Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, w pierwszej połowie 2025 roku warszawski rynek biurowy powiększył się o ponad 85 000 mkw. nowej powierzchni, z czego przeszło 93% oddano do użytkowania w drugim kwartale. Aktywność deweloperska w tym czasie spadła do historycznie niskiego poziomu, co może oznaczać ograniczoną podaż nowoczesnych biur w perspektywie najbliższych kilku lat. Popyt ze strony najemców nieznacznie osłabł w ujęciu rocznym, a wśród transakcji dominowały renegocjacje. Jednocześnie wskaźnik pustostanów lekko wzrósł, a czynsze w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach pozostały na stabilnym, wysokim poziomie.
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie prawie 6,33 mln mkw. W pierwszej połowie 2025 roku oddano do użytkowania cztery inwestycje biurowe o łącznej powierzchni 85 200 mkw. Ponad 93% tego wolumenu, tj. 79 600 mkw., trafiło na rynek w drugim kwartale – to najwyższy kwartalny poziom nowej podaży odnotowany w stolicy od trzeciego kwartału 2022 roku. W okresie od początku kwietnia do końca czerwca 2025 roku deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek m.in. wieżowiec The Bridge (47 000 mkw.), pierwszy biurowiec w ramach wielofunkcyjnego kompleksu T22 – Office House (27 800 mkw.) oraz zmodernizowany budynek Nowa Bellona (4800 mkw.). Wszystkie wyżej wymienione obiekty znajdują się w podstrefie biurowej Zachodnie Centrum.
– W całym 2025 roku nowa podaż w Warszawie wyniesie łącznie ok. 140 000 mkw. – to o ponad 34% więcej niż w 2024 roku. Jednak w porównaniu z rekordowym rokiem 2016, kiedy w Warszawie wybudowano ponad 407 000 mkw. nowych biur, oznacza to spadek aż o 66%. Zdecydowana większość, bo aż ponad 95% tegorocznej podaży, przypadnie na lokalizacje centralne, głównie dzielnicę Wola. Na drugie półrocze zaplanowano oddanie do użytkowania m.in. budynku Studio A (24 000 mkw.) oraz zmodernizowanego biurowca V-Tower (30 800 mkw.) – oba zlokalizowane są w podstrefie Zachodnie Centrum – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.
Na koniec czerwca 2025 roku aktywność deweloperów spadła do najniższego poziomu od początku prowadzenia statystyk i wyniosła nieco ponad 129 000 mkw. Warto zauważyć, że prawie 90% realizowanych obecnie inwestycji zlokalizowanych jest w centralnych lokalizacjach.
– Zarówno do końca 2025 roku, jak i przez cały 2026 rok, nie przewidujemy znaczącego wzrostu wolumenu powierzchni będącej w budowie, co przełoży się na ograniczony poziom nowej podaży – nawet do końca 2027 roku – dodaje Karol Wyka.
W pierwszej połowie 2025 roku najemcy na warszawskim rynku biurowym wynajęli łącznie ponad 301 400 mkw. Popyt rozłożył się niemal równomiernie na pierwszy i drugi kwartał – odpowiednio 49% (146 700 mkw.) i 51% (154 700 mkw.). Całkowity wolumen transakcji w drugim kwartale br. wzrósł w porównaniu z pierwszym kwartałem o 5,5%, ale w całym pierwszym półroczu był niższy o 4,5% względem analogicznego okresu ubiegłego roku. Największym zainteresowaniem najemców w pierwszej połowie 2025 roku cieszyły się lokalizacje centralne, gdzie podpisano 55% wszystkich umów zawartych w tym czasie. Coraz mniejsza dostępność powierzchni biurowej w budynkach ukończonych po 2015 roku oraz dużych modułów (powyżej 4000 mkw.) sprawia, że najemcy poszukujący większych biur muszą się uzbroić w cierpliwość i czekać na oddanie do użytku nowych biurowców lub – jak ma to miejsce obecnie – coraz częściej decydować się na renegocjację dotychczasowych umów najmu.
W strukturze popytu w pierwszej połowie 2025 roku dominowały renegocjacje i odnowienia (43%) oraz nowe umowy (38%). Na pozostałe 19% złożyły się transakcje na potrzeby własne (9%), ekspansje (8%) oraz przednajmy (2%). Z kolei w okresie od kwietnia do czerwca 2025 roku udział renegocjacji i odnowień umów sięgnął 59% – to drugi najwyższy poziom odnotowany na warszawskim rynku biurowym po drugim kwartale 2024 roku. Najwięcej tego typu umów w drugim kwartale 2025 roku zawarto na Służewcu (prawie 78% popytu w tej strefie), Mokotowie (ponad 65%) i w Centrum (prawie 62%). Najbardziej aktywnymi najemcami w minionym półroczu były firmy z sektora finansowego (17%), IT (16%), produkcyjnego oraz usług dla biznesu (każdy po 10%).
Na koniec czerwca 2025 roku współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,8%, co oznacza wzrost o 0,3 p.p w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale spadek o 0,1 p.p. w ujęciu rok do roku. W tym czasie najemcy mieli do dyspozycji prawie 682 700 mkw. wolnej, nowoczesnej powierzchni biurowej. Budynki biurowe oddane do użytkowania po 2020 roku oferują łącznie niespełna 59 000 mkw. biur, z czego jedna trzecia znajduje się w biurowcu The Bridge, który został ukończony w drugim kwartale 2025 roku. Prognozy na kolejne kwartały przewidują stopniowy spadek poziomu pustostanów z powodu ograniczonego wolumenu nowej podaży oraz wycofywania z rynku starszych budynków biurowych i zmiany ich funkcji. Od początku roku wyłączono z zasobów warszawskiego rynku pięć biurowców o łącznej powierzchni niemal 53 500 mkw., w tym trzy w samym drugim kwartale (łącznie ponad 21 000 mkw.).
– Na koniec drugiego kwartału 2025 roku miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach wynosiły 22-27 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum. Właściciele biurowców w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach utrzymują mocną pozycję rynkową, co przekłada się na ograniczone możliwości wynegocjowania obniżki czynszu czy też uzyskania atrakcyjnego pakietu zachęt. Na większe ustępstwa ze strony wynajmujących najemcy mogą liczyć w starszych budynkach charakteryzujących się wyższym wskaźnikiem pustostanów – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
