Jak wynika z najnowszego raportu największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO pt.: „Rynek magazynowy w Polsce 2025”, sektor magazynowo-produkcyjny utrzymał silną pozycję pomimo umiarkowanego spowolnienia w pierwszej połowie roku. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni osiągnęły na koniec 2025 r. 36,58 mln mkw., przy spadku nowej podaży do 1,68 mln mkw. Popyt brutto wzrósł do 6,64 mln mkw., co stanowi trzeci najwyższy wynik w historii rynku, a współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie 7,4%. Na rynku inwestycyjnym natomiast sektor magazynowy uzyskał drugi co do wielkości wynik wyrażony zamknięciem transakcji na poziomie 1,5 mld EUR.
Monika Rykowska, Dyrektor Działu Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, mówi: „Sektor magazynowy wchodzi w fazę większej selektywności. Obserwujemy utrzymanie wysokiego udziału renegocjacji w strukturze popytu, kontrolę podaży spekulacyjnej oraz koncentrację inwestycji na najbardziej płynnych rynkach, czyli na Mazowszu, Śląsku i w regionie łódzkim. Jednocześnie rośnie znaczenie hubów transgranicznych i portów takich jak Trójmiasto i Szczecin wspieranych przez rozwój infrastruktury transportowej. W 2026 roku kluczowe dla wzrostu sektora będą: poprawa koniunktury w przemyśle europejskim i konsumpcja wewnętrzna”.
Popyt: trzeci co do wielkości wynik w historii
W 2025 r. na rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych wynajęto 6,64 mln mkw. (+14% r/r). Rekordowy poziom osiągnęły renegocjacje – 3,46 mln mkw. – które stanowiły 52% całkowitego popytu (+10 p.p. r/r). Najwyższą aktywność najemców odnotowano w woj. mazowieckim (1,41 mln mkw.), łódzkim (1,17 mln mkw.) i śląskim (1,07 mln mkw.). Z kolei popyt netto wyniósł 3,18 mln mkw. (-6% r/r), a wśród dominujących rynków znalazły się: woj. mazowieckie (729 tys. mkw.), woj. łódzkie (475 tys. mkw.) i woj. dolnośląskie (464 tys. mkw.). Wśród wybranych największych transakcji najmu w całym 2025 r. można wskazać m.in. przedłużenie i ekspansję sieci Agata Meble w Mapletree Piotrków II (łącznie 128 200 mkw.), przedłużenie umowy na 78 100 mkw. przez operatora logistycznego ID Logistics w P3 Wrocław II, a także dwie nowe umowy, z których pierwsza dot. najmu 67 800 mkw. przez firmę z sektora 3PL w 7R Park Gdańsk III, z kolei najemca z branży motoryzacyjnej Schaeffler zdecydował o podpisaniu nowej umowy w Prologis Park Ujazd (63 400 mkw.).
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, komentuje: „Struktura popytu w 2025 roku potwierdza coraz większą dojrzałość rynku w Polsce. Renegocjacje pięcioletnich umów zawieranych w latach 2021–2022 stały się dominującym komponentem aktywności najemców. W 2026 r. nowy popyt będzie efektem zarówno ekspansji w wybranych branżach, jak i potrzeby konsolidacji powierzchni lub relokacji celem optymalizacji kosztów operacyjnych. Widzimy większą aktywność firm z sektora handlu, e-commerce i dystrybucji, przy umiarkowanej odbudowie popytu w segmencie operatorów logistycznych”.
Podaż: najniższy poziom od 2016 roku
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2025 r. osiągnęły poziom 36,58 mln mkw. (+6% r/r), przy czym analitycy AXI IMMO wskazują, że nowa podaż w 2025 r. spadła do 1,68 mln mkw. (-35% r/r), co oznacza najniższy wynik od 2016 r. Wśród największych wybranych nowych inwestycji znalazły się m.in. P3 Wrocław 95 000 mkw. w woj. dolnośląskim czy Hillwood Poznań-Czempiń (53 700 mkw.) w woj. wielkopolskim. Z kolei na rynkach spoza tzw. wielkiej piątki należy wyróżnić 7R Park Lublin (57 500 mkw.) w woj. lubelskim czy Panattoni Park Szczecin-Dunikowo (54 400 mkw.) w woj. zachodniopomorskim. W budowie pozostaje 1,79 mln mkw. (+2% r/r) przy wyraźnym ograniczeniu projektów spekulacyjnych do poziomu 38,6% (690 tys. mkw. -8,6 p.p. r/r). Najwięcej inwestycji realizowanych jest w woj. mazowieckim (648 tys. mkw.), pomorskim (221 tys. mkw.) i śląskim (192 tys. mkw.). Deweloperzy warunkują rozpoczęcie nowych projektów umowami przednajmu na poziomie 40–50%.
Współczynnik pustostanów na koniec 2025 r. wyniósł 7,4% (-0,1 p.p. r/r). Najniższy poziom dostępności odnotowano m.in. w woj. zachodniopomorskim (1,2%) i małopolskim (2,6%), a jednocześnie najwyższy wzrost pustostanów w woj. śląskim (+2,3 p.p. r/r). Stawki bazowe w projektach typu big-box utrzymywały się w przedziale 3,6–6,0 EUR/mkw./mies. przy czynszach efektywnych 3,0–4,5 EUR/mkw./mies. Konkurencja przeniosła się na poziom pakietów zachęt obejmujących 1 lub 2 miesiące wakacji czynszowych za każdy rok umowy.
Rynek inwestycyjny: 1,5 mld EUR i silna pozycja sale & leaseback
Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowo-produkcyjnym wyniósł 1,5 mld EUR (+15% r/r), co stanowiło 34% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w Polsce i drugi pod względem wielkości udział wśród sektorów nieruchomości komercyjnych. Dominowały transakcje pojedynczych aktywów oraz sale & leaseback. W 2025 r. istotną rolę odgrywali inwestorzy z USA oraz z Czech.
Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO, mówi: „Sektor magazynowy utrzymuje pozycję jednego z najbardziej stabilnych segmentów rynku inwestycyjnego. W 2025 roku obserwowaliśmy wyraźny wzrost aktywności w transakcjach typu sale & leaseback, co odzwierciedla potrzebę uwalniania kapitału przez firmy produkcyjne. W 2026 roku spodziewamy się dalszej poprawy płynności oraz delikatnej kompresji stóp kapitalizacji dla aktywów prime z długimi umowami najmu”.
Prognoza na 2026 rok
Analitycy AXI IMMO zakładają utrzymanie stabilnego poziomu nowej podaży, stopniowy spadek pustostanów oraz selektywny wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach. Renegocjacje pozostaną dominującym elementem struktury popytu, a nowe projekty będą w dużej mierze powiązane z ekspansjami i konsolidacją powierzchni.
Renata Osiecka, Właścicielka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: „Rynek magazynowy w Polsce potwierdził w 2025 roku swoją dojrzałość i odporność na wahania koniunktury. Wysoki poziom popytu, kontrolowana podaż oraz rosnąca aktywność inwestorów tworzą stabilne fundamenty pod dalszy rozwój sektora. Spodziewamy się kontynuacji pozytywnego trendu związanego ze wzrostem wolumenu transakcji na rynku inwestycyjnym, w tym transakcji portfelowych. W 2026 r. kluczowe będą inwestycje infrastrukturalne, nearshoring oraz rosnące znaczenie jakości technicznej i standardów ESG. Polska pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych rynków magazynowych w Europie”.
