W Warszawie, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym ceny przestały rosnąć. Tak wynika z danych Metrohouse, Expandera i portalu RynekPierwotny.pl. Kontynuację wzrostów nadal obserwujemy we Wrocławiu i Krakowie. Wyższe ceny to nie jedyna niekorzystna informacja dla kupujących. Banki zaostrzają kryteria przyznawania kredytów, co jest to związane z przewidywanym pogorszeniem koniunktury gospodarczej.
Rejony centralne miast drożeją najszybciej
Analiza cen transakcyjnych pozwala na stwierdzenie, że najszybciej drożejącymi mieszkaniami są te położone w centralnych rejonach miast. Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym wzrostom jest wiek budynku. Najszybciej drożeją mieszkania w budynkach oddanych do użytku w ostatniej dekadzie. – Zwiększa się też różnica pomiędzy cenami lokali w centrach miast i na obrzeżach. Różnice te widoczne są zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie specyfika budownictwa w najlepszych lokalizacjach w mieście wymusza skupienie się na inwestycjach z najwyższej półki, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
W Krakowie coraz drożej
Pomimo, iż w Warszawie, Poznaniu i Gdańsku wzrosty cen przyhamowały, to są miasta, gdzie podwyżki są nadal widoczne. – Najwyższe wzrosty miały miejsce w Krakowie (4,1 proc.). W stolicy Małopolski za m kw. płacimy już średnio 7114 zł, a wśród klientów Metrohouse i Expandera ceny poniżej 6000 zł za metr dotyczyły zaledwie 20 proc. transakcji, komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse. Ponownie wzrosły ceny w Łodzi, gdzie średnia cena za m kw. wyniosła 4243 zł i jest o 13,9 proc. wyższa niż przed rokiem. Jeżeli spojrzymy na wzrosty w innych miastach – łódzkie są rekordowo wysokie. Nominalnie łodzianie kupują mieszkania droższe o ponad 500 zł za m kw. niż 12 miesięcy temu. Do prawie 6000 zł za m kw. dochodzą średnie ceny mieszkań we Wrocławiu – jest to o 10,8 proc. drożej niż przed rokiem.
Ceny nowych mieszkań najbardziej stabilne w Warszawie
Od października do grudnia ubiegłego roku warszawski rynek pierwotny był najbardziej stabilny cenowo spośród analizowanych sześciu największych miast. Jednoprocentowy wzrost średniej ofertowej ceny 1 mkw. dla Warszawy nastąpił po podwyżce z III kw. 2018 r. wynoszącej aż 4,5%. Największe wzrosty odnotowano dla Krakowa i Wrocławia. Tutaj podwyżki cenowe zbliżyły się do 6% licząc kwartał do kwartału. Na uwagę zasługuje dodatkowo jeszcze jedna kwestia. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl – Na przełomie 2018 r. oraz 2019 r. mieliśmy do czynienia z bardzo zbliżonym poziomem cen nowych mieszkań (ok. 7100 zł/mkw. – 7300 zł/mkw.) w trzech metropoliach. Mowa o Wrocławiu, Poznaniu oraz Gdańsku. Warto odnotować, że spośród wymienionych ośrodków miejskich to Gdańsk cechował się najbardziej rozbudowaną ofertą luksusowych „M”.
Najszybciej spadł udział tanich lokali od deweloperów
W czwartym kwartale 2018 r. bardzo uwidoczniły się zmiany udziału nowych lokali należących do poszczególnych grup cenowych. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl największy ubytek można było zaobserwować w przypadku tanich „M” – W Mieście Kraka udział lokali kosztujących 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. spadł aż o 7,8 punktu procentowego. Ubyło też wiele krakowskich „M” za 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. (-5,0 p.p.). Spory ubytek tańszych mieszkań odczuli również klienci firm deweloperskich z Wrocławia. Na terenie tego dolnośląskiego miasta, udział lokali kosztujących 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. spadł o prawie 7,0 punktów procentowych przez jeden kwartał. W 2019 roku można spodziewać się, że struktura oferowanych mieszkań w dalszym ciągu będzie przesuwać się w kierunku wyższych cen za 1 mkw.
Banki ograniczają dostępność kredytów
Główny Analityk Expander Advisor
Według GUS wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wzrosły w ubiegłym roku o ok. 7%. Niestety nie przełoży się to na istotny wzrost dostępnej kwoty kredytu, gdyż jednocześnie banki podwyższyły wymagania w zakresie dochodów kredytobiorców. Żeby otrzymać 300 000 zł kredytu czteroosobowa rodzina musi dysponować dochodem na poziomie 5 590 zł netto (wartość średnia dla 10 banków). W ciągu roku wymagania w tym zakresie wzrosły o 5%. – Banki postępują w ten sposób ponieważ obawiają się, że prognozowane pogorszenie koniunktury gospodarczej sprawi, że więcej kredytobiorców może mieć trudności z terminową spłatą rat. Zaostrzając kryteria ograniczają więc ryzyko. W okresach gorszej koniunktury zdarza się bowiem, że kredytobiorca jest zmuszony zmienić pracę na taką, w której zarobi mniej. Mimo to musi jednak poradzić sobie ze spłatą rat, komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
Niska inflacja oddala ryzyko podwyżek stóp procentowych
Dobrą informacją, zarówno dla osób planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego, jak i tych, którzy już go spłacają jest niespodziewanie niska inflacja. W grudniu wyniosła ona jedynie 1,1% r/r. – Wolny wzrost cen w gospodarce powoduje, że oddala się perspektywa podwyżek stóp procentowych. Pod koniec ubiegłego roku część ekonomistów prognozowało, że cykl podwyżek stóp rozpocznie się już w 2019 r. To natomiast oznaczałoby wzrost wysokości rat i kolejne pogorszenie dostępności kredytów. Obecnie wydaje się, że w tym roku stopy pozostaną na dotychczasowym poziomie, dodaje Jarosław Sadowski z Expandera.
