Rynek inwestycyjny jeszcze nie zdążył się do końca ustabilizować po pandemii, kiedy przed głównymi graczami sektora nieruchomości stanęły kolejne wyzwania. O ile wolumen transakcji inwestycyjnych, które zamknięto w I kwartale roku był wynikiem lepszym o 30% od analogicznego okresu w roku poprzednim, o tyle za większą część całości z ponad 1,65 mld euro odpowiadają 3 duże transakcje. Jakie konsekwencje może mieć wojna w Ukrainie na decyzje inwestorów w poszczególnych sektorach i kiedy możemy spodziewać pierwszych konsekwencji konfliktu za wschodnią granicą?
Wolumen transakcji inwestycyjnych, które zamknięto w I kwartale 2022 roku przekroczył 1,65 mld euro, co było wynikiem o 30% lepszym od analogicznego okresu w roku poprzednim. Warto jednak podkreślić, że około 70% tego wolumenu przypadło na trzy transakcje – nabycie budynku biurowego Warsaw HUB przez Google od Ghelamco oraz zbycie przez EPP ok. 50% udziałów w dwóch portfelach nieruchomości handlowych – do PIMCO i do I Group – w konsekwencji wycofania się EPP z giełd w Johannesburgu i Luksemburgu.
Analizując szczegółowo wolumen, bez uwzględnienia w nim trzech wspomnianych transakcji, w dalszym ciągu pozycję lidera utrzymuje sektor magazynowy. W pierwszych trzech miesiącach aktywa logistyczne zostały zakupione za kwotę około 190 mln. euro. Na drugim miejscu uplasował się sektor biurowy, w ramach którego sfinalizowano transakcje opiewające na 147 mln euro, a podium zamyka sektor handlowy, w który zainwestowana 75 mln euro.
„Pozytywny sygnał jakim jest stosunkowo wysoka wartość transakcji w pierwszym kwartale, dla obiektywnego komentarza należy przeanalizować nieco szerzej. Warto podkreślić, że sfinalizowane w pierwszym kwartale procesy negocjacyjne rozpoczęły się jeszcze w 2021 roku, a więc polski rynek inwestycyjny nie odnotował jeszcze konsekwencji wybuchu wojny w Ukrainie. Według naszych prognoz, skutki tego konfliktu będą widoczne nie wcześniej niż w III kw. tego roku, gdyż wielu inwestorów, którzy planowali rozpocząć procesy akwizycyjne w pierwszym kwartale, po wybuchu wojny zdecydowała się przyjąć strategię „wait and see”,” – komentuje Michał Grabara, Dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych Knight Frank.
Stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych wielonajemcowych obiektów magazynowych, zlokalizowanych w głównych obszarach koncentracji w Polsce, kształtowały się na stabilnym poziomie około 5,00-5,50%. Na bardziej atrakcyjne stopy oscylujące na poziomie 4,35-4,50% mogłyby liczyć projekty prime o dłuższych niż standardowe umowach najmu – powyżej 10 lat. Stopy kapitalizacji typu prime dla budynków biurowych oscylowały wokół 4,50% (potwierdzone transakcją pomiędzy Google a Ghelamco). W I kwartale 2022 roku nie było transakcji najlepszymi projektami typu prime z sektora handlowego, jednak można szacować, że gdyby takie negocjacje miały miejsce, projekty te osiągnęłyby stopę ok. 5,25%. Zdecydowana większość inwestycji w tym sektorze obejmowała mniejsze projekty (małe parki handlowe i centra typu convenience), które cieszą się niezmiennym zainteresowaniem ze strony inwestorów w ostatnich kwartałach.
„Z naszych obserwacji i wniosków wynika, że w kolejnych miesiącach na nastroje oraz decyzje inwestorów w dużej mierze będzie wpływać wojna w Ukrainie, a także konsekwencje, które będzie ona miała dla polskiej gospodarki. Już teraz mówi się, że niepewność związana z wybuchem wojny oraz wywołanym przez nią pogorszeniem się sytuacji w sektorze budowlanym będzie skutkować trudnością w pozyskaniu materiałów budowalnych oraz wzrostem ich cen i problemem z naborem pracowników z Ukrainy. W poprzednim roku, głównym zmartwieniem inwestorów był systematyczny wzrost inflacji i odpowiedź na ten trend ze strony Rady Polityki Pieniężnej w postaci serii podnoszonych stóp procentowych (zapoczątkowanej w październiku 2021 roku). Rezultatem tych działań był wzrost kosztów kredytów oraz spadek zwrotów z inwestycji. W związku z tym, w kolejnych miesiącach można oczekiwać spadku liczby rozpoczynanych budów w różnych sektorach nieruchomości w Polsce,” – wyjaśnia Magdalena Czempińska, Dyrektor w dziale Badań Rynku Knight Frank.
Obserwowane obecnie niepewności będą miały swoje odzwierciedlenie w nadchodzących miesiącach. W średnim okresie może przełożyć się na ograniczoną podaż nowoczesnej powierzchni komercyjnej, co wytworzy presje na wzrost czynszów. Z drugiej strony, zauważalna w ostatnim czasie niepewność w gospodarce, rosnąca inflacja i w konsekwencji również stopy procentowe mogą wpłynąć na wyhamowanie wzrostów cen aktywów, a być może nawet lekką korektę stóp kapitalizacji.
