Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, w 2025 roku aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym utrzymywała się na wysokim poziomie, a czwarty kwartał okazał się rekordowy pod względem wolumenu wynajętej powierzchni biurowej. Warto jednak zauważyć, że w strukturze popytu – zarówno w czwartym kwartale, jak i w całym ubiegłym roku – dominowały renegocjacje umów najmu. Jednocześnie odnotowano ograniczoną aktywność deweloperską, która przełożyła się na niewielką liczbę ukończonych inwestycji i metrów kwadratowych w budowie. Z kolei spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej i coraz mniejsza dostępność dużych modułów biurowych, szczególnie w obiektach najwyższej jakości i najlepszych lokalizacjach, wzmacniają presję na wzrost czynszów.
Pod koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie nieznacznie przekraczały 6,23 mln mkw., ale w porównaniu z rokiem poprzednim zmniejszyły się o około 1%.
– Odnotowywane od 2023 roku niskie wolumeny nowej podaży (średnio poniżej 85 000 mkw. rocznie) oraz przyspieszający trend wycofywania z rynku starszych, nieefektywnych obiektów przekładają się na znaczące spowolnienie tempa wzrostu nowoczesnych zasobów biurowych, a nawet ich uszczuplenie – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.
W samym 2025 roku w celu modernizacji lub zmiany funkcji wyłączono z zasobów prawie 165 000 mkw. biur. Jednocześnie nowa podaż w ubiegłym roku wyniosła niecałe 90 000 mkw., z czego prawie 85% oddano do użytku w dwóch biurowcach w podstrefie Zachodnie Centrum: The Bridge (47 000 mkw.) oraz AFI Office House (27 800 mkw.), które zostały ukończone w drugim kwartale.
– W całym 2025 roku aktywność deweloperska w Warszawie utrzymywała się na stosunkowo niskim poziomie i podobnie będzie w tym roku. W lokalizacjach poza centrum deweloperzy uzależniają rozpoczynanie nowych inwestycji biurowych od pozyskania najemców w ramach umów przednajmu, natomiast w centrum stolicy istotnym wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów. Szacujemy, że około 70% tegorocznego wolumenu nowej powierzchni powstanie w centrum Warszawy – dodaje Karol Wyka.
W czwartym kwartale 2025 roku w budowie pozostawało prawie 189 000 mkw. – to o 36% więcej niż w trzecim kwartale, ale o blisko 23% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Warto zauważyć, że w ubiegłym roku deweloperzy w Warszawie rozpoczęli budowę tylko jednego znaczącego biurowca – AFI Tower. Ponadto prawie 60% powierzchni będącej obecnie w budowie zostanie dostarczone na rynek dopiero po roku 2026. Z kolei tegoroczna podaż, według prognoz analityków firmy Newmark Polska, wyniesie ok. 80 000 mkw.
Czwarty kwartał 2025 roku, podobnie jak w poprzednich latach, charakteryzował się największą aktywnością najemców w całym roku. Jednocześnie był to rekordowy kwartał pod względem wolumenu wynajętej powierzchni w historii warszawskiego rynku biurowego. W tym okresie najemcy wynajęli 309 850 mkw. biur, co oznacza wzrost o 69% w porównaniu z trzecim kwartałem oraz o niemal 27% w stosunku do ostatniego kwartału 2024 roku.
– Całkowity popyt w 2025 roku wyniósł prawie 794 100 mkw. i był o ponad 7% wyższy niż rok wcześniej (740 200 mkw.). W okresie od stycznia do grudnia 2025 roku najwięcej umów najmu podpisano w Centrum (255 300 mkw., z czego 70,6% w podstrefie Zachodnie Centrum), na Służewcu (180 000 mkw.) i w Centralnym Obszarze Biznesu (109 200 mkw.). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym były firmy z sektora produkcyjnego (14%), IT (13%) oraz finansowego (11%). Siedem umów podpisanych w ubiegłym roku opiewało na ponad 10 000 mkw. – mówi Magdalena Zagórska, Dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.
Zarówno w czwartym kwartale, jak i w całym 2025 roku, renegocjacje dominowały na rynku najmu, odpowiadając odpowiednio za 64,5% i 50,7% wynajętej powierzchni. Na pozostałe 49,3% ubiegłorocznego popytu złożyły się nowe umowy (36,9%), ekspansje (5,7%), transakcje na potrzeby własne (4%) oraz przednajmy (2,7%).
Czwarty kwartał 2025 roku przyniósł kolejny z rzędu spadek współczynnika pustostanów. Na koniec grudnia wyniósł on 9,1% i był niższy o 0,6 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,5 p.p. względem analogicznego okresu rok wcześniej. Potencjalni najemcy mogą obecnie wybierać spośród prawie 564 700 mkw. wolnych biur w istniejących budynkach. Jednocześnie obiekty ukończone po 2014 roku oferują zaledwie ok. 122 000 mkw., co w ich przypadku przekłada się na współczynnik pustostanów na poziomie 4,9%. Na koniec grudnia ubiegłego roku biura o powierzchni ponad 5000 mkw. dostępne były jedynie w trzech biurowcach wybudowanych po 2014 roku.
Średnie miesięczne stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych w czwartym kwartale 2025 roku utrzymywały się na poziomie 22-28 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum.
– W najbardziej poszukiwanych lokalizacjach, jak i w budynkach oferujących najwyższy standard, obserwujemy presję na wzrost czynszów, wynikającą z ograniczonej dostępności. W konsekwencji czynsze bazowe za powierzchnie klasy premium już teraz niekiedy przekraczają 30 euro za mkw., a w kolejnych miesiącach 2026 roku mogą wzrosnąć jeszcze bardziej – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
