesteśmy właścicielem danej nieruchomości). Nowością jest natomiast obowiązek dołączenia informacji o obszarze oddziaływania obiektu.
Ponieważ organom pozostawiono możliwość wniesienia sprzeciwu od złożonego zgłoszenia, należy dokonać go przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ może sprzeciwić się w drodze decyzji, w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia. Należy jednak wspomnieć o możliwości wydłużenia tego terminu w związku z koniecznością uzupełnienia danych w zgłoszeniu, o którym mowa powyżej. Organ określa termin, w którym powinna być dokonana korekta. Jeżeli zgłoszenie zostało dokonane poprawnie, nie pojawiła się konieczność jego poprawienia, jak również nie wniesiono sprzeciwu, zgłoszenie podlega zatwierdzeniu w postaci ostemplowania. Co ważne, mamy 3 lata na rozpoczęcie wykonywania robót budowlanych. Po przekroczeniu tego terminu, będziemy zmuszeni do ponownego dokonania zgłoszenia.
Istotnym obowiązkiem jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie danych obiektów budowlanych. Nowelizacja jednak i w tym zakresie dokonała znacznych uproszczeń – stworzono szeroki katalog obiektów, których użytkowanie nie wymaga uzyskania takiej decyzji. Dotyczy to m.in. warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych, garaży do pięciu stanowisk włącznie, chłodni, hangarów i wiat czy stawów rybnych.
Obowiązki inwestora
Inwestor jest zobowiązany zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, dla których konieczne jest zgłoszenie budowy. Zniesiono natomiast obowiązek, aby dokonać tego najpóźniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem.
Obiekty budowlane wymagające pozwolenia oraz te wymagające zgłoszenia, muszą zostać poddane określeniu przez geodetę. Nowelizacja nakłada wykonanie powyższych obowiązków na kierownika budowy, a w przypadku gdy nie zostanie on ustanowiony – na inwestora.
Należy również zwrócić uwagę, że wcześniejszy obowiązek informowania właściwego organu o zmianie i przejęciu obowiązków przez nowego kierownika budowy lub kierownika robót, inspektora czy projektanta, został zastąpiony obowiązkiem dołączenia ich oświadczeń o przejęciu obowiązków do dokumentacji budowy.
Opłaty legalizacyjne
Przepisy nowelizacji dokonały istotnej zmiany dotyczących kwestii opłat legalizacyjnych. Tyczą się one sytuacji, w której samowola budowlana, która spełnia wymogi określone w ustawie, może zostać uznana za zgodną z prawem (następuje jej legalizacja). Dodano do ustawy przepisy, które w zakresie nieuregulowanym, odsyłają do przepisów Ordynacji podatkowej i jej części regulującej zobowiązania podatkowe. Zastrzeżono przy tym, że uprawienia organu podatkowego przysługują wojewodzie.
Kluczowym elementem jest uzyskanie przez podatnika (w tym przypadku inwestora, dewelopera) możliwości wnoszenia wniosków o przyznawanie przez organ podatkowy (tutaj wojewodę) ulg w spłacie zobowiązań podatkowych. Mianowicie, taki organ może postanowić o odroczeniu terminu płatności podatku lub rozłożeniu jego sumy na raty, jak również o umorzeniu w całości lub w części zaległości podatkowych, odsetek za zwłokę lub opłatę prolongacyjną. Organ dokonuje tego na wniosek podatnika i tylko w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem płatnika lub interesem publicznym.
Podsumowanie
Jak wynika z powyższego artykułu, nowelizacja Prawa budowlanego wprowadziła wiele istotnych zmian. Głównym ich celem jest uproszczenie i znaczne odformalizowanie procedur. Przepisy zwiększają pole swobody inwestorów i deweloperów, nakładając na nich jednocześnie pewne obowiązki. Co ważne, nowelizacja zawiera szereg przepisów, które zgodne są z postulatami osób związanych z branżą budowlaną.
