Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, III kwartał na rynku magazynowym w Polsce przyniósł zdecydowane ożywienie po stronie najemców. Aktywność deweloperska jest napędzana w dużej mierze przez projekty zabezpieczone umowami przednajmu i inwestycje BTS, a stawki czynszowe utrzymują się na stabilnym poziomie na większości rynków.
POPYT: Wzrost popytu napędzany dużymi transakcjami
W III kwartale całkowity popyt brutto na rynku magazynowym wyniósł 1,5 mln mkw., co stanowi zdecydowanie najlepszy wynik, jeśli chodzi o aktywność najemców w tym roku. Pozytywną informacją jest również skala wolumenu nowych umów, które łącznie wyniosły 1,06 mln mkw., a to oznacza wzrost o 54% kw/kw, komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
Znaczący udział w zanotowanym w III kwartale popycie netto miały duże transakcje najmu sfinalizowane m.in. przez Shein na wrocławskim rynku (127 000 mkw. w ramach dwóch projektów), Raben w rejonie Warszawy i Poznania (154 000 mkw.) oraz międzynarodową sieć sklepów w Psarach w regionie śląska (120 000 mkw.).
Od początku roku w Polsce wynajęto łącznie ponad 3,7 miliona mkw. powierzchni magazynowej, natomiast popyt netto obejmujący wyłącznie nowe umowy, transakcje BTS oraz ekspansje wyniósł 2,4 miliona mkw., czyli o ok. 30% mniej r/r. Należy jednak pamiętać, że bazą porównawczą jest okres rekordowej aktywności najemców, z którą rynek miał do czynienia jeszcze w pierwszym półroczu 2022 roku, czyli przed nadejściem dekoniunktury na wielu międzynarodowych rynkach.
W strukturze popytu największy udział ma nadal branża logistyczna, która odpowiada za 37% popytu netto w okresie od stycznia do września 2023 roku. Warto jednak podkreślić, że impuls rozwojowy dla magazynów daje również napędzany trendem nearshoringu sektor produkcyjny, który notuje 16-procentowy udział w wynajętej powierzchni. Istotna dla polskiego rynku jest także branża e-commerce, w której za wynikiem 14% popytu netto stoją zarówno firm prowadzące sprzedaż internetową, jak i te, które wyspecjalizowały się w obsłudze logistycznej tego kanału sprzedaży, dodaje Damian Kołata.
Ze względu na słabsze wyniki rynku detalicznego spadek popytu notują sieci sklepów (9%). W ujęciu regionalnym, stabilne lub pozytywne trendy popytowe dotyczą rynku śląskiego, krakowskiego i trójmiejskiego. Spadek aktywności najemców odczuwano w ostatnich czasie na rynkach łódzkim, wielkopolskim, lubuskim i bydgoskim.
PODAŻ: Znaczący wzrost dostępnej powierzchni magazynowej
We wrześniu 2023 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce powiększyły się o 14% i wyniosły ponad 31 mln mkw.
W samym III kwartale deweloperzy oddali do użytku 527 000 mkw. nowej powierzchni oraz 3,1 mln mkw. od początku roku, z których ok. 35% nadal czekało na najemców. Do wzrostu poziomu pustostanów znacząco przyczyniła się duża skala podaży spekulacyjnej obejmującej m.in. subrynki wschodzące. W efekcie, łączny wolumen powierzchni magazynowej dostępnej do wynajęcia w III kwartale wyniósł ponad 2,4 mln mkw. i był dwukrotnie większy w porównaniu do stanu sprzed roku, tłumaczy Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrósł kolejny kwartał z rzędu i wyniósł 7,8% na koniec września, co oznacza najwyższy od 3 lat poziom. Wpływ na to miał przede wszystkim znaczący wzrost dostępności w rejonie Łodzi i w regionie zachodniej Polski, przy czym na wielu innych kluczowych rynkach ilość dostępnej powierzchni utrzymała się na stabilnym, zbilansowanym poziomie.
Na koniec września 2023 roku w budowie znajdowało się łącznie 2,5 mln mkw., z czego ponad połowa była dostępna do wynajęcia – najwięcej w rejonie Wrocławia (301 000 mkw.), Łodzi (280 000 mkw.), Warszawie (279 000 mkw.), Trójmieście (140 000 mkw.) i Poznaniu (111 000 mkw.).
W trzecim kwartale 2023 roku firmy deweloperskie rozpoczęły budowę obiektów o łącznej powierzchni blisko 900 000 mkw. Oznacza to zdrowy poziom aktywności budowlanej, która jest w dużej mierze napędzana inwestycjami zabezpieczonymi umowami przednajmu i projektami typu BTS. Choć udział inwestycji spekulacyjnych obniżył się z wysokiego poziomu 61% odnotowanego w poprzednim kwartale do 53%, z czym obecnie mamy do czynienia, to jednak nadal stanowi znaczącą część wolumenów realizowanych na najbardziej chłonnych rynkach w Polsce, dodaje Adrian Semaan.
CZYNSZE: Stabilny poziom stawek czynszowych
Czynsze za wynajem powierzchni magazynowej w III kwartale 2023 roku utrzymały się na stabilnym poziomie. Czynsze bazowe dla projektów typu big-box mieszczą się w przedziale 3,60-6,50 EUR/mkw. miesięcznie, choć zdecydowana większość stawek dotyczy zakresu 4,00-5,00 EUR/mkw. miesięcznie. Z kolei czynsze dla projektów typu SBU/City Logistics są wyższe i wynoszą przeważnie 5,00-7,00 EUR/mkw. miesięcznie.
Dzięki zachętom finansowym oferowanym najemcom, m.in. okresowym zwolnieniom z czynszu czy dopłatom do adaptacji powierzchni, czynsze efektywne są niższe o maksymalnie 10-20% od stawek bazowych.
Obecnie, z uwagi na wzrost dostępności, najemcy mogą liczyć na pewne ustępstwa w negocjacjach stawki czynszu na wybranych subrynkach m.in. w zachodniej i centralnej części Polski. Nie przewidujemy jednak znaczących korekt średniego poziomu czynszów w Polsce, ze względu na wciąż wysoki poziom inflacji i podwyższone koszty finansowania inwestycji deweloperskich, podsumowuje Damian Kołata.
