Pandemia Covid-19 wymusiła na niektórych najemcach i właścicielach budynków biurowych konieczność poszukania oszczędności. W centrum zainteresowania znalazły się m.in. koszty eksploatacyjne. Czy słusznie?
Obok czynszu koszty eksploatacyjne stanowią dla najemców znaczący element ponoszonych wydatków za wynajem powierzchni. Dzieje się tak z powodu ich stałego wzrostu, ale też ze względu na coraz większy udział w całości kosztów ponoszonych przez najemców. Często zdarza się, że decyzja o wynajmie biura lub lokalu usługowo-handlowego w danej nieruchomości uzależniona jest od wysokości opłaty eksploatacyjnej, ponieważ stawki czynszu kształtowane przez mechanizmy rynkowe popytu i podaży są względnie wyrównane.
„Od początku trwania pandemii widzimy bardzo duże zainteresowanie na rynku nieruchomości komercyjnych tematyką obniżenia kosztów eksploatacyjnych. Najlepszym potwierdzeniem tego są liczne zapytania, które dostajemy od najemców. Oczekują oni redukcji kosztów eksploatacyjnych ze względu na pracę zdalną. Wielu najemców uważa, że tzw. lockdown wpłynął na obniżenia kosztów utrzymania nieruchomości. Rzeczywistość jest niestety inna, bo żaden z budynków nie został całkowicie zamknięty, a co za tym idzie musiał być standardowo obsługiwany” – powiedziała Magdalena Oksańska, Head of Property Management Compliance w Knight Frank.
Niektórzy właściciele budynków biurowych musieli zwiększyć zakres i częstotliwość wykonywanej pracy przez serwisy sprzątające. Najczęściej dotykane powierzchnie, np. klamki, przyciski w windach czy barierki, dezynfekowane są znacznie częściej niż miało to miejsce przed wybuchem pandemii. Dodatkowo wzrosły ceny środków czystości, do których zaliczane są środki do dezynfekcji powierzchni. W razie wystąpienia potwierdzonego przypadku Covid-19 w nieruchomości profesjonalne firmy dezynfekują powierzchnię nieruchomości poprzez tzw. zamgławianie.
„Niestety rozczaruję większość najemców, ponieważ koszty eksploatacyjne w czasie pandemii nie ulegną znacznej obniżce. Wynika to z faktu, że biurowce cały czas w pełni funkcjonują, część najemców pracuje w biurze i nawet jeśli w ograniczonym zakresie, to niektóre instalacje pracują pełną parą.” – wyjaśnia Magdalena Oksańska.
Gdzie możemy szukać oszczędności?
„Koszty eksploatacyjne z pewnością będą różniły się pomiędzy obiektami. Wynika to z zależności w jakim stopniu najemcy wykorzystują swoje biura. Obserwujemy, że niektóre budynki biurowe od marca wykorzystywane są w 20%, a inne w większym, np. 80%. To właśnie ilość użytkowników będzie miała kluczowy wpływ na zużycie mediów (energii elektrycznej i wody). W kwietniu i maju faktycznie zauważyliśmy niższe zużycie wody, ale w jednych obiektach było to o mniej więcej 20%, a w niektórych aż o 50%. Należy wziąć pod uwagę, że z jednej strony jest mniej użytkowników w obiektach, ale z drugiej bardziej dbamy o higienę, a zatem zużywamy więcej wody w stosunku do tego co było przed pandemią. Pomimo znacznie wyższej ceny energii w 2020 roku w stosunku do roku poprzedniego koszt ostatecznie może być podobny ze względu na znacznie niższe zużycie” – dodaje Magdalena Oksańska.
W wybranych budynkach biurowych mogły ulec też zmniejszeniu koszty ochrony, pomimo minimalnego wzrostu wynagrodzenia i stawki godzinowej. Działo się to w sytuacji, gdy możliwe było zmniejszenie zespołu chroniącego, np. zewnętrznych obchodowych, czy też kontrolujących parking.
Niższe koszty w miesiącach, w których wielu najemców pracuje zdalnie będą dotyczyły także wywozu odpadów. W marcu, kwietniu i maju wiele samorządów umożliwiło skorygowanie deklaracji dotyczącej wywozu odpadów do wymaganego minimum, co pozwoliło ograniczyć koszty. Od września obowiązują nowe przepisy i odpady przekazywane są już bezpośrednio wybranym firmom a nie jak było wcześniej miastu, co pozwoliło na zoptymalizowanie tych kosztów” – komentuje Magdalena Oksańska.
Ciężko w chwili obecnej jest jednoznacznie prognozować o ile zmniejszą się koszty eksploatacyjne w czasie pandemii Covid-19. Jest to kwestia indywidualna i bardzo dużo zależy od tego w jakim stopniu najemcy wykorzystują swoje biura. Ważna jest kontrola kosztów, a dokładniej sprawdzenie, czy są rozliczane zgodnie z zapisami umowy najmu oraz po stawkach rynkowych.
Metodologia badania
Analizując koszty i opłaty eksploatacyjne eksperci Knight Frank dysponują zarówno danymi z nieruchomości zarządzanych, jak i z innych budynków biurowych z Warszawy i miast regionalnych, które są zbierane regularnie od 2011 roku.
