Pomimo dobrego początku roku na rynku gruntów inwestycyjnych, zawirowania polityczne, ekonomiczne i gospodarcze, z którymi mamy do czynienia na przestrzeni ostatnich miesięcy, nie pozostają bez wpływu na aktywność inwestorów. Chwilowe wstrzymanie procesów, na podobnym poziomie jak w przypadku marca i kwietnia 2020 r., kiedy to pandemia COVID-19 dotarła do Polski, nie oznacza jednak całkowitego zastoju. Inwestorzy i deweloperzy, szukając najlepszych rozwiązań na realizację inwestycji w obecnym czasie, coraz częściej decydują się na sprzedaż pośrednią i podejmują współpracę w formule joint venture.
Początek roku na plus
Ubiegły rok okazał się rekordowy pod względem zaangażowania inwestorów na polskim rynku terenów inwestycyjnych, kiedy to całkowity wolumen transakcji wyniósł blisko 8 mld zł. Pierwsze miesiące 2022 r. pozwalały nam prognozować utrzymanie się tego pozytywnego trendu. Styczeń i luty przyniosły bowiem zamknięcie trzech dużych transakcji z naszym udziałem: dwóch pod inwestycje typu mixed-use w Poznaniu i Gdyni oraz jednej pod inwestycję mieszkaniową w Łodzi, o całkowitej powierzchni mieszkalno-usługowej przekraczającej 225 tys. mkw. Ich łączna wartość wyniosła 160 mln zł zaangażowania w grunt.
Agresja Rosji na Ukrainę 24 lutego zmieniła jednak nastroje rynkowe i spowodowała spowolnienie procesów na rozgrzanym mocno rynku gruntów inwestycyjnych.
Wyzwania II kwartału
Wojna tocząca się za naszą wschodnią granicą nie jest jedynym wyzwaniem, z którym musi mierzyć się rynek nieruchomości. Wysoka inflacja i rosnące stopy procentowe skutkują zmniejszeniem się zdolności kredytowej Polaków, a co za tym idzie – spadkiem liczby sprzedanych mieszkań. Nie bez znaczenia jest również sytuacja związana z kosztami realizacji inwestycji – generalni wykonawcy coraz częściej wprowadzają w umowach klauzulę waloryzacyjną, która stanowi ochronę ich interesów finansowych w przypadku m.in. wzrostu cen materiałów. Wprowadza to dużą niepewność dla inwestorów dotyczącą faktycznych kosztów budowy. Od kilku lat niezmiennie obserwujemy również rosnące ceny gruntów oraz niewystarczającą dostępność atrakcyjnych działek. Wszystkie te czynniki sprawiają, że zauważalne jest zmniejszenie apetytów inwestorskich na kupno gruntów pod nowe projekty komercyjne, w tym biurowe i hotelowe oraz mieszkaniowe.
PRS-y i segment premium odporne na zawirowania
Przedstawione mechanizmy nie dotyczą gruntów dobrze przygotowanych, bez wad prawnych, w dużych miastach wojewódzkich. Popyt na nie jest wciąż bardzo wysoki.
Podobnie sytuacja wygląda na rynku gruntów pod inwestycje PRS. Agresja Rosji na Ukrainę spowodowała napływ uchodźców zza naszej wschodniej granicy, co bardzo mocno rozpędziło rynek najmu i poskutkowało wzrostem czynszów oraz pojawieniem się luki podażowej, której obecny rynek najmu instytucjonalnego nie jest w stanie wypełnić. Według szacunków Colliers projekty PRS odpowiadają za ok. 6% całego rynku mieszkaniowego, co wciąż stanowi kroplę w morzu potrzeb. Zainteresowanie inwestorów tym segmentem jest więc bardzo duże. Jesteśmy obecnie w trakcie domykania transakcji pod tego typu projekty w Krakowie (20 tys. mkw.) i Gdańsku (14 tys. mkw.).
Obserwujemy również wzrost zainteresowanie segmentem premium. Inwestorzy traktują go jako rynek bardzo mocno wschodzący o dużym potencjale wzrostowym, który stanowi bezpieczną lokatę kapitału. Podaż tego typu projektów jest jednak wciąż niewielka, głównie ze względu na małą liczbę działek odpowiednich pod takie inwestycje.
Co nas czeka w III i IV kwartale?
Najbliższy kwartał upłynie pod znakiem zmiany dominującej na rynku terenów inwestycyjnych formuły transakcyjnej ze sprzedaży bezpośredniej na sprzedaż pośrednią. Obecnie jesteśmy zaangażowani w kilka procesów tworzenia mariaży deweloperskich bądź dewelopersko-inwestorskich opartych o wspólne przedsięwzięcie, w formule joint venture – m.in. w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Dotyczą one wspólnej realizacji projektów mieszkaniowo-usługowych, z przewagą części mieszkaniowej. Stanowi to atrakcyjne rozwiązanie w szczególności dla mniejszych deweloperów, którzy borykają się ze spadkiem dynamiki sprzedaży, odpływem klienta indywidualnego (w szczególności w segmencie popularnym), ale również zwiększeniem kosztów obsługi długu (wzrost o ponad 50-60% na przestrzeni trzech kwartałów) czy pozyskaniem finansowania. Najwięksi rynkowi gracze, którzy mają duże banki ziemi i dysponują znaczącym kapitałem, będą natomiast chętniej zawierali umowy o wspólnym przedsięwzięciu, ponieważ umożliwią im one dalsze realizowanie projektów przy jednoczesnym mniejszym zaangażowaniu środków własnych.
Choć obecny rok przedstawia się jako czas wielu wyzwań na rynku gruntów, w III i IV kw. możemy zakładać, że deweloperzy wrócą do aktywności zakupowej, a rynek zacznie się adoptować do nowej sytuacji gospodarczo-politycznej. Z pewnością nie zobaczymy jednak takiego spektakularnego wolumenu transakcji jak w latach 2020-2021, nie jesteśmy również w stanie przewidzieć, jakie długofalowe skutki dla rynku będzie miała wojna w Ukrainie, a także jaki poziom osiągnie wciąż rosnąca inflacja. W 2022 r. będziemy natomiast świadkami większej współpracy inwestorów, deweloperów i właścicieli gruntów przy realizacji nowych projektów – prym będą wiodły transakcje typu joint venture.
Emil Domeracki, Dyrektor działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers
