Rynek mieszkaniowy i kredytowy to naczynia połączone. Polityka monetarna państwa sprawiła, że po stronie finansowej tego naczynia zobaczyliśmy w 2022 r. dno. Wprawdzie jeszcze zupełnie ten strumień finansowania zakupu nieruchomości nie wysechł, ale bez istotnej zmiany polityki banków trudno mówić o tym, by był w stanie wystarczająco zasilać mieszkaniówkę w 2023 r.
Listopadowe dane BIK nt. kredytów mieszkaniowych potwierdziły to, co już wiemy od dawna – konkretnie od końca pierwszego kwartału – brak zdolności kredytowej Polaków trzyma na hamulcu całą mieszkaniówkę. Na samym tylko rynku pierwotnym zaowocowało to w 2022 r. 38% spadkiem sprzedaży[1]. Jednocześnie w końcówce roku obserwować mogliśmy stosunkowo nowe zjawisko, które zaczęło się we wrześniu i daje pewną nadzieję na to, że dalsze kilkunastoprocentowe spadki m/m chwilowo nam nie grożą. Wygląda na to, że od kilku miesięcy jesteśmy już w fazie uklepywania dna.
Porównując listopad 2022[2] do tego, co się działo w analogicznym miesiącu rok wcześniej, możemy mówić o kontynuacji załamania w kredytach hipotecznych. Ciężko w inny sposób określić spadki o 69,6% w ilości udzielonych kredytów oraz 70,7% w wartości.
Powody tego są oczywiste i niezmiennie takie same. Drastyczny spadek zdolności kredytowej o ponad połowę oraz dwukrotny wzrost rat kredytowych do poziomu, których potencjalny kredytobiorca nie jest w stanie zaakceptować. Obydwa mają tę samą genezę – cykl podwyżek stóp procentowych, rozpoczęty w październiku 2021 roku. Do obniżenia zdolności kredytowej dodatkowo przyczyniła się rekomendacja ze strony KNF nakazująca bankom zaostrzenie polityki liczenia zdolności kredytowej.
Na szczęście od sierpnia 2022 r. comiesięczna tendencja spadkowa została zatrzymana. Właściwie każdy z ostatnich 4 miesięcy wyglądał bardzo podobnie, zarówno pod kątem ilości uruchomionych kredytów (6,5 do 6,7 tys.), jak również ich wolumenu (2,1-2,2 mld uruchomień). Również liczba nowo składanych wniosków o kredyt pozostaje od początku drugiego kwartału na zbliżonym poziomie, co wyraźnie sugeruje, że grudzień pod kątem uruchomionych kredytów nie powinien być gorszy od ostatnich miesięcy, a nawet jeżeli tak się stanie, będzie to bardziej wynikiem okresu świątecznego niż dalszego pogorszenia koniunktury. Pewne nadzieje na to daje również wyraźny wzrost sprzedaży mieszkań w grudniu, który jak pokazują dane Otodom wyniósł na 7 największych rynkach deweloperskich ponad 30% w porównaniu do listopada.
Powyższe, może wskazywać na to, że na rynku pozostali Ci klienci, którzy zarabiają na tyle dużo, że po prostu stać ich na kredyt, nawet w obecnych realiach rynkowych. Tę tezę zdaje się potwierdzać również fakt, że wg danych udostępnionych przez BIK, najmniejsze roczne spadki odnotowano w kredytach z przedziału powyżej 500 tys. złotych (przy średniej kwocie uruchomionego kredytu w listopadzie na poziomie 328,44 tys).
W ostatnich miesiącach roku mieliśmy wprawdzie do czynienia z powolnym odbudowywaniem zdolności kredytowej ze względu na wzrost wynagrodzeń, zatrzymanie wzrostów cen nieruchomości oraz zapoczątkowany w listopadzie spadek stawki referencyjnej WIBOR. Czy to oznacza jednak, że najgorsze mamy już za sobą?
Tutaj odpowiedź nie jest aż tak jednoznaczna. Początek roku, zwłaszcza styczeń, z reguły historycznie charakteryzował się gorszymi odczytami w zakresie udzielonych kredytów hipotecznych i jeśli teraz będzie podobnie, to nie powinno to być specjalnym zaskoczeniem.
To, co może dodatkowo wstrzymać akcję kredytową w najbliższych dwóch kwartałach, to ogłoszony niedawno program “Pierwsze Mieszkanie”, który zgodnie z zapowiedziami wystartuje najwcześniej w lipcu 2023 r. Do czasu, w którym poznamy jego finalny kształt, część kredytobiorców mając w perspektywie możliwość zaciągnięcia kredytu na zdecydowanie korzystniejszym warunkach, może odłożyć w czasie decyzję o zaciągnięciu zobowiązania.
Nie oznacza to, że zainteresowanie kredytami spadnie, ono po prostu przesunie się w czasie.
Po stronie elementów zwiększających dostępność kredytu, jest zapowiadana zmiana w ofertach kredytowych stawki referencyjnej WIBOR na WIRON, jak również coraz częściej pojawiające się w przestrzeni medialnej informacje o możliwości poluzowania wymogów nałożonych przez KNF na banki w zakresie liczenia zdolności. Zatrzymaniu podwyżek stóp procentowych, które nie rosły od września, przypisywać możemy również względną poprawę nastrojów konsumenckich, które – co widać po wzroście liczby transakcji przed końcem roku – pozytywnie wpłynęły na skłonność do finalizowania transakcji. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej będzie utrzymywać ten poziom w kolejnych miesiącach, może zaowocować to całkiem niezłym otwarciem roku.
[1] Na 7 największych rynkach: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach.
[2] Danych za grudzień jeszcze nie opublikowano.
