Po trzech kwartałach 2025 roku polski rynek magazynowy utrzymuje stabilną strukturę, w której popyt, podaż i aktywność inwestorów pozostają w równowadze. Wynajęte 4,54 mln mkw. powierzchni oraz wysoki udział renegocjacji (52%) wskazują, że ogólny popyt pozostaje wysoki, a najemcy w coraz większym stopniu koncentrują się na optymalizacji i długoterminowym zarządzaniu kosztami. Z kolei ostrożne podejście deweloperów i spadek nowej podaży (1,55 mln mkw.) pokazują, że rynek rośnie, ale jego dynamika jest niższa. Współczynnik powierzchni niewynajętej pozostaje na stabilnym poziomie 8,2%. To oznacza brak wyraźnego spadku, ale też wzrostu. Na rynku inwestycyjnym widoczny był wzrost transakcji typu sale & leaseback, widoczna jest też większa liczba inwestorów, co może przełożyć się na większą płynność sektora. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport pt. „Rynek magazynowy w Polsce w I–III kw. 2025 r.”.
Na rynku inwestycyjnym magazyny zaraz za biurami
Analitycy AXI IMMO wskazują na ożywienie w sektorze inwestycyjnym na rynku nieruchomości komercyjnych. Segment przemysłowy i logistyczny odpowiadał za 35% zawartych transakcji, co przełożyło się na wynik ponad 870 mln euro (+18% r/r) od stycznia do końca września 2025 r. W analizowanym okresie wśród największych transakcji znalazły się m.in. rekordowy w skali CEE zakup dwóch nieruchomości w modelu najmu zwrotnego przez fundusz Realty Income Corporation od firmy Eko-Okna o wartości 253,5 mln euro. Następnie sprzedaż centrum dystrybucyjnego LPP (103 800 mkw.) w regionie Bydgoszczy do Reico IS oraz transakcja sale & leaseback portfela nieruchomości (182 800 mkw.) firmy Tenneco na Górnym Śląsku na rzecz Adventum.
Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Po okresie wyczekiwania i dużej rozbieżności w oczekiwaniach cenowych między kupującymi a sprzedającymi rok 2025 przyniósł upragnioną stabilizację oraz wyraźny wzrost płynności. Magazyny pozostają bezpieczną przystanią dla inwestorów dzięki swojej odporności na zmienność koniunktury, jednak tegorocznej dynamice sprzyja również duży udział transakcji sale & leaseback – transakcje te pozwoliły firmom uwolnić kapitał, a inwestorom zabezpieczyć długoterminowy dochód. Jednocześnie coraz bardziej widoczna jest aktywność kapitału polskiego i innych krajów regionu, który skutecznie wykorzystał moment stabilizacji i możliwość korzystnych cenowo zakupów”.
Popyt napędzany renegocjacjami
W okresie od stycznia do końca września 2025 r. na polskim rynku magazynowym wynajęto łącznie 4,54 mln mkw. (+20% r/r) powierzchni. Analitycy AXI IMMO wskazują, że renegocjacje umów stanowiły 52% popytu brutto, a wynik dla tej składowej wzrósł o 13 punktów procentowych ujęciu rok do roku. Wśród województw z największą aktywnością najemców znalazły się kolejno mazowieckie (1,036 mln mkw.), dolnośląskie (709 tys. mkw.), śląskie (699 tys. mkw.) i łódzkie (625 tys. mkw.). Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje wyniósł w analogicznym okresie 2,19 mln mkw. i był nieznacznie niższy o 6 procent względem poprzedniego roku. Wśród wybranych transakcji najmu dla referowanego w najnowszym raporcie AXI IMMO okresu I-III kw. 2025 r. znalazły się m.in.: przedłużenie i ekspansja firmy Agata Meble w Mapletree Piotrków II (woj. łódzkie) na 128 200 mkw., a także dwie umowy zawarte przez operatorów logistycznych. Pierwsza to przedłużenie obowiązującego kontraktu w P3 Wrocław II (w woj. dolnośląskim) na 78 100 mkw., druga zaś to nowa umowa na 67 800 mkw. podpisana w 7R Park Gdańsk III (woj. pomorskie).
Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, komentuje: „Po trzech kwartałach 2025 r. widzimy, że polski rynek magazynowy jest odporny na makroekonomiczne zawirowania. Obserwujemy stopniową absorpcję dostępnej powierzchni stymulowaną głównie przez firmy związane z sektorem konsumenckim tj. e-commerce, sieci sklepów, dystrybucję czy logistykę. Biorąc pod uwagę obecne otoczenie rynkowe rozwój firm produkcyjnych jest selektywny i przede wszystkim zależny od branży. Najemcy decydują się na nowe umowy głównie z potrzeby optymalizacji kosztów lub ograniczeń operacyjnych w dotychczasowych lokalizacjach”.
Nowej powierzchni mniej – rynek schładza tempo
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec września 2025 r. wyniosła 36,45 mln mkw. (+7% r/r). Od stycznia do końca września br. deweloperzy dostarczyli 1,55 mln mkw. (-26% r/r). W trójce największych oddanych inwestycji na koniec III kw. 2025 r. znalazły się dwie w woj. dolnośląskim tj. P3 Wrocław (95 000 mkw.) i GLP Wrocław V Logistics Centre (67 600 mkw.), a także Panattoni Park Sosnowiec Expo (62 100 mkw.) – park dystrybucyjny w woj. śląskim. Na koniec września 2025 r. w budowie pozostawało 1,56 mln mkw. (-20% r/r), a najwięcej nowej powierzchni powstaje w woj. mazowieckim (533 tys. mkw.), pomorskim (221 tys. mkw.) i śląskim (191 tys. mkw.). Powierzchnia budowana spekulacyjnie to obecnie 705 tys. mkw. (-22% r/r). Deweloperzy wykazują większą ostrożność, ograniczając inwestycje spekulacyjne i skupiając się na projektach z zabezpieczonym przednajmem (minimum 40–50%) oraz inwestycjach typu BTS.
Pustostany i czynsze – stabilizacja i selektywne korekty
Wskaźnik pustostanów utrzymuje się w stabilnym przedziale 7,4–8,4%. Na koniec września 2025 r. wyniósł 8,2% bez zmian kwartał do kwartału. Najwyższe poziomy wolnej powierzchni notuje się w woj. lubuskim i świętokrzyskim (po 17,2%), a także lubelskim (13,2%). Spośród rynków tzw. „wielkiej piątki” najwyższa dostępność powierzchni notowana jest w woj. dolnośląskim (10,7%).
Bazowe stawki czynszów pozostają stabilne, z lekką tendencją wzrostową dla nowych i planowanych inwestycji. Dla obiektów typu big-box wahają się od 3,6 do 6,0 EUR/mkw. miesięcznie. Stawki efektywne uwzględniające zachęty od deweloperów są nawet o 20% niższe w zależności od poziomu pustostanów, długości umowy najmu i wielkości modułu.
Renata Osiecka, właścicielka, partner zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: „Ostatnie miesiące jasno wskazują, że rynek magazynowy w Polsce osiągnął oczekiwaną dojrzałość. Emocje opadły, ustępując miejsca chłodnej kalkulacji i strategii długoterminowej. Popyt utrzymuje się na dobrym poziomie, a ograniczona nowa podaż wpływa stabilizująco na wskaźnik pustostanów oraz wysokość oczekiwanych czynszów. Widać również, że decyzje najemców i inwestorów są dziś bardziej strategiczne. Renegocjacje umów podpisywanych w rekordowym okresie 2021–2022 oraz optymalizacja zajmowanej powierzchni pozostaną ważnym elementem sektora magazynowego do końca br. Jednocześnie widzimy, że rynek wchodzi w fazę transformacji, gdzie poprawiająca się płynność i niższe stopy procentowe powinny przyczynić się do wzrostu aktywności inwestorów, ale też stopniowej kompresji stóp kapitalizacji”.
