Wiele osób wciąż chciałoby kupić nowe mieszkanie w jednej z największych metropolii za mniej niż 5000 zł/mkw. Dane portalu RynekPierwotny.pl pokazują jednak, że podwyżki cen lokali deweloperskich z ostatnich 2 lat – 3 lat, bardzo utrudniły znalezienie takiego taniego „M”. Wzrosty średnich cen metrażu sprawiły, że granica pomiędzy najtańszymi nowymi mieszkaniami i resztą oferty deweloperów również musiała przesunąć się w górę. Dlatego eksperci RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jak obecnie wygląda oferta „M” od dewelopera z ceną 1 mkw. nieprzekraczającą 75% lokalnej średniej. Taka analiza dotycząca sześciu krajowych metropolii, uwzględnia również wyniki sprzed jednego roku oraz dwóch lat.
Kryteria „taniości” lokali mocno zmieniły się przez dwa lata
Kategorię tanich lokali deweloperskich z metropolii można definiować bardzo różnie. Wydaje się jednak, że taka definicja powinna uwzględniać wzrosty średnich cen nowych „M” notowane na terenie największych miast. Najnowsze dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że takie dwuletnie podwyżki (od maja 2017 r. do maja 2019 r.) przedstawiały się następująco:
- Warszawa – średnia ofertowa cena 1 mkw. w maju 2017 r. – 7 537 zł/średnia ofertowa cena 1 mkw. w maju 2019 r. – 9 480 zł/wzrost średniej stawki: +26%
- Kraków – 6 769 zł/8 101 zł/+20%
- Łódź – 5 160 zł/5 865 zł/+14%
- Wrocław – 6 319 zł/7 645 zł/+21%
- Poznań – 6 273 zł/7 128 zł/+14%
- Gdańsk – 6 095 zł/8 400 zł/+38%
Wraz ze średnimi cenami metrażu bardzo szybko wzrósł również umowny próg (75% rynkowej średniej), który analitycy portalu RynekPierwotny.pl przyjęli jako rozgraniczenie pomiędzy najtańszymi oraz droższymi mieszkaniami od dewelopera. Sugestywny jest przykład Krakowa. Dwa lata temu w Stolicy Małopolski najtańsze lokale cechowały się średnią ofertową ceną 1 mkw. do 5077 zł i posiadały udział rynkowy 5,1%. Po dwóch latach, analogiczny próg cenowy (75% średniej stawki) wzrósł do 6076 zł/mkw.
Nowych lokali z ofertową ceną nieprzekraczającą tego poziomu było w Krakowie 6,7. Z kolei nowe mieszkania tańsze od 5000 zł/mkw. stanowiły zupełny rynkowy margines. Podobna sytuacja dotyczyła również Wrocławia, gdzie umowne cenowe kryterium (75% średniej stawki) wzrosło o mniej więcej 1000 zł/mkw. (do 5734 zł/mkw.).
W Łodzi i Poznaniu trudno znaleźć „M” tańsze od średniej
Dwa inne miasta (Łódź oraz Poznań) niezależnie od podwyżek, w maju 2017 r. oraz w maju 2019 r. cechowały się bardzo niskim udziałem mieszkań deweloperskich z ceną do 75% średniej. Taka sytuacja wynika ze specyfiki łódzkiego i poznańskiego rynku pierwotnego. Wyróżniają się one dużym skupieniem oferty wokół średniego przedziału cenowego. Wynika to z faktu, że lokalnym deweloperom trudno jest konkurować ze znacznie „tańszą” ofertą rynku wtórnego.
Używane łódzkie i poznańskie mieszkania są przystępne cenowo z uwagi na negatywne trendy demograficzne. Cenowa koncentracja łódzkiego i poznańskiego rynku pierwotnego jest spowodowana również tym, że na terenie Łodzi oraz Poznania nie mamy do czynienia z tak wyraźnym popytem na drogie mieszkania deweloperskie, jak chociażby w Warszawie, Krakowie i Gdańsku.
Specyficzna sytuacja dotyczy rynków z Warszawy i Gdańska
Informacje prezentowane w powyższej tabeli wskazują również na ciekawą sytuację Warszawy oraz Gdańska. W tych miastach przez dwa lata znacząco wzrósł udział lokali z ceną poniżej 75% rynkowej średniej (Warszawa: 3,6% → 18,1%, Gdańsk: 7,9% → 29,1%). Taka specyficzna sytuacja wiąże się z przyczynami wzrostu średniej stawki.
Dane RynekPierwotny.pl wskazują, że na terenie Warszawy i Gdańska te podwyżki przeciętnej ceny 1 mkw. były o wiele bardziej niż w innych metropoliach stymulowane rozbudową oferty bardzo drogich mieszkań. Innymi słowy; warszawska i gdańska średnia stawka za 1 mkw. rosła znacznie szybciej, niż mogłyby sugerować zmiany dotyczące oferty lokali z segmentu popularnego. To z pewnością dobra wiadomość dla osób poszukujących tanich lokali od dewelopera na terenie Warszawy lub Gdańska.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
