Jak wynika z prognoz największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO, sektor magazynowy na koniec 2025 roku pozostanie jednym z najbardziej stabilnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Pomimo wyraźnego wyhamowania nowej podaży, aktywność najemców powinna utrzymać się na wysokim poziomie, a kluczowe wskaźniki rynkowe – takie jak pustostany czy czynsze – pozostaną względnie stabilne. Z danych analityków AXI IMMO wynika, że rynek wszedł w fazę dojrzałej równowagi, w której decyzje podejmowane są ostrożniej, ale w oparciu o realne potrzeby operacyjne firm.
Całkowity popyt brutto na nowoczesne powierzchnie magazynowe w Polsce w 2025 roku może przekroczyć 6 mln mkw., co oznacza trzeci najwyższy wynik w historii rynku, ustępujący jedynie rekordowej aktywności z lat 2021–2022, kiedy roczny wolumen sięgał nawet 7 mln mkw. Coraz większą część popytu stanowią przedłużenia obowiązujących umów, które odpowiadają już za około połowę wszystkich transakcji najmu.
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, komentuje: „Najemcy, posiadając dziś w dużej mierze zoptymalizowane sieci logistyczne, częściej decydują się na pozostanie w sprawdzonych lokalizacjach, koncentrując się na stabilności kosztowej i efektywności operacyjnej. Popyt netto, obejmujący nowe umowy i ekspansje, zgodnie z naszymi przewidywaniami może wynieść w całym 2025 roku nawet ok. 3 mln mkw.”.
Po stronie podaży widoczna jest większa ostrożność deweloperów. Wolumen nowej powierzchni oddanej do użytkowania w całym 2025 roku szacowany jest na ok. 1,8 mln mkw. Prognoza analityków AXI IMMO oznacza znaczący spadek względem lat poprzednich i najniższy wynik od 2016 r. Nowe projekty realizowane są głównie po zawarciu umów typu pre-let oraz w formule BTS, natomiast liczba inwestycji spekulacyjnych pozostaje ograniczona. Deweloperzy skupiają się przede wszystkim na rynkach o ugruntowanym popycie oraz na projektach dostosowanych do konkretnych potrzeb najemców.
Ograniczona nowa podaż przy stabilnym popycie powinna przełożyć się na utrzymanie wskaźnika pustostanów na poziomie około 8% w skali kraju.
Monika Rykowska, Dyrektor Działu Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Na rynkach o ugruntowanej pozycji dostępność nowoczesnej powierzchni magazynowej stopniowo się zmniejsza, podczas gdy wyższe poziomy pustostanów dotyczą głównie regionów z większą liczbą projektów spekulacyjnych oddanych w poprzednich latach”.
Na koniec 2025 r. czynsze bazowe za powierzchnie magazynowe w magazynach typu big-box pozostaną stabilne i będą mieścić się w przedziale od ok. 3,6 do 6,0 EUR/mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji i standardu obiektu. Po okresie dynamicznych wzrostów z lat 2021–2023 rynek wszedł w fazę równowagi czynszowej. Zachęty finansowe są dziś bardziej selektywne i w większym stopniu uzależnione od długości umowy oraz skali najmu.
Rok 2025 potwierdził także długofalowe trendy kształtujące sektor magazynowy w Polsce. Wśród nich kluczowe znaczenie mają rosnący udział renegocjacji, dalszy rozwój e-commerce, coraz większy nacisk na rozwiązania ESG i efektywność energetyczną budynków. Najemcy coraz częściej oczekują nieruchomości z odpowiednią infrastrukturą techniczną oraz rozwiązaniami ograniczającymi koszty operacyjne i ślad węglowy.
Zdaniem ekspertów AXI IMMO w 2026 roku oczekuje się kontynuacji stabilnego, lecz wciąż dynamicznego rozwoju sektora logistyczno-przemysłowego w Polsce, opartego na solidnym wzroście gospodarczym, dalszej ekspansji e-commerce i inwestycjach w infrastrukturę transportową.
