Polski rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych pozostaje stabilny, a jego fundamenty wspierane są zarówno przez sprzyjające warunki makroekonomiczne, jak i utrzymującą się aktywność najemców. Z najnowszego raportu „Warehouse and industrial market in Poland” firmy doradczej Savills wynika, że sektor wchodzi w 2026 r. z wysokim poziomem wynajętej powierzchni, ograniczoną nową podażą oraz stabilnymi stawkami czynszowymi.
Polska gospodarka utrzymuje jedną z najwyższych dynamik wzrostu w Unii Europejskiej, a prognozy wskazują na dalsze przyspieszenie aktywności inwestycyjnej oraz stabilizację inflacji i kosztów finansowania. Takie otoczenie sprzyja planowaniu długoterminowych projektów logistycznych i produkcyjnych oraz wzmacnia decyzje najemców dotyczące rozwoju operacji.
– Na tle Europy otoczenie makroekonomiczne w Polsce pozostaje korzystne, co przekłada się na stabilne decyzje biznesowe firm produkcyjnych i logistycznych. Widzimy wyraźnie, że najemcy koncentrują się dziś na długoterminowym zabezpieczeniu powierzchni i efektywności operacyjnej, a ograniczona liczba nowych inwestycji dodatkowo wzmacnia pozycję najlepszych lokalizacji i stabilizuje warunki najmu – mówi Patrycja Dzikowska, Associate Director, Research, Savills.
OGRANICZONA PODAŻ NOWYCH PROJEKTÓW
Na koniec 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły 36,58 mln m kw. Na największych rynkach – Warszawie, Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Wrocławiu i Poznaniu – skoncentrowana jest ponad połowa krajowej podaży.
W 2025 r. deweloperzy oddali do użytkowania ok. 1,68 mln m kw. nowej powierzchni, co oznacza spadek o 35% rok do roku. Jednocześnie wzrósł poziom wynajęcia powierzchni w momencie ukończenia inwestycji, a projekty w budowie są w dużej mierze zabezpieczone umowami pre-let. Ograniczona aktywność deweloperska wpływa na stabilizację rynku i stopniowe zmniejszanie wolumenu dostępnej powierzchni.
POPYT NA WYSOKIM BIEGU – TRZECI NAJLEPSZY WYNIK W HISTORII
Łączny popyt brutto w 2025 r. wyniósł 6,64 mln m kw., co oznacza wzrost o 14% rok do roku i jeden z najwyższych wyników w historii sektora. Transakcje obejmujące nowe umowy oraz ekspansje utrzymały poziom wyższy niż przed pandemią, co potwierdza trwałą bazę popytu.
Największą aktywność odnotowano w kluczowych regionach logistycznych, takich jak Warszawa, Polska Centralna i Wrocław. Coraz większe znaczenie zyskują również rynki regionalne, które przyciągają firmy produkcyjne i dystrybucyjne.
PUSTOSTANY W DÓŁ, CZYNSZE USTABILIZOWANE
Na koniec 2025 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 7,1% i wykazywał tendencję spadkową, co wskazuje na zrównoważoną relację między podażą a zapotrzebowaniem. Występuje jednak relatywnie wyraźne zróżnicowanie pomiędzy poszczególnymi regionami magazynowymi, a nawet mikrolokalizacjami w ramach jednego regionu. Największe wolumeny dostępnej powierzchni odnotowano w regionach o wysokiej aktywności deweloperskiej ze znaczącym udziałem projektów o charakterze spekulacyjnym, których absorpcja wymaga więcej czasu. Natomiast w klastrach magazynowych o najlepiej ocenianych i pożądanych przez najemców parametrach rynkowych, dostępność modułów magazynowych, zwłaszcza o większym metrażu, pozostaje ograniczona.
Od końca 2024 r. czynsze bazowe utrzymują się na stabilnym poziomie, z niewielkimi wahaniami w przypadku topowych lokalizacji i powierzchni o najwyższej jakości. W standardowych obiektach typu big-box stawki mieszczą się w przedziale ok. 3,60-6,75 EUR/m kw./miesiąc, przy czym najwyższe dotyczą projektów miejskich o wysokim standardzie technicznym usytuowanych na rynkach wiodących.
– W tym roku prognozujemy utrzymanie stabilnych warunków najmu przy nadal ograniczonej podaży nowych projektów i wysokiej aktywności najemców. Kluczowe znaczenie będą mieć przedłużenia umów, projekty typu build-to-suit oraz rozwój produkcji w ramach nearshoringu. Polska pozostaje istotnym ogniwem europejskich łańcuchów dostaw, a napływ nowych inwestorów wzmacnia długoterminowe fundamenty rynku – komentuje Wioleta Wojtczak, Associate Director, Head of Research, Savills.
