Rosnąca inflacja, napływ obywateli Ukrainy, coraz wyższe stopy procentowe oraz wciąż odczuwalne efekty pandemii Covid-19 przyczyniły się do drastycznych zmian na rynku mieszkaniowym w I kwartale 2022 roku. W skali całego kraju ceny ofertowe mieszkań na sprzedaż mocno rosną, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – średnio o ponad 16% r/r. Gwałtowne wzrosty w marcu 2022 roku analitycy Otodom odnotowali w przypadku mieszkań od deweloperów, których ceny skoczyły aż do 19,1% względem marca poprzedniego roku. Na rynku wtórnym sytuacja jest nieco spokojniejsza – średnia cena ofert podniosła się o 14% w porównaniu do zeszłego roku.
Ekspertom z branży nadal jest trudno przewidzieć, jak potoczy się sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Nierównowaga między popytem a podażą maleje – po raz pierwszy od ponad roku przestała spadać liczba aktywnych ofert sprzedaży mieszkań.
Jak czytamy w trzecim numerze Kwartalnika mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight1:
„Liczba zamkniętych w I kw. 2022 r. ofert była o 15% niższa w porównaniu ze szczytem sprzed roku. Ze względu na malejącą nierównowagę między popytem a podażą sprzedający muszą coraz dłużej czekać aż znajdą nabywcę na swoje mieszkanie. Porównując czasy publikacji ogłoszeń w każdym z segmentów rynku, widoczne były wyraźne wzrosty – na nabywcę kawalerki sprzedawca musiał czekać średnio o 6 dni dłużej (łącznie 59 dni), a typowa oferta mieszkań powyżej 90 m2 widniała w serwisie aż o 8 dni dłużej (łącznie 95 dni)”.
– Nie jest to specjalnym zaskoczeniem: początek roku zazwyczaj przynosi wzrost liczb mieszkań wystawionych na sprzedaż. Na przykład w zeszłym roku okres do połowy maja był najgorętszym czasem dla rynku. W tym roku na spowolnienie popytu wpłynęły rosnące stopy procentowe, które spowodowały obniżoną zdolnością kredytową, a także ograniczona podaż mieszkań, na co dodatkowo nałożył się napływ uchodźców – komentuje Karolina Klimaszewska, analityk Otodom.
Przełom na rynku mieszkań od deweloperów
Ceny nowych mieszkania kształtują się dość dynamicznie. Największe zmiany widzimy w Warszawie, gdzie średnia cena ofertowa w serwisie Otodom wzrosła o 4,5% na przestrzeni ostatnich miesięcy, z 12 780 zł/mkw. w lutym br. do 13 358 zł/mkw. w marcu. Podczas gdy w Gdyni, analitycy Otodom odnotowali spadek o 4,5% m/m (13 542 zł/mkw. w lutym 2022 – 12 372 zł/mkw. w marcu odpowiednio).
Średnie ceny ofertowe mieszkań w 6 największych polskich miastach na rynku pierwotnym w serwisie Otodom: marzec 2021 – marzec 2022:
Mniejsze zmiany na rynku wtórnym
Mieszkania „z drugiej ręki” w stolicy w ciągu ostatnich dwóch miesięcy podrożały o 2,5%, ze stawki 13 411 zł/mkw. w lutym br. do 13 751 zł/mkw. w marcu. We Wrocławiu analitycy Otodom zauważyli mniejszą dynamikę niż w stolicy: zaobserwowali tu zmianę o 1,4% w okresie luty (10 055 zł/mkw.) – marzec (10 205 zł/mkw.) 2022. Średnia cena ofertowa w Gdańsku w analogicznym okresie wzrosła z 12 411 zł/mkw. do 12 579 zł/mkw., czyli 1,3% wzrostu miesiąc do miesiąca.
Średnie ceny ofertowe mieszkań w 6 największych polskich miastach na rynku wtórnym w serwisie Otodom: marzec 2021 – marzec 2022:
Gdzie ceny są najwyższe?
Różnice cenowe są najbardziej wyraźne biorąc pod uwagę rozmiar miast. Karolina Klimaszewska uważa, że ten trend jest szczególnie widoczny w metropoliach, gdzie stawki cen mieszkań wcześniej były niższe:
– Na początku roku w miastach do 500 tys. mieszkańców ceny rosły w tempie 5-6% kw/kw. Z kolei koszty w największych polskich miastach nieco wyhamowały – do 3,9% kw/kw.
Z najnowszej analizy przygotowanej przez Otodom i Politykę Insight, wynika, że w pierwszym kwartale ceny ofertowe mieszkań w metropoliach wzrosły o ponad 17% w ujęciu rocznym. Nieco mniejsze miasta również miały mocny skok – 16,5% r/r, natomiast w średnich miejscowościach (50-100 tys. mieszkańców) te koszty wzrosły o 14,3% w I kwartale br. w porównaniu do podobnego okresu z roku poprzedniego.
– Co czeka nas w kolejnych miesiącach? Z pewnością dalsze wzrosty cen mieszkań, chociaż nie powinny być już one tak dynamiczne. Ograniczona zdolność kredytowa wynikająca z rosnącego poziomu stopy referencyjnej przyczyni się do zmniejszenia popytu, a w konsekwencji prawdopodobnie również do stabilizacji wzrostu cen – prognozuje Karolina Klimaszewska.
