W czerwcu rynek najmu znalazł się w punkcie napięcia. Z jednej strony obserwujemy kontynuację spadku podaży – o ponad 3% względem maja. Z drugiej odbudowę popytu, z najwyższą czerwcową liczbą odpowiedzi na ogłoszenia od 2020 roku. W tle tych dynamik decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która w lipcu ponownie obniżyła stopy procentowe. Czy to moment, w którym właściciele mieszkań zaczną wycofywać się z rynku najmu i ruszą ze sprzedażą mieszkań, zanim sytuacja znów się odwróci?
Kryzys podaży? Liczba ofert w dół
Na koniec czerwca na rynku dostępnych było 23,1 tys. ofert najmu – to o 6% mniej w porównaniu z ubiegłym rokiem. Jeszcze większy spadek dotyczył nowych ogłoszeń: opublikowano ich niespełna 16 tys., czyli 24% mniej niż w czerwcu 2024 roku.
Aż 65% ogólnopolskiej bazy, czyli 15 tys. aktywnych ofert, przypadało na siedem największych miast, jednak i tu widać spadek względem maja. W pozostałych lokalizacjach dynamika była jeszcze bardziej zróżnicowana. Największy wzrost zanotowano w Bydgoszczy – tam przybyło 30 ogłoszeń, co przełożyło się na 8% wzrost miesiąc do miesiąca. Z kolei najsilniejsze spadki dotknęły Olsztyn (–25%) oraz Poznań (–12%).
Stopy spadają, właściciele kalkulują. Czas na sprzedaż?
Jedną z możliwych przyczyn utrzymującego się spadku podaży są czynniki makroekonomiczne. Lipcowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej o kolejnej obniżce stóp procentowych – tym razem o 0,25 pkt proc., do poziomu 5% – po raz drugi w 2025 roku zaskoczyła rynek. Po majowym cięciu o 0,5 pkt proc. oczekiwano raczej pauzy, tymczasem widoczna jest kontynuacja cyklu luzowania, co naturalnie znajduje swoje odzwierciedlenie na rynku nieruchomości. Echa stają się dostrzegalne także w najmie.
– Obniżki stóp procentowych zaczynają wpływać na decyzje właścicieli mieszkań, którzy coraz częściej rozważają zakończenie wynajmu i wystawienie lokali na sprzedaż. Dla wielu z nich to może być idealny moment – przy rosnącej zdolności kredytowej kupujących i spodziewanej odbudowie popytu. Już w maju 2025 liczba zakończonych ogłoszeń sięgnęła 23,7 tys., a część z nich mogła być przygotowaniem gruntu pod transakcję sprzedaży. Można przypuszczać, że lipcowa obniżka może zadziałać podobnie, skutkując skróceniem czasu emisji ofert najmu i wzrostem liczby zamkniętych ogłoszeń, przekraczającym typowe sezonowe wartości – wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Dane z Otodom i OLX z ostatnich miesięcy potwierdzają tę tendencję. W czerwcu średni czas publikacji ogłoszenia najmu skrócił się do 20 dni – to o 6% mniej niż w maju i aż o 8% mniej niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.
– Choć zmiany są na razie niewielkie, decyzje Rady Polityki Pieniężnej mogą zapoczątkować trwałe przesunięcia na rynku najmu. Niższy koszt pieniądza stymuluje rynek kredytów hipotecznych, co w perspektywie miesięcy może wyhamować popyt na najem. Jeśli więcej osób zdecyduje się na zakup mieszkania zamiast wynajmu, presja na rynku najmu może zelżeć, a ceny – ustabilizować się lub nawet lekko spaść. Należy jednak pamiętać, że taki efekt zależy od skali obniżek i działa z pewnym opóźnieniem – dodaje Milena Chełchowska.
Popyt w górę
Tymczasem w czerwcu odnotowano wyraźne ożywienie po stronie popytowej. Użytkownicy serwisu Otodom wygenerowali 370 tys. odpowiedzi na ogłoszenia, co oznacza wzrost o 12% w ujęciu miesięcznym i 8% rok do roku. To najlepszy czerwiec pod tym względem od 2020 roku. Średnia cena najmu mieszkania wyniosła 3 611 zł, a stawka za metr kwadratowy – 71 zł.
Wśród analizowanych miast najniższe przeciętne stawki za wynajem odnotowano w Białymstoku (2 069 zł), a najwyższe w Warszawie (4 961 zł). Z kolei w średnim segmencie cenowym uplasowały się miasta, takie jak Poznań (2 605 zł), Lublin (2 608 zł) i Rzeszów (2 550 zł). W ujęciu miesięcznym największe wzrosty stawek zanotowano w Trójmieście (+2,5%) i Łodzi (+2,4%), natomiast spadki pojawiły się w Szczecinie (–1,7%) oraz Rzeszowie (–1,2%).
– Analizując zmiany cen w perspektywie rocznej najsilniej podrożały czynsze w Olsztynie (+12,8%), Zielonej Górze (+9,6%) i Bydgoszczy (+9,3%). Niewielkie obniżki zaobserwowano zaś w Katowicach (–1,6%) i Białymstoku (–0,6%). Ogólny obraz rynku to więc umiarkowane wahania z wyraźnymi wyjątkami w niektórych miastach – podsumowuje Milena Chełchowska.
Zaskoczenie poza metropoliami – Zielona Góra przebiła duże miasta
Najemcy wciąż najchętniej rozglądają się za mieszkaniami dwupokojowymi – w czerwcu odpowiadały one za 52% wszystkich wyszukiwań. Lokale powyżej 40 mkw. przyciągnęły 22% zapytań, a te około 30-metrowe – 18%. Ponad 53% wszystkich wyszukiwań specyfikujących powierzchnię w swoich wyszukiwaniach dotyczyło mieszkań z minimalnym metrażem równym 30 mkw. lub 40 mkw.
Analiza preferencji cenowych również potwierdza dominację lokali dwupokojowych. W Białymstoku najczęściej szukano ofert do 2 000 zł. W Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Opolu, Rzeszowie i Łodzi dominował przedział do 2 500 zł, a w Krakowie, Lublinie, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Trójmieście, Warszawie, Wrocławiu oraz Zielonej Górze – do 3 000 zł. Choć w metropoliach taki poziom cen nie zaskakuje, interesujące przesunięcie nastąpiło w Zielonej Górze, gdzie aż 24% wszystkich wyszukiwań dotyczyło właśnie mieszkań dwupokojowych w tym przedziale cenowym.
