Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach”, rok 2025 na regionalnych rynkach biurowych upłynął pod znakiem rekordów. Deweloperzy dostarczyli w tym czasie najmniej nowej powierzchni w historii, podczas gdy najemcy wykazali się rekordowo wysoką aktywnością. Renegocjacje pozostały głównym czynnikiem kształtującym popyt w regionach, a w ostatnim kwartale po raz pierwszy od początku 2025 roku odnotowano spadek wskaźnika pustostanów. Jednocześnie kluczowe znaczenie dla najemców przy wyborze biura nadal miały standard budynku, jego lokalizacja oraz stopień dopasowania powierzchni do indywidualnych potrzeb.
Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły nieco ponad 6,72 mln mkw. i zmniejszyły się w ciągu roku o ok. 1% – podobnie jak w stolicy. W tym czasie deweloperzy oddali do użytkowania niecałe 20 550 mkw. nowej powierzchni w pięciu budynkach, z których żaden nie przekroczył 10 000 mkw. Największym biurowcem ukończonym w 2025 roku był Stella Office w Krakowie o łącznej powierzchni 9900 mkw.
– Ubiegłoroczny wolumen nowej podaży oznacza spadek o ponad 83% w porównaniu z 2024 rokiem i stanowi najniższy poziom od początku prowadzenia statystyk dla rynków regionalnych w Polsce. Wolumen powierzchni w budowie utrzymuje się na niskim poziomie. Na koniec grudnia 2025 roku w trakcie realizacji znajdowało się ok. 217 000 mkw. Najwięcej nowej powierzchni powstaje w Poznaniu i Krakowie, które łącznie odpowiadają za 60% projektów realizowanych w miastach regionalnych – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.
W 2025 roku rozpoczęto budowę jedynie sześciu nowych biurowców o łącznej powierzchni niespełna 56 000 mkw., co pokazuje, że deweloperzy koncentrowali się przede wszystkim na komercjalizacji istniejących budynków. Warto również zauważyć, że 46% tego wolumenu przypadło na biurowiec Nowy Rynek C (25 750 mkw.) w Poznaniu.
Aktywność najemców na regionalnych rynkach biurowych osiągnęła rekordowy poziom zarówno w czwartym kwartale, jak i w całym 2025 roku. W ostatnim kwartale wolumen transakcji najmu przekroczył 249 300 mkw., co oznacza wzrost o ponad 84% kwartał do kwartału i przeszło 13% rok do roku.
– W okresie od stycznia do grudnia 2025 roku podpisano umowy najmu na ponad 772 550 mkw., co stanowi najwyższą aktywność najemców odnotowaną w regionach od początku prowadzenia statystyk. Coraz większego znaczenia nabiera jakość oferowanej powierzchni. Na rynku biurowym można zaobserwować coraz silniejszy podział zasobów powierzchni biurowych na nowoczesne budynki znajdujące najemców stosunkowo szybko oraz starsze obiekty wymagające modernizacji lub zmiany funkcji – dodaje Karol Wyka.
W 2025 roku, podobnie jak rok wcześniej, renegocjacje i odnowienia umów zdominowały strukturę popytu. W całym ubiegłym roku ich udział wyniósł ponad 52%, a pozostałe 48% przypadło na nowe umowy (36%), ekspansje (7%), umowy na potrzeby własne (3%) oraz umowy przednajmu (2%). Najbardziej aktywne w tym czasie były firmy z branży IT (17,3% całkowitego wolumenu transakcji najmu), sektora usług dla biznesu (16,2%) oraz produkcyjnego (15,5%).
W 2025 roku aktywność najemców w Krakowie ustanowiła kolejny rekord na poziomie 269 500 mkw., co stanowiło prawie 35% całkowitego popytu na rynkach regionalnych. Drugie miejsce zajął Wrocław (179 600 mkw.), a na trzecim uplasowało się Trójmiasto (113 850 mkw.). Łącznie w tych trzech miastach podpisano umowy najmu na prawie 73% popytu zarejestrowanego w regionach.
Na koniec grudnia 2025 roku wskaźnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych wyniósł 16,9%, co stanowi spadek o 0,8 p.p. w ujęciu kwartalnym oraz o 0,9 p.p. rok do roku. We wszystkich miastach regionalnych, z wyjątkiem Szczecina, współczynnik powierzchni niewynajętej przekroczył 10%, a w czterech z analizowanych lokalizacji osiągnął poziom 18% lub wyższy. Największy spadek rok do roku odnotowano w Łodzi (-4,4 p.p.) oraz Katowicach (-1,7 p.p.).
Na koniec czwartego kwartału 2025 roku najemcy mieli do dyspozycji łącznie ok. 1,14 mln mkw. powierzchni dostępnej od zaraz w istniejących obiektach.
– Warto podkreślić, że najwyższy odsetek pustostanów dotyczy głównie starszych budynków, podczas gdy w nowych biurowcach obserwujemy stopniowe wchłanianie dostępnej powierzchni. W efekcie zasoby ulegają coraz wyraźniejszej segmentacji: nowoczesne biurowce odnotowują wzrost poziomu wynajęcia, a starsze obiekty, które nie spełniają oczekiwań najemców ani wymagań ESG, napotykają większe trudności z pozyskaniem najemców – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
W 2025 roku czynsze za wynajem powierzchni biurowej w większości miast regionalnych pozostawały na stabilnym poziomie. Na koniec czwartego kwartału miesięczne stawki w biurach o najwyższym standardzie sięgały 16,00-18,00 euro za mkw. W najlepszych budynkach i najbardziej pożądanych lokalizacjach czynsze utrzymywały się na relatywnie wysokim poziomie, natomiast w starszych obiektach właściciele konkurowali głównie pakietami zachęt, obejmującymi m.in. zwolnienia z czynszu czy dopłaty do wykończenia biura. Takie pakiety pozostają istotnym elementem negocjacji warunków umowy najmu zarówno w przypadku starszych biurowców, jak i budynków charakteryzujących się wysokim wskaźnikiem pustostanów.
– W procesie wyboru powierzchni ważną rolę odgrywają również kwestie środowiskowe. Najemcy coraz częściej preferują budynki spełniające standardy efektywności energetycznej oraz wymagania ESG, co wpływa na ich konkurencyjność i zwiększa presję modernizacyjną na właścicieli starszych obiektów – dodaje Agnieszka Giermakowska.
