Branża nieruchomości stopniowo dostosowuje się do zakłóceń spowodowanych wojną w Ukrainie. W związku z tym firmy deweloperskie wykazują się znacznie większym optymizmem niż rok wcześniej. 40 proc. z nich zapowiada wzrost ogólnej aktywności rynkowej – wynika z raportu Real Estate Confidence Survey for Central Europe 2024, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte. Ponad 70 proc. respondentów z Polski przewiduje również zwiększony dostęp do produktów inwestycyjnych.
Po raz szósty członkowie zarządów, menadżerowie oraz specjaliści działający w branży nieruchomości w krajach Europy Środkowej (w tym również Polski) wzięli udział w badaniu Deloitte Real Estate Confidence Survey for Central Europe. Badanie zostało przeprowadzone w grudniu 2023 roku. Eksperci Deloitte sprawdzali nastroje panujące wśród uczestników sektora, zmiany jakie zaszły w tym obszarze na przestrzeni ostatnich miesięcy oraz przewidywania uczestników rynku nieruchomości dotyczące przyszłości.
Koncentracja na nowym sektorze rynku
Jednym z najbardziej znaczących trendów wśród deweloperów w 2024 r. może okazać się zmiana głównej gałęzi działalności. Co czwarty badany deklaruje, że w najbliższych miesiącach przeniesie swoją uwagę na inny obszar. Tendencja do zmian jest najsilniejsza wśród deweloperów biurowych i handlowych – odpowiednio trzech na czterech i co drugi deklaruje skupienie się na innych sektorach w 2024 r. Ankietowani chcą skoncentrować się najczęściej na projektach mixed-use oraz mieszkaniach na wynajem.
– Jest to jeden z ciekawszych trendów zaobserwowanych w naszym tegorocznym badaniu. Z jednej strony wynika on ze zmniejszonego zainteresowania określonymi klasami aktywów, takimi jak biura czy centra handlowe. Z drugiej strony, może to być tylko czasowa strategia na przetrwanie ciężkich czasów. Na pewno będziemy z uwagą przyglądać się temu tematowi w kolejnych badaniach – mówi Dominik Stojek, partner, lider grupy nieruchomościowej, szef zespołu doradztwa nieruchomościowego Deloitte.
Pod względem możliwości inwestycyjnych za najbardziej atrakcyjny wciąż jest uznawany sektor magazynowy. Rosnącą popularnością zarówno wśród deweloperów, jak i inwestorów cieszy się również branża mieszkaniowa, dobrze rokuje także sektor PRS (najem instytucjonalny). Ponad 60 proc. deweloperów planuje sprzedawać projekty bezpośrednio po ich ukończeniu, podobne deklaracje w ostatnim kwartale 2022 roku składało rekordowo niewielu (27 proc.) respondentów. Odwrócenie tej tendencji to sygnał powrotu do bardziej proaktywnej postawy w branży. Ta zmiana jest szczególnie widoczna wśród deweloperów mieszkaniowych, aż trzy czwarte z nich planuje szybką sprzedaż ukończonych projektów.
Deweloperzy wymieniają różne wyzwania, którym będą musieli stawić czoła w przyszłym roku. Za największe uznawana jest kwestia finansowania (26 proc.), jednym z głównych celów stało się też zabezpieczenie działek na czas ożywienia gospodarczego (23 proc. odpowiedzi). W tym obszarze, w szczególnej sytuacji znajduje się polski rynek ze względu na nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z lipca 2023 r., która w pesymistycznych scenariuszach może zmniejszyć liczbę dostępnych działek pod zabudowę.
Wzrost aktywności inwestycyjnej
Opinie uczestników badania dotyczące inwestycji są spolaryzowane, ale świadczą o znacznie większym optymizmie niż w ostatnim kwartale 2022 r. Rok temu jedynie 16 proc. ankietowanych spodziewało się wzrostu wolumenu transakcji, obecnie aż połowa zapatruje się na tę kwestię pozytywnie. Niemal jedna trzecia respondentów przewiduje, że inwestycje zostaną na tym samym poziomie, spadek zapowiada tylko 19 proc. (w porównaniu do 51 proc. w 2022). Warto dodać, że z perspektywy czasu prognozy przedstawione w poprzednich edycjach raportu Deloitte okazały się bardzo trafne, co czyni badanie wiarygodnym materiałem w kontekście predykcji rynkowych.
Dwukrotnie więcej niż w ostatnim kwartale 2022 r., bo aż 31 proc. inwestorów zamierza skupić się na nowych inwestycjach. Co piąty z tej grupy respondentów najwięcej czasu poświęci na pozyskiwanie nowych funduszy. Jeden na trzech spodziewa się poprawy efektywności swojego portfela – to dwa razy więcej niż tych, którzy oczekują jej pogorszenia. Znacząca większość doradców (55 proc.) przewiduje obecnie, że inwestorzy będą aktywnie angażować się zarówno w akcje kupna, jak i sprzedaży. Jednocześnie prawie dwie trzecie tej grupy badanych uważa, że inwestycje pozostaną na podobnym poziomie jak w 2023 roku.
Rekordowo wysoka liczba (64 proc.) respondentów uważa, że dostępność produktów inwestycyjnych wzrośnie w ciągu najbliższych trzech lat, a tylko 8 proc. jest przeciwnego zdania. Najlepsze nastroje w tej kwestii prezentują ankietowani z Polski i Czech – odpowiednio 71 i 74 proc. przewiduje zwiększony dostęp do produktów inwestycyjnych. Prawie połowa ankietowanych spodziewa się, że dostępność finansowania dłużnego w nadchodzących miesiącach pozostanie na podobnym poziomie jak obecnie. Panuje przekonanie, że branżę czeka kolejny trudny rok pod względem pozyskiwania finansowania.
Przewidywania dotyczące otoczenia podatkowego w Europie Środkowej są najbardziej entuzjastyczne od 6 lat, lepsze nawet niż w latach przed pandemią. Aż 82 proc. ankietowanych oczekuje, że klimat podatkowy pozostanie taki sam. Poziom negatywnych nastrojów spadł o 17 p.p. do rekordowo niskich 10 proc.
– W porównaniu do poprzednich edycji raportu polscy respondenci wykazują się bardzo dużym optymizmem w kwestii klimatu podatkowego, aż 40 proc. respondentów uważa, że warunki podatkowe ulegną poprawie. Z kolei ankietowani z Czech podchodzą do tematu podatków pesymistycznie, prawie połowa przewiduje pogorszenie w nadchodzących miesiącach. Spojrzenie na ogół wyników tegorocznego badania sugeruje stopniowe pozytywne zmiany oraz rosnącą dynamikę na rynku nieruchomości – dodaje Dominik Stojek.
O badaniu
Raport Deloitte Real Estate Confidence Survey for Central Europe jest publikowany corocznie. Badanie przeprowadzono w grudniu 2023 roku. W ankiecie wzięli udział członkowie zarządów, menadżerowie i specjaliści z zakresu rynku nieruchomości operujący przede wszystkim w Polsce, Czechach i na Węgrzech, a także na terenie całej Europy Środkowej. Kwestionariusz składał się z dwóch części. Pierwsza skupiała się na opiniach respondentów dotyczących poszczególnych aspektów ogólnych warunków ekonomicznych w Europie Środkowej w 2024 r. Druga dotyczyła indywidualnych perspektyw biznesowych każdego uczestnika.
