Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wchodzi w 2026 rok w dobrej kondycji i z potencjałem wzrostu. Magazyny utrzymują pozycję jednego z najsilniejszych sektorów w Europie. Ograniczona podaż powierzchni biurowej otwiera drogę do odbudowy aktywności deweloperskiej, a inwestorzy – mimo większej ostrożności – nie tracą zaufania do Polski – mówi Piotr Kaszyński, Partner Zarządzający Newmark Polska.
Ostatnie kilkanaście miesięcy potwierdziło trwałe wzmacnianie pozycji Polski w gospodarce europejskiej. – Przekroczenie 1 biliona dolarów PKB i wejście do grona najbardziej uprzemysłowionych gospodarek świata jest nie tylko symbolicznym kamieniem milowym, ale dowodem na skuteczność transformacji ostatniej dekady. Dziś Polska nie jest już rynkiem goniącym, lecz aktywnie współkształtuje kierunek zmian w regionie – zapewnia Piotr Kaszyński. Ekspert podkreśla, że chociaż położenie geopolityczne pozostaje stałym elementem analiz, to inwestorzy i przedsiębiorcy doceniają również stabilność regulacyjną, wysoką jakość infrastruktury oraz dostęp do wykwalifikowanych specjalistów w naszym kraju.
Rynek magazynowy: wielka szóstka nadal rządzi
Polski sektor magazynowy pozostaje jednym z kluczowych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych i nadal przyciąga uwagę międzynarodowych inwestorów. W poprzednim roku deweloperzy utrzymali stabilne tempo realizacji nowych projektów, zwiększając całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej do ok. 37 mln mkw. pod koniec 2025 r. Co więcej, biorąc pod uwagę wolumen powierzchni pozostającej w budowie, analitycy Newmark Polska spodziewają się, że w bieżącym roku na rynek trafią kolejne około 2 mln mkw. nowych magazynów.
Najwięcej hal produkcyjno-magazynowych nadal powstawało w województwach: mazowieckim, pomorskim, śląskim i dolnośląskim oraz w mniejszym zakresie w łódzkim i wielkopolskim – gdzie w sumie trafiło ponad 80 proc. nowej podaży.
– Przewaga tych lokalizacji wynika nie tylko z korzystnego położenia, dobrej komunikacji i rozwiniętej logistyki, ale również z dostępu do wykwalifikowanych pracowników. Największe regiony magazynowe tworzą razem kompleksową i zróżnicowaną ofertę – od lokalizacji przy dużych lotniskach, przez dostęp do portów morskich, po sąsiedztwo zachodniej granicy czy klastrów przemysłowych. Dzięki temu firmy o bardzo różnych potrzebach operacyjnych mogą znaleźć w Polsce miejsce precyzyjnie dopasowane do swojej działalności, co dodatkowo wzmacnia stabilność całego rynku – podkreśla Piotr Kaszyński z Newmark Polska.
Stabilny popyt na hale i mniej przeprowadzek
Większa ostrożność była zauważalna po stronie najemców magazynowych. Przyczyniło się to do przesunięcia w strukturze popytu w stronę renegocjacji, które w ubiegłym roku stanowiły ponad połowę wszystkich transakcji. – Przedsiębiorcy dokładniej analizowali lokalizacje i standardy nowych obiektów, chcąc mieć pewność, że relokacja rzeczywiście poprawiłaby efektywność operacyjną ich firmy. Część najemców, których działalność nie wymaga zaawansowanych rozwiązań, decydowała się na pozostanie w starszych, mniej nowoczesnych magazynach, które nadal spełniają ich potrzeby. Innym powodem przedłużania dotychczasowych kontraktów była obawa o utratę części pracowników w efekcie przeprowadzki – wyjaśnia Piotr Kaszyński.
Mimo większej liczby renegocjacji, Partner Zarządzający Newmark Polska zapewnia, że fundamenty rynku pozostają solidne. – Rozwój e-commerce, logistyki ostatniej mili oraz postępująca modernizacja infrastruktury drogowej, kolejowej i portowej sprawiają, że całkowity popyt w minionym roku utrzymał się na szacunkowym poziomie około 6 mln mkw., zbliżonym do wyniku z roku 2024. Spodziewamy się, że w tym roku potrzeby na magazyny będą stopniowo rosły. Deweloperzy, dysponując przygotowanymi gruntami, mogą w stosunkowo krótkim czasie zareagować na większe zapotrzebowanie, co powinno pomóc w utrzymaniu płynności podaży – zapewnia Kaszyński.
Trwa walka o duże, nowoczesne biura
Jedną z największych przemian w ostatnich latach przeszedł rynek biurowy. Technologia dała firmom niespotykaną dotąd elastyczność, ale biuro wciąż pozostaje miejscem, w którym organizacje budują kulturę i realnie wzmacniają swoją przewagę konkurencyjną. – Taki dualizm mocno wpłynął na sposób podejmowania decyzji przez najemców, którzy coraz bardziej doceniają długofalową wartość biur: lokalizację, jakość techniczną czy otoczenie usługowe. Tymczasem podaż tych najbardziej pożądanych – dużych i nowoczesnych modułów w topowych lokalizacjach jest ograniczona, co wiele firm zmusza do przemyślenia swoich strategii – informuje Kaszyński.
W 2025 roku po raz pierwszy w tak dużej skali obserwowaliśmy kurczenie się zasobu biurowego. Tempo wycofywania starszych budynków było szybsze niż dopływ nowej podaży. Dlaczego? – Najemcy oczekują wysokiej jakości, a część obiektów sprzed dwóch czy trzech dekad nie jest w stanie sprostać współczesnym wymogom technologicznym ani środowiskowym. Właściciele coraz częściej decydują się na modernizacje, a to wiąże się z czasowym wyłączeniem obiektów z użytku, albo całkowitą zmianę ich funkcji, co pogłębia lukę podażową na rynku biurowym – odpowiada Piotr Kaszyński z Newmark Polska.
W Warszawie i w regionach
Jednocześnie – szczególnie w Warszawie – coraz wyraźniej widać różnice w chłonności poszczególnych rejonów miasta. W centralnych lokalizacjach każdy dobrze położony i nowoczesny metr kwadratowy powierzchni biurowej znika z rynku błyskawicznie, podczas gdy na obrzeżach miasta nadal można znaleźć wolne moduły, choć wymagające dokładniejszej analizy pod względem jakości, dostępności komunikacyjnej i zaplecza usługowego.
W ośrodkach regionalnych wysoki poziom pustostanów mógłby wskazywać na przewagę negocjacyjną najemców. – Ten zasób jest jednak silnie rozproszony i często nie spełnia wymagań jakościowych firm, zwłaszcza tych oczekujących wyższych standardów powierzchni. Najbardziej widoczne jest to przy zapotrzebowaniu na większe biura, ponieważ przedsiębiorstwa poszukujące powierzchni powyżej 5 tys. mkw. praktycznie nie mają realnych alternatyw. W regionach niemal nie powstają nowe, nowoczesne projekty, dlatego nawet tam, gdzie teoretycznie dostępnych biur jest dużo, faktyczny wybór pozostaje ograniczony. W konsekwencji dla wielu firm pozostanie w dotychczasowym budynku staje się jedyną realną opcją, jeśli potrzebują dużej, dobrze skomunikowanej powierzchni, spełniającej normy ESG. Tendencję tę potwierdzają również liczby – udział renegocjacji w całkowitym popycie na głównych rynkach biurowych w ubiegłym roku utrzymywał się na wysokim poziomie, sięgając około 50 proc. – informuje Piotr Kaszyński.
Starsze i nowsze – rynek dwóch prędkości
Jednocześnie rosnące koszty realizacji budynków ścierają się z defensywną strategią wielu funduszy oraz oczekiwaniem wysokich stóp zwrotu. Piotr Kaszyński dodaje, że kapitał szuka przede wszystkim bezpieczeństwa, a nie agresywnych zakupów. W praktyce oznacza to dłuższe utrzymywanie aktywów w portfelach właścicieli oraz selektywne uruchamianie nowych projektów – wyłącznie w lokalizacjach o najwyższym potencjale komercyjnym. Taki model działania sprawia, że w kolejnych latach dostępność powierzchni w wysokim standardzie będzie stopniowo spadać, a najemcy będą musieli planować swoje decyzje z większym wyprzedzeniem i większą determinacją, niż dotychczas.
– W 2026 roku ta układanka się nie zmieni. Podaż nowych biur będzie nadal niewystarczająca, a całkowite zasoby już spadły i wynoszą około 13 mln mkw. Najemcy wielkopowierzchniowi wciąż będą rywalizować o nieliczne dostępne opcje. W najbardziej pożądanych budynkach dostępność będzie maleć, w starszych – rosnąć, co jeszcze mocniej podkreśli dwutorowość rynku. Renegocjacje pozostaną istotnym elementem struktury popytu. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego układania strategii i szybszego podejmowania decyzji – komentuje Piotr Kaszyński z Newmark Polska.
Ostrożny optymizm oparty na faktach
Polski rynek nieruchomości komercyjnych zakończył 2025 rok w dobrej kondycji i z jasno zarysowanym kierunkiem rozwoju. – Sektor magazynowy utrzymał wysoką aktywność i dziś stoi przed kolejną falą popytu napędzaną przez e-commerce, produkcję oraz relokacje łańcuchów dostaw. Na rynku biurowym ograniczona podaż stworzyła przestrzeń do odbudowy aktywności deweloperskiej, a firmy coraz śmielej planują rozwój w najlepiej przygotowanych lokalizacjach. Jednocześnie inwestorzy – mimo większej selektywności – postrzegają Polskę jako stabilny i skalowalny rynek, który w 2026 roku może ponownie przyciągnąć większy kapitał. Wiele sygnałów wskazuje na to, że 2026 rok przyniesie stopniowe odbicie, budowane raczej na stabilnych fundamentach niż gwałtownym wzroście – podsumowuje Piotr Kaszyński, Partner Zarządzający Newmark Polska.
