O połowę więcej miejsc postojowych od liczby mieszkań ma powstawać w inwestycjach realizowanych w ramach specustawy mieszkaniowej. To efekt usunięcia przez Sejm zapisu przywracającego samorządom prawo do ustalania lokalnych standardów parkingowych. Krok wstecz dla miast, samorządów i budownictwa mieszkaniowego.
Budowa dużych osiedli mieszkaniowych zakładających powstanie nowych szkół, przedszkoli czy ogólnodostępnych terenów zielonych, które miałyby być przekazywane samorządom, jest skutecznie blokowana już od dwóch lat. W samej Warszawie wartość zamrożonych środków sięga 700 mln zł – tyle prywatnego kapitału miało zostać przeznaczone w darowiźnie na inwestycje w ramach zgody na zabudowę.
Centralny normatyw – lokalne problemy
Źródłem tego impasu są przepisy specustawy mieszkaniowej, a dokładnie nowelizacja z maja 2023 r., która wprowadziła minimalny współczynnik parkingowy na poziomie 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie – bez względu na lokalizację inwestycji i bez względu na regulacje samorządu lokalnego. Nowe przepisy zablokowały gminom możliwość dostosowywania liczby miejsc parkingowych do lokalnych uwarunkowań, takich jak np. dostęp do transportu publicznego. Tymczasem taka elastyczność pozostaje standardem w miejscowych planach i decyzjach o warunkach zabudowy.
– Jednym z fundamentów tzw. władztwa planistycznego gmin jest właśnie swoboda kształtowania polityki parkingowej. Uchwalona w 2018 r. specustawa dawała radom gmin uprawnienie do ustalania Lokalnych Standardów Urbanistycznych, w tym również miejskich wskaźników parkingowych. W 2023 r. popełniono błąd, ograniczając te kompetencje – mówi Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
W rezultacie samorządy muszą dziś narzucać inwestorom przeskalowane wymogi, które znacząco podnoszą koszty inwestycji i utrudniają możliwość realizacji zrównoważonych projektów mieszkaniowych. Dotyczy to lokalizacji, w których wymogi te są zupełnie zbędne. W miejscach dużej koncentracji komunikacji publicznej nie ma ani potrzeby, ani popytu na dodatkowe garaże. Wskaźniki 0,8 – 1,0 są tam wystarczające.
Nieskuteczna naprawa
Po wejściu w życie przepisów podejmowano próby ich naprawy. Ostatnia pojawiła się w projekcie ustawy o społecznych formach mieszkalnictwa (tzw. ustawa o TBS), złożonym przez ministra Krzysztofa Kukuckiego (Lewica) 8 kwietnia 2024 r. Projekt był szeroko konsultowany – zarówno w rządzie, jak i ze stroną społeczną.
Choć polityczne spory dotyczyły głównie kwestii dopłat i wykupu mieszkań, przepis uchylający sztywny współczynnik parkingowy (art. 10) nie budził zastrzeżeń, również ze strony Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej, kierowanego przez minister Katarzynę Pełczyńską-Nałęcz.
Jednak na ostatnim posiedzeniu Sejmu, m.in. głosami posłów PiS, Konfederacji i Polski 2050, przyjęto poprawkę usuwającą ten przepis z projektu rządowego – mimo że miał on poparcie środowisk samorządowych, urbanistów i inwestorów. Ustawa trafiła teraz do Senatu.
Utracone korzyści społeczne
Specustawa mieszkaniowa to narzędzie szczególnie ważne w dużych miastach, gdzie brakuje miejscowych planów zagospodarowania. Dotyczy głównie trudnych terenów – poprzemysłowych, pokolejowych, po starych biurach i galeriach handlowych. Daje samorządom narzędzie negocjacyjne: w zamian za zgodę na inwestycję mogą uzyskać finansowanie szkół, przedszkoli, parków czy dróg.
Wskaźnik parkingowy 1,5 miejsca na mieszkanie często jednak uniemożliwia realizację tych projektów – koszt jednego miejsca w garażu podziemnym to nawet 100 tys. zł. W efekcie realizowane w ten sposób mieszkania byłyby zbyt drogie, by znalazły nabywców.
– Specustawa mieszkaniowa, mimo początkowych kontrowersji, przyniosła realne korzyści dla miast, które nauczyły się z niej korzystać. Dzięki niej samorządy mogły uzyskać od inwestorów znaczne darowizny na cele publiczne – podkreśla Maciej Wandzel.
PZFD przygotował zestawienie inwestycji w Warszawie i Wrocławiu, przewidujących budowę lub modernizację szkół czy przedszkoli, tworzenie parków oraz inwestycje w infrastrukturę drogową (dostępne na stronie internetowej PZFD).
Konkretny przykład: Mokotów i 81 mln zł
Inwestycja Echo Investment na warszawskim Mokotowie to 81 mln zł przekazanych miastu. Powstała tam nowa szkoła podstawowa (otwarcie 1 września 2025 r.), park i infrastruktura drogowa. Projekt powstał przy wskaźniku 0,8 miejsca na mieszkanie. Gdyby musiał spełnić normę 1,5 – nie byłby możliwy.
Warszawa szacuje, że do końca obowiązywania specustawy (2026 r.) mogłoby powstać jeszcze 20 tys. mieszkań w 40 projektach – w tym 6 szkół podstawowych, szkoła specjalna, przedszkola, remonty szkół i odnowione 20 ha parków. Część z tych inwestycji stoi dziś pod znakiem zapytania z powodu nieelastycznych przepisów parkingowych.
– Najbardziej jaskrawym przykładem jest projekt firmy Spectra przy ul. Radzymińskiej – osiedle zaprojektowane na terenach po byłych zakładach tłuszczowych, ze szkołą dla 400 (docelowo 600) dzieci, rewitalizacją parku i przebudową dróg. Inwestycja, zgodna z decyzją środowiskową i uchwałą Rady Warszawy, zakładała współczynnik parkingowy 0,85 i przylega do stacji kolejki miejskiej. Od roku czeka na zmianę przepisów. W świetle decyzji Sejmu może w ogóle nie powstać w projektowanym kształcie – uważa prezes PZFD.
Jeszcze nie jest za późno
Poprawka zawarta w projekcie ustawy o TBS przywracała gminom możliwość ustalania wskaźników parkingowych – nie znosiła obowiązku ich zapewnienia, a jedynie znosiła centralne minimum, pozwalając samorządom działać elastycznie i racjonalnie.
– Sytuację można jeszcze uratować w toku dalszych prac legislacyjnych. Potrzebne jest rozwiązanie zdroworozsądkowe – pozostawiające współczynnik, ale umożliwiające jego modyfikację przez uchwały Rad Gmin. To przywróci równowagę między potrzebami mieszkańców, samorządów i inwestorów – podsumowuje prezes PZFD Maciej Wandzel.
