Warszawski rynek biurowy w IV kwartale 2024 roku kontynuował trend stabilnego popytu przy jednoczesnym ograniczeniu nowej podaży. Najemcy szukają przestrzeni w centrum, oczekując zrównoważonych rozwiązań – takie wnioski płyną z raportu „At a Glance. Rynek biurowy w Warszawie” za IV kwartał 2024 roku od BNP Paribas Real Estate Poland.
Niska nowa podaż w 2024 roku
W IV kwartale oddano jedynie 11 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ramach jednego projektu – The Form w strefie Centrum Zachód. Oznacza to, że w całym 2024 roku na warszawski rynek biurowy dostarczono niewiele ponad 104 tys. m kw. nowej powierzchni, co stanowi drugi najniższy roczny wynik w historii.
– Pomiędzy styczniem a grudniem najwięcej powierzchni dostarczono w lokalizacjach centralnych – łącznie ponad 86 tys. m kw., co stanowi prawie 83% całkowitej nowej podaży dostarczonej w stolicy w ciągu 2024 roku. Podobnie będzie w 2025 roku, ponieważ około 90% wolumenu nowej powierzchni w budowie, z terminem ukończenia do końca 2025 roku powstaje właśnie w centrum Warszawy – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Warto zauważyć, że ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów w centrum może być czynnikiem utrudniającym większą aktywność deweloperów w tej części miasta. Z kolei warunkiem do rozpoczęcia budowy poza centrum, jest pozyskanie najemców w ramach umów przednajmu.
Potrzeba większych powierzchni?
Całkowity popyt brutto w IV kwartale wyniósł 244 tys. m kw., co oznacza wzrost o 35% w stosunku do III kwartału, ale spadek o 4% w ujęciu rocznym. Centrum Warszawy pozostaje najpopularniejszą lokalizacją – podpisano tu ponad 54% umów najmu.
Po raz kolejny przewaga popytu nad nową podażą wpłynęła na niewielki spadek wskaźnika pustostanów w tym kwartale. Na koniec IV kwartału 2024 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 10,6%, co oznacza nieznaczny spadek w porównaniu do poprzedniego kwartału. W centrum miasta poziom pustostanów był niższy (8,8%), natomiast poza centrum osiągnął poziom 12%.
Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, mimo że na koniec roku dostępność powierzchni biurowej wynosiła 664 tys. m kw., niewynajęte powierzchnie są rozproszone i często podzielone są na mniejsze moduły. Najemcy poszukujący dużych, otwartych powierzchni mogą mieć trudności ze znalezieniem odpowiedniego budynku. Na koniec IV kwartału na warszawskim rynku biurowym jedynie 5 projektów oferowało wolną powierzchnią większą niż 10 tys. m kw.
Zielone biurowce i nowe wyzwania rynkowe
Najemcy coraz częściej poszukują biur spełniających standardy ESG, co wpływa na strategię deweloperów.
– Branża nieruchomości ma ogromny wpływ na środowisko, badania pokazują, że budynki odpowiadają aż za ok. 40% globalnego zużycia energii oraz 30% emisji gazów cieplarnianych. W związku z tym, dążenie do zrównoważonego rozwoju w sektorze nieruchomości stało się priorytetem nie tylko dla firm deweloperskich, inwestorów, ale również najemców, którzy oczekują od właścicieli budynków biurowych minimalizacji negatywnego wpływu na środowisko. – podkreśla Dorota Mielke, Zastępca Dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Wzrasta tym samym zainteresowanie budynkami z certyfikatami ekologicznymi, takimi jak BREEAM i LEED, a zastosowanie energooszczędnych technologii stawać się będzie kluczowym czynnikiem dla przyszłości rynku biurowego. Zmieniające się przepisy i nacisk na odpowiedzialność społeczną i środowiskową będą niewątpliwie wywierać dalszy wpływ na kształt rynku w tym temacie. Ważną kwestią jest również dynamicznie zmieniające się środowisko pracy.
– Klienci coraz częściej analizują zależność między designem a budżetem, oczekując kompleksowych rozwiązań, które uwzględniają trendy takie jak rewitalizacja przestrzeni czy optymalizacja, przy jednoczesnym zwiększeniu funkcjonalności. Projektowanie biur staje się coraz bardziej złożone, a odpowiedzialne planowanie jest niezbędne do minimalizacji ryzyka, szczególnie zmienności w czasie w kontekście długoterminowych umów najmu – podkreśla Jan Pawlik, Workplace Management Director, ISS.
