Jeszcze nie tak dawno to sprzedający nieruchomości byli na wygranej pozycji. Dobra oferta sprzedawała się bardzo szybko, a ceny mieszkań rosły z kwartału na kwartał. Dziś brak kredytów ograniczył popyt na lokale i diametralnie zmienił sytuację. Raport przygotowany przez ekspertów Metrohouse, Credipass i RynekPierwotny.pl za IV kw. 2022 r. wskazuje na szereg zmian, jakim poddawany jest rynek.
Choć jeszcze do niedawna niemal wszyscy w branży byli przekonani, że pandemia koronawirusa była przełomowym momentem, który doprowadził do znaczących zmian na rynku, to dopiero 2022 r. pokazał, że prawdziwe turbulencje przed nami. Ponadprzeciętne nagromadzenie negatywnych czynników takich jak wybuch wojny w Ukrainie, szybko rosnąca inflacja i stopy procentowe, nowe wymagania KNF, a wraz z nimi znaczące obniżenie możliwości finansowania zakupów kredytem przełożyły się na dzisiejszy obraz rynku nieruchomości. – Obecnie mamy do czynienia przede wszystkim z dużym osłabieniem akcji kredytowej, która w rezultacie prowadzi do spadku transakcji na rynku mieszkaniowym. Grupami klientów są osoby posiadające zasoby gotówkowe oraz kredytobiorcy posiłkujący się znacznie niższymi kwotami kredytów, pozwalającymi jedynie na uzupełnienie brakującej kwoty do zakupu. Zresztą widać to po średniej kwocie zaciąganego kredytu, mówi Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse, współautor raportu. Statystyki firmy Credipass pokazują, że w przypadku stolicy wynosi on 372 tys. zł i jest niższy o 88 tys. zł od wyniku sprzed 12-stu miesięcy.
Jak wskazują dane Metrohouse prawie połowa (48 proc.) nabywców mieszkań na rynku wtórnym dokonuje transakcji w celach inwestycyjnych. Większość z nich zapewne już wkrótce wystawi zakupione lokale na rynek najmu, który w dalszym ciągu cieszy się wysokim zainteresowaniem wśród klientów. Jak twierdzą eksperci Metrohouse, do grupy rodzimych najemców dołączyli uchodźcy z Ukrainy, coraz częściej Białorusini i przedstawiciele innych nacji, często z dalekiej Azji. Zapaść na rynku kredytów sprawia, że wynajem mieszkania to jedyna droga do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wśród grupy osób, która jeszcze do niedawna planowała zakup mieszkania. Jak pokazuje Indeks Popytu będący częścią raportu, klienci zdają się oczekiwać na lepszy moment do wejścia na rynek. Liczba aktywnych uczestników rynku pozostaje na niskim poziomie.
Rynek wtórny coraz tańszy
Nagromadzenie wielu niekorzystnych czynników na rynku mieszkaniowym prowadzi do spadku cen nominalnych. Taką sytuację zaobserwowaliśmy w czterech na sześć obserwowanych przez Metrohouse największych miast w Polsce. W pozostałych dwóch miastach (Warszawa, Gdańsk) ceny pozostały na bardzo zbliżonym poziomie do obserwowanego w III kw. 2022 r. Znaczenie tańsze mieszkania, bo o 9,5 proc., nabywamy w Łodzi, gdzie za m kw. płaciliśmy ostatnio 6206 zł. Warto zwrócić uwagę, że w tym mieście sprzedający znacząco schodzą z ceny już na etapie ekspozycji oferty (średnio o ponad 6 proc.). W porównaniu do sytuacji sprzed 12-stu miesięcy największe wzrosty cen zachowane są właśnie w Łodzi (7,7 proc.), natomiast w Poznaniu średnia jest niższa niż przed rokiem. – Wraz z ograniczeniem w dostępie do kredytów szczególnym powodzeniem w ostatnich miesiącach cieszą się mieszkania o niższym standardzie, z niższej półki cenowej, co także może mieć wpływ na kształtowanie się średnich cen, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Warszawa tańsza na rynku deweloperskim
W przeciwieństwie do rynku wtórnego, na rynku nowych mieszkań mamy do czynienia z kontynuacją wzrostów. Najwięcej w porównaniu do III kw. 2022 r. ceny wzrosły w Gdańsku (3,5 proc.) i we Wrocławiu (3,1 proc.), gdzie za m kw. mieszkania od dewelopera należało zapłacić średnio odpowiednio 11 883 zł i 11 908 zł. Jedyną spośród największych polskich miast metropolią, w której odnotowano spadek (-1,9 proc.) była stolica. – Wynik dotyczący Warszawy może wzbudzać spore zainteresowanie, ponieważ tak wyraźne spadki średniej ofertowej ceny 1 m kw. nie były widziane w stolicy od dość dawna. Warto wspomnieć, że już III kw. 2022 r. przyniósł spadkowy trend dotyczący Warszawy. Dokładniejsza analiza danych studzi jednak nadzieje osób czekających na obniżki cen stołecznych „M”. Okazuje się bowiem, że spadkowe zmiany z IV kw. 2022 r. były spowodowane przede wszystkim wyprzedażą warszawskich nowych lokali kosztujących ponad 15 000 zł/m kw., komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak twierdzą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, zupełnie inna sytuacja dotyczyła Gdańska i Wrocławia, czyli dwóch miast, gdzie odnotowano największe kwartalne wzrosty cenowe. – Te duże ośrodki miejskie w IV kw. 2022 r. cechowały się znacząco wyższym niż poprzednio odsetkiem nowych lokali kosztujących ponad 12 000 zł/mkw. Wspomniany wzrost wynosił około 5 punktów procentowych względem III kw. 2022 r., mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Spadek zdolności kredytowej nie jest przeszkodą dla wielu zamożnych klientów firm deweloperskich. W przypadku Warszawy, niemal jedna piąta mieszkań sprzedanych przez deweloperów od października do grudnia 2022 r. kosztowała ponad 15 000 zł/mkw. Analogiczne wyniki z Krakowa i Gdańska były zbliżone do 10%. Zaskakiwać może fakt, że pod względem udziału sprzedażowego najdroższych nowych mieszkań, stolica Wielkopolski wyraźnie wyprzedziła Wrocław.
Kredyty hipoteczne: najgorsze za nami?
– Rok 2022. był bardzo trudny na rynku kredytów hipotecznych. Doświadczyliśmy aż ośmiu podwyżek stóp procentowych, a wliczając te z końca 2021 r. to była to seria aż jedenastu podwyżek. Osłabiło to możliwości finansowe klientów do pożyczania pieniędzy z banków. Wielu klientów niestety „odbiło się” od drzwi banków, ze względu na niewystarczającą zdolność kredytową i musiało zmienić swoje plany zakupu nieruchomości. Efekt? Drastyczny spadek sprzedaży, mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass. Dane rynkowe wskazują, że mamy do czynienia ze zmniejszeniem o połowę wypłaconych kredytów hipotecznych. W całym 2022 r. było to zaledwie 45 mld zł wobec prawie 87 mld zł w 2021 r.
Perspektywy na rok 2023 są bardziej optymistyczne. Wiele wskazuje, że sytuacja powinna ulec zmianie na lepsze. Rada Polityki Pieniężnej już od czterech posiedzeń nie wykonała ruchu w górę ze stopami procentowymi, co mogło by wskazywać na pewną stabilizację ich poziomu. Z tego powodu Komisja Nadzoru Finansowego zaczęła się zastanawiać nad zmniejszeniem bufora w liczeniu przez banki zdolności kredytowej. Dodatkowo banki rozpoczęły już proces zmiany stawki referencyjnej w oprocentowaniu kredytu na parametr WIRON, który jest niższy niż poprzedni WIBOR.
Andrzej Łukaszewski z Credipass dodaje, że trwają również prace nad programem rządowym tanich kredytów hipotecznych i kont gromadzących wkład własny. – Te oraz wiele innych czynników może sprawić, że czeka nas znacznie lepszy rok od mijającego. Zmiana stawki referencyjnej oraz brak podwyżek stóp procentowych spowodował, że aktualnie tańszym rozwiązaniem wydaje się zaciągniecie kredytu ze stałym oprocentowaniem. Średnio taki kredyt jest oprocentowany o 0,82% mniej niż kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Należy jednak zawsze pamiętać, że jest to zablokowanie sobie poziomu oprocentowania na okres min. 5 lat. Trzeba mieć tego świadomość szczególnie teraz, kiedy nie ma jednoznacznych prognoz co do sytuacji gospodarczej czy geopolitycznej.
